主题：土地新规出台 囤地运动没戏了

7月1日起，国土资源部今年推出的《国有土地使用权出让合同补充协议》正式实施，该协议明确约定了项目竣工时间、征收土地闲置费等内容，逼开发商放量开发而非囤地沽价。

16条土地新规出台

“囤地运动”玩完了

从2006年7月1日起，全国市、县国土资源管理部门(出让人)与受让人签订国有土地使用权出让合同时，除了按照2000年的《出让合同》示范文本签订合同外，双方还要就合同中有关土地开发利用等未尽事宜，同时签订《出让合同补充协议》(下称“补充协议”)，《出让合同》和《补充协议》具有同等效力。

在《补充协议》示范文本中，16条合同内容对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任都有明确约定。其中第一条对建设项目的竣工时间就做了约定，而在这之前，国土部门对开发商的要求是在规定时间内动工。为了提高土地利用效率，防止开发商变相降低容积率“开发高档楼盘”，《补充协议》第二、三条还明确约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方约定的指标的，就属于违约。

从《补充协议》第五、六条约定可看出：开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3，或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。

同时在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。显然，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工的问题，防止开发商长期大量囤积土地。此外，第十一、十二、十三条明确了违约方要支付违约金等责任，这几条规定主要是为了提高土地集约利用水平，降低项目对土地资源的消耗量。

开发商风险增大

举牌竞标趋谨慎

国土资源部表示，此次发布《补充协议》是“为落实中央政府自2004年以来制定的多项土地调控政策，进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，保证政府出让的国有土地能够及时转变成有效的开发利用。”

记者在采访中发现，大多数开发商表示没有听说过《补充协议》，对《补充协议》在7月1日试行能不能适应成都的情况持保留和观望态度，同时，他们认为在《补充协议》实施中，也会出现多种实际问题。

一家房产公司的李先生向记者表示，“我们期待政府有关部门切实负起责任，继续严把土地闸门，遏制投机行为，抑制开发商囤积土地，以避免吹起房地产业的泡沫”。他同时指出，如果7月1日起必须在土地出让合同中注明竣工日期的话，今后企业拿地将更加“谨小慎微”，综合考虑多种情况后才敢举牌竞标。

不过也有部分业内人士提出了自己的不同看法。成都一知名营销公司鲁总表示，从《补充协议》的内容看，似乎政府把游戏规则定得更“死”了，但实际操作的模糊性可能仍然存在，只不过对开发商而言，开发的风险成本无疑是加大了。房地产法律专家孙先生也表示，从《补充协议》涉及的16条内容来看，这是一个只有实体法而没有程序法的条例，在概念上也显得比较模糊，因此可以认为这是一个愿望和目的都十分美好，但没有实施手段的规定。而从另一个角度来看，《补充协议》还可以理解成是用行政手段明示了土地可以延期、分割、转移等。在这种情况下，开发商也会以地下发现文物、雨季延期施工、消防安置不过关、中途调整规划、意外塌方等诸多理由来申请延期峻工。(刘俐)