主题：房产营业税让谁神伤

房产营业税让谁神伤

尹娟/文 
 


“房产5年期内转手交易全额征收营业税”的新政，无论是对自住者换房，还是投资者售房都带来了不小的影响。和之前不征收营业税、2年期内房产出售按全额来征收营业税的政策相比，5年期的限制究竟提高了多少换房的投资成本？

“5年”、“5%的营业税”，这两个关键词，无疑是“15点意见”中对个人房产主和投资者最致命的一袭出击。

根据九部委联合颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从6月1日起，对于购买住房不足5年转手交易的，销售时将按其取得的销房收入全额征收营业税（税率为5%）；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。而之前相关部门所制定的免征营业税的时间期限为2年。

营业税让售房止步

从2年到5年，高达5%的营业税率（加上营业税附加总计为5.55％），让不少有自住房更换需求的人望而却步。

“看来，我的换房梦又要往后拖3年了。”目前就职于某商贸公司的小宁抱怨道。2004年，父母出首付款为刚毕业的小宁购置了一套八年房龄的小户型。“当时的考虑是，事业刚刚起步，对收入、未来都没有十足的把握，不想一下子被沉重的房贷负担压得喘不气。所以我采用了梯度购房的策略：先购买一套老房产，用于过渡；等到自己具备了一定的经济实力，再把这套房产售出，购买一套新房。”

“去年，国家相关部门就出台了征收营业税的规定。”不过，2年的限制对于小宁来说影响并不大，“毕竟两年的时间不算长，这也正好是一段积累期。”工作两年，小宁和未婚妻一直把“换房”作为理财的主要目标。“我们原来准备明年换房后就结婚，可是现在5年的限制条件一出台，我们就傻了眼。这段时间新房的价格并没有明显的降幅，而加上5.55%营业税对我们来说，就意味着换房的成本又提高了几万元，看来我们的换房结婚计划只能继续往后拖了。”

当然，房产投资客受到的影响就更大了。由于新政策的出台，大大提高了房产出售的成本，不少购入几套房产的投资者只能被动采用“售房”变“租房”的办法，以期缓过“5年期”。

的确，5年期内营业税的新政，无论是对房产自住者换房，还是房产投资者售房都带来了不小的影响。但是和之前的不征收营业税、2年期内房产出售按全额来缴纳营业税相比，5年期的限制究竟提高了多少换房的投资成本？我们不妨来进行一下计算。

不同营业税政策的影响

按照同样的计算方法，我们也可以计算出在购入房产后第二年、第三年、第四年、第五年把这套房产卖出需要支付的成本。其中主要的变化在于持有的时间越长，就意味着支付的银行利息，也就是你的资金成本在不断增加。但是在第五年末出售房产的话，普通住宅则可以享受到免交营业税的优惠。

表二的最后一行，计算出了我们这套100万元的房产，售出时候要支付的年平均成本率。这个数据的另一个含义是，只有当房价的年平均上涨幅度超过了这一成本率，投资者和想换房的人才有从原有房产中获利的可能。

从不需要缴纳营业税，到两年期、五年期内房产转让按全额缴纳营业税，政策变化对投资成本的影响我们同样也可以用数字来说话。

数字是最有力的证明，从表三中我们就可以看到，营业税的政策变化，在不同程度上提高了房产售出的成本，尤其是新政实施之后，要想在一两年内就把房产售出获利，房价的年平均涨幅必须达到8%～13%，这在目前的房地产市场上恐怕是一时难以实现的。而且，如果房产价格上涨过快，必然会有更新的调控措施出台，抑制房价的上涨。这也就意味着购房5年内出售，很难获得利润。

仍有不少成本要追加

为了计算简单,我们忽略了一些实际生活中必须考虑的成本。比如费用不高的印花税，申请住房贷款时的房贷险、二手房交易中可能涉及到的担保费用等等。实际上，完成一笔交易还要牵涉到其他很多费用，如装修、物业管理费等。另外值得注意的是，由于相关规定中明确指出，房产的购置时间是以房产证上的时间为准。有的人购买的是期房，偿还住房贷款的时间可能要远远提前于拿到房产证的时间，他们在计算自己的购房成本时，还应当把此前的利息成本一并计算在内，而对于那些购买“非普通住宅”的人，即使在5年后出售房产，也需要按照房产售出价与买入价之间的差数缴纳5.55%的营业税，这笔成本也不容忽视。

年内升值13％才“盈亏平衡”

为了让计算的结果更加简单，我们就拿购入一套价值100万元的普通住宅来举例子。

那么，在住房的购买过程中，这套房产需要支付的主要成本有1.5%的契税（印花税等我们暂且忽略不计）。在住房的持有过程中，主要的成本在于住房贷款的利息。为了简单起见，我们假设购房时，支付了30万元的首付，其余的70万元向银行申请30年期等额本息的商业住房贷款，年利率按调整后的优惠利率来计算，年利率为5.75%。在房屋的出售环节中，则需要支出1%以上的中介代理费（注：该费用通常都由由买家全额承担），如果是5年期内的房产出售，则还要加上5.55%的营业税及附加。

先来看看购入这套房产1年后这些费用究竟有多少。首先是契税，按照房产价格的1.5%来征收，100万元的房产，需要缴纳的契税就是1.5万元；住房贷款利息可以参见表一，头12个月里应还利息这一项，不考虑时间价值等因素，我们简单地将各月还款额中的应还利息进行累加，那么第一年的应还利息累计达到了4万元左右。实际上一年后，购房的成本将上升到105.5万元。

如果通过中介把房产售出的话，按上下家各自承担一半计算，卖方还要支付总房价的1％作为交易佣金，当然还不能忘掉了5.55％的营业税，两项费用相加要占到总房价的6.55％。如果售价能达到113万元，扣除费用后可以到手105.6万元，基本上和购房的成本相当。换句话说，购买一套新房，要想在一年左右的时间出售，房价至少要上升13％。

5.5%的营业税太低了，应该继续加大到20%-30%，彻底打击敢于逆市的人，以维持正常的经济秩序。