主题：90平方米限制之东猜西想
- 发表于2006-06-21
猜想之户型供应 中小户型会不会井喷
正在岛内搜寻小户型二手房的市民，近来明显放慢了脚步，期待着新政策产生大量中小户型一手房供他们挑选。而6月8日拍卖的两块地，已经让他们看到了希望的曙光。厦门市国土房产局和规划局联合发布了对岛内住宅户型的新要求：项目设计总户数不超过按基准计算户型（150平方米/户）测算出的总户数；150平方米以上的户型不低于50%；单户最低建筑面积不低于70平方米；低于150平方米的户型总户数中必须有50%以上的户数低于90平方米。
这是否意味着厦门市场上将增加大量小户型住宅呢？情况似乎不容乐观。夏商房产公司营销策划副总监游明仔一针见血地指出，按新政规定，如果过多开发面积在70－90平方米的住宅，必然导致许多200平方米甚至更大的单户面积出现。另一方面，一个楼盘一旦户型太多，会降低楼盘档次。而在岛内小楼盘中出现这种情况，更会增加楼盘定位和销售的难度。
“谁都怕小户型卖掉了，大房子还在那边挂着。”游明仔说，大多数开发商可能不会选择占总户型数接近50%中小户型方案，而会选择一个中小户型占有比例较低的方案。因此，未来岛内中小户型的供应量将有所增加，但增幅有限。
正在岛内搜寻小户型二手房的市民，近来明显放慢了脚步，期待着新政策产生大量中小户型一手房供他们挑选。而6月8日拍卖的两块地，已经让他们看到了希望的曙光。厦门市国土房产局和规划局联合发布了对岛内住宅户型的新要求：项目设计总户数不超过按基准计算户型（150平方米/户）测算出的总户数；150平方米以上的户型不低于50%；单户最低建筑面积不低于70平方米；低于150平方米的户型总户数中必须有50%以上的户数低于90平方米。
这是否意味着厦门市场上将增加大量小户型住宅呢？情况似乎不容乐观。夏商房产公司营销策划副总监游明仔一针见血地指出，按新政规定，如果过多开发面积在70－90平方米的住宅，必然导致许多200平方米甚至更大的单户面积出现。另一方面，一个楼盘一旦户型太多，会降低楼盘档次。而在岛内小楼盘中出现这种情况，更会增加楼盘定位和销售的难度。
“谁都怕小户型卖掉了，大房子还在那边挂着。”游明仔说，大多数开发商可能不会选择占总户型数接近50%中小户型方案，而会选择一个中小户型占有比例较低的方案。因此，未来岛内中小户型的供应量将有所增加，但增幅有限。
- 发表于2006-06-21
100－150平方米将抢手
国建房产投资管理部邱晓静探讨了开发商在新政策下户型设计的4种组合方向，得出结论是受150平方米以上大户型和中小户型的双重挤压，以及本身的旺盛需求，100－150平方米住宅将成未来岛内需求热点。
厦门世纪同合房地产咨询有限公司研展部经理雷云则也认为，按照新政策限制，未来岛内单户面积在100－150平方米住宅的供应最多不超过25%。需求方面，根据市国土房产局1－3月的统计，100－150平方米的户型是厦门市场的主流，占总销售量的近50%。所以，综合供需两方面的剪刀差，未来岛内住宅市场上100－150平方米的三房可能出现供不应求的情况。
将出现母子房等新户型
除了面积大小外，最热谈的莫过于“母子房”的出现。某知名设计院的结构工程师黄先生介绍说，比如本来是150平方米的房子，现在要设计成60＋90平方米两套房子，打通之后和一套没有什么区别，或者是设计类似复式的住宅，在两套房子之间架上楼梯，就变成一套。
记者昨日在已开盘的故宫裕景楼盘中也看到了传说中的“母子房”。150多平方米的总面积，大门进去有两个方向，左边一房两厅，右边两房两厅，只不过有个厅比较小。这样打开是一套三房，封闭起来是一套一房和一套两房。
还有开发商表示，既然万科已经进入厦门，他们的户型开发能力很强，一定可以设计出既符合厦门政策要求，又能满足消费者需求的创新户型。其他的开发商，当然会很快学习之。
国建房产投资管理部邱晓静探讨了开发商在新政策下户型设计的4种组合方向，得出结论是受150平方米以上大户型和中小户型的双重挤压，以及本身的旺盛需求，100－150平方米住宅将成未来岛内需求热点。
厦门世纪同合房地产咨询有限公司研展部经理雷云则也认为，按照新政策限制，未来岛内单户面积在100－150平方米住宅的供应最多不超过25%。需求方面，根据市国土房产局1－3月的统计，100－150平方米的户型是厦门市场的主流，占总销售量的近50%。所以，综合供需两方面的剪刀差，未来岛内住宅市场上100－150平方米的三房可能出现供不应求的情况。
将出现母子房等新户型
除了面积大小外，最热谈的莫过于“母子房”的出现。某知名设计院的结构工程师黄先生介绍说，比如本来是150平方米的房子，现在要设计成60＋90平方米两套房子，打通之后和一套没有什么区别，或者是设计类似复式的住宅，在两套房子之间架上楼梯，就变成一套。
记者昨日在已开盘的故宫裕景楼盘中也看到了传说中的“母子房”。150多平方米的总面积，大门进去有两个方向，左边一房两厅，右边两房两厅，只不过有个厅比较小。这样打开是一套三房，封闭起来是一套一房和一套两房。
还有开发商表示，既然万科已经进入厦门，他们的户型开发能力很强，一定可以设计出既符合厦门政策要求，又能满足消费者需求的创新户型。其他的开发商，当然会很快学习之。
- 发表于2006-06-21
猜想之价格走势
小户型单价会下跌么？
还有更乐观的估计认为，随着供求关系的变化，小户型的单位面积价格也会一并降下来。“岛内这个期望恐怕有点难了。”厦门豪斯房屋企划有限公司企划部经理罗建华表示，一来开发商不会让小户型数量大幅上升，二来楼盘中有50%超过150平方米大户型出现，楼盘定位基本就会走高档化，这也符合岛内楼盘的总体定位，这种情况下的楼盘单价一般不会走低，但岛内住宅的单套总价可能减少。
买套小户型也不容易
单套总价降低，什么人可以享受到这种岛内小户型呢？购买一套90平方米的住宅，按岛内目前6000－7000元/平方米的均价计，总价约60万。扣除首付18万，15年的贷款，每月需还款3488元左右。按照房贷月供的理想比例，一般占家庭月总收入30%－50%，要在岛内买一套中小户型住宅，家庭月收入至少也得在7000－10000元左右。
这种家庭月收入客群通常为公务员、金融机构或高级白领家庭，这部分人原来可能流向了二手房市场或岛外房产，小户型的产生使他们有了更多选择和回归岛内的可能，特别是吸引还处在二人世界的白领家庭。而一般中低收入者，要买这种中小户型住宅也不容易。
猜想之市场反映
90平方米够不够住？
90平方米这个数字引发的另一个争议就是划分是否科学，说白了即够不够住？一些市民认为，90平方米除去公摊面积，三口之家住起来很局促，分界线划在120平方米才合适，而且单位面积的价格降下来才是关键。言下之意便是，我们买不起房，不是因为房子大，而是因为房子单价贵。
北京有名的个人合作建房倡导者于凌罡则认为，90平方米是合适的分水岭。进深9米面宽10米的户型就可以做到三居室。反而是目前开发商建的房子，三室进深达到15米，这样导致了户型不当。而且相对工薪阶层的购买力来说，90平方米的住房已经不小了。发达国家如德国、英国、日本，普通住宅的面积也都只为80－110平方米。在香港，拥有私宅的家庭中，有83%是居住在70平方米以下房子里。
岛外购房者难以回归
岛内中小户型的出现是否会在原本就岛内情结严重的市民中引发一阵回归热潮呢？在岛外开发有“大学康城”超大盘的夏商地产游明仔乐观地表示，从客观情况和政府的引导政策来看，新政策对岛外市场的影响都不会太大。
游明仔介绍说，在做“大学康城”项目前，他们做了一份详细的市场调查，发现选择到岛外居住的客群主要还是受到经济承受能力的影响，需求又集中在100平方米左右的两房和小三房。按照目前厦门房市的价格走势，100平方米住宅岛内岛外的总价差距还在25万左右，这个价格鸿沟岛外客群还难以逾越，况且岛外80平方米就可进户口的优势没有改变。
另一方面，政府也在加大岛外房产消费的引导。未来100－150平方米主流需求户型将主要在岛外楼盘中出现。厦门市国土房产局局长林长树接受采访时也表示，为应对新政策，我市还要适度组织土地供应，供应重点将主要集中在岛外。
小户型单价会下跌么？
还有更乐观的估计认为，随着供求关系的变化，小户型的单位面积价格也会一并降下来。“岛内这个期望恐怕有点难了。”厦门豪斯房屋企划有限公司企划部经理罗建华表示，一来开发商不会让小户型数量大幅上升，二来楼盘中有50%超过150平方米大户型出现，楼盘定位基本就会走高档化，这也符合岛内楼盘的总体定位，这种情况下的楼盘单价一般不会走低，但岛内住宅的单套总价可能减少。
买套小户型也不容易
单套总价降低，什么人可以享受到这种岛内小户型呢？购买一套90平方米的住宅，按岛内目前6000－7000元/平方米的均价计，总价约60万。扣除首付18万，15年的贷款，每月需还款3488元左右。按照房贷月供的理想比例，一般占家庭月总收入30%－50%，要在岛内买一套中小户型住宅，家庭月收入至少也得在7000－10000元左右。
这种家庭月收入客群通常为公务员、金融机构或高级白领家庭，这部分人原来可能流向了二手房市场或岛外房产，小户型的产生使他们有了更多选择和回归岛内的可能，特别是吸引还处在二人世界的白领家庭。而一般中低收入者，要买这种中小户型住宅也不容易。
猜想之市场反映
90平方米够不够住？
90平方米这个数字引发的另一个争议就是划分是否科学，说白了即够不够住？一些市民认为，90平方米除去公摊面积，三口之家住起来很局促，分界线划在120平方米才合适，而且单位面积的价格降下来才是关键。言下之意便是，我们买不起房，不是因为房子大，而是因为房子单价贵。
北京有名的个人合作建房倡导者于凌罡则认为，90平方米是合适的分水岭。进深9米面宽10米的户型就可以做到三居室。反而是目前开发商建的房子，三室进深达到15米，这样导致了户型不当。而且相对工薪阶层的购买力来说，90平方米的住房已经不小了。发达国家如德国、英国、日本，普通住宅的面积也都只为80－110平方米。在香港，拥有私宅的家庭中，有83%是居住在70平方米以下房子里。
岛外购房者难以回归
岛内中小户型的出现是否会在原本就岛内情结严重的市民中引发一阵回归热潮呢？在岛外开发有“大学康城”超大盘的夏商地产游明仔乐观地表示，从客观情况和政府的引导政策来看，新政策对岛外市场的影响都不会太大。
游明仔介绍说，在做“大学康城”项目前，他们做了一份详细的市场调查，发现选择到岛外居住的客群主要还是受到经济承受能力的影响，需求又集中在100平方米左右的两房和小三房。按照目前厦门房市的价格走势，100平方米住宅岛内岛外的总价差距还在25万左右，这个价格鸿沟岛外客群还难以逾越，况且岛外80平方米就可进户口的优势没有改变。
另一方面，政府也在加大岛外房产消费的引导。未来100－150平方米主流需求户型将主要在岛外楼盘中出现。厦门市国土房产局局长林长树接受采访时也表示，为应对新政策，我市还要适度组织土地供应，供应重点将主要集中在岛外。
于是乎，政府、开发商、消费者都进入了模糊期、焦急期、观望期。另一只“鞋子”——明确的细则何时落地？如何落地？我们都只能猜想。