主题：沪商办物业收购上演“寻价”游戏

一度与摩根士丹利传出聚散离合的上海明天广场，昨日又传出32亿元悄然放盘的消息。与此同时，与明天广场一箭之遥的在建项目海银国际大厦发展商昨日也放出豪言———“婉拒3万元/平方米的整体收购价格”。
两座同被业界认为属“优质资产”的大标的放盘信息，使年底前的上海房地产整体收购市场波澜又起。
“几乎所有的专项投资基金都把目标瞄准商办类项目，商办项目整体收购市场的供应和需求态势都很积极。”世邦魏理仕投资部高级经理杨东宇说。
但杨东宇指出，正持有这些物业的发展商们心理预期也步步走高。
无论对于明天广场抑或海银国际大厦而言，整体收购传言，都已不是第一次。然而几经起落，这两座重量级项目却迟迟没有出手。
一场心理博弈大战正在整体收购的谈判过程中展开。
“美国和澳大利亚的多数知名海外基金都和我们谈过整体收购，已经有人出价到3万元/平方米，但我们还想再看看。”海银国际大厦发展商飞骋房产总经理张子彦对《每日经济新闻》有关收购传闻的追问，做了未置可否的表态。
与此同时，在明天广场的一系列洽购传闻中，关于标的的说法也已经出现三个不同版本：15亿元、20亿元和32亿元。
张子彦表示，目前上海写字楼可供整幢收购的项目寥寥，从目前接触情况来看，境外资金注入力度大于境内资金，小面积写字楼的销售行情好于大面积写字楼。此外，写字楼的租金一直上扬，但售价涨幅不如租金涨幅明显，这些都是商办类物业面对收购市场的胜筹。
另一方面，以海外基金为代表的接盘者心态很务实，市场供需双方的心理预期落差正在拉大。
半个多月前，凯雷投资一高管闲谈中曾向《每日经济新闻》表示：“作为远道而来的海外基金，我们决策的第一考虑并非投资回报有多少，而是合作风险有多大。考虑到可能存在的未来经营风险，当前的一些物业市场回报看似高企，但并不足以打动我们下单。”
“我们有这样一个大致的统计———每天交到我们面前的项目资料大约有十宗。研究筛选之后，值得去实地考察的大约有五六宗。然而，最终提交总部股东会议通过的项目，每年不过一二宗。”上述高管坦言。
戴德梁行投资部助理董事叶建成表示，最终因“价格谈不拢”的交易不在少数。内地发展商的定价策略，通常是通过与周边市场的交易价格对比来确定物业价格，但国际房地产投资市场通行的方式是以项目收益的现金流来测算投资回报。两种方式有很大的差别，所以常常会出现业主报价和投资机构可接受价格分歧很大的现象。
但叶建成表示，2006年及2007年跨国投资者对中国物业市场依然热情高涨，在戴德梁行发起的专项调查中，高达62%的机构投资者希望投资于中国市场。
业内人士提醒，当前上海商办类项目收购市场中，发展商待价而沽的观望心态，与2004年土地大限前后的住宅在建项目转让市场有相似之处。
去年的土地大限之后，急欲进入上海地产界却又无渠道获地的新晋发展商，纷纷通过股权收购项目转让的方式拿地。当时，不少土地持有者以周边现房价格为参照出让在建项目的股权。“当时有住宅用地就等于有了摇钱树，在建项目转让的生意热得不得了。但此后没过1年，宏观调控就开始了。”一位业内人士意味深长的说。