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主题:房地产开发商演绎“囚徒困境” 房价大跌有先兆

发表于2005-10-21
博弈论中所讲述的“囚徒困境”故事正在房地产市场中重新演绎。

国家统计局的最新统计数据表明,中国房地产市场价格涨幅已经逐步走低,国家抑制房价上涨的调控政策已经见效。尽管,国家统计局发言人郑京平强调,宏观调控目标不是将房价突然拉下来,但市场博弈的最终均衡结果恐怕并不取决于善良的愿望。


上海房地产市场此刻正在被降价气氛所笼罩,而这种气氛正是房价大幅下跌的先兆。

就在国家统计局发布最新统计数据的同时,一项关于上海房地产市场的信心调查也表明,房地产开发商已经开始对市场失去信心。上海市统计局19日公布的“三季度本市企业景气调查分析”显示,上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点,已与1999年的水平相当,而上海本轮房地产价格的上涨起始点,恰恰是1999年。

信心不足的结果是什么,就是“走出观望”,就是先跑为快。市场最终要看谁先出货,谁跑得快。

那个被很多经济学家讲述的博弈论故事“囚徒困境”,正在被开发商演绎成一个活报剧。

理论上讲,一旦房地产市场价格走势出现逆转,那么大幅降价就是谁也挡不住的趋势。

理论说起来很抽象,但现实生活却很实际。实际的不仅是消费者,开发商同样也很实际。

面对中央政府的宏观调控政策,开发商最初的对策就是“捂盘”,就是拖。希望借着“捂盘”而稳定价格,希望借着媒体、学者和官员托住市场。但是,计划没有变化快,形势不等人。由于消费者的持币待购和新楼盘的不断完工,市场的供给形势发生了变化。在供给大于需求的情况下,价格下跌就成了必然的趋势。

面对市场供给变化和还款压力增加的双重挤压,开发商最好的选择就是降价变现。所以,房地产市场“囚徒困境”的博弈均衡结果是,每一个开发商的最优选择都是降价。因为,你不降,他就降。而率先降价者,才能够率先赢得市场机会。

上海市场的故事,同样也会在北京上演,因为市场的道理是一样的。北京市1-8月的统计数据已经颇能说明问题。一组数据是,1-8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米,同比分别下降23.8%和20.2%。另一组数据是,截至8月底,空置一年以上商品房面积385.4万平方米,同比增长23.7%,增幅比上年同期高30.8个百分点。

数据说明,北京市场的供求关系实际上也发生了变化。

面对变化的市场,北京开发商在号召消费者“走出观望”时,其实会率先“走出观望”,那就是“三十六计走为上”。

跑吧,投资者已经跑了,上海开发商也跑了,北京开发商还等什么?

(作者:刘杉)
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