主题：买房子必备法律常识 五大基本常识助顺利选房
- 发表于2012-09-05
【律师】上述案例中，预售合同中有关购房人无法贷款时应补足房款的补充约定合法有效，黄先生应按照约定补足全部房款；若黄先生未补足房款的，地产公司有权要求解除与黄先生的预售合同，并要求黄先生承担相应的违约责任。
以上案例只是众多房屋贷款纠纷中的一件，在实践中这类纠纷很多。
- 发表于2012-09-05
今年年初以来，出台多项政策对房地产市场进行宏观调控。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，根据《通 知》规定，将实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首 付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房 的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险 状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际 情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
- 发表于2012-09-05
为此，如果是购房自住涉及到贷款购房，购房者应关注政策的变化，正确估计自己的负担能力；如果是或者投机性购房涉及到贷款购房，则正是以及各级政府严格限制和打击的范围。
- 发表于2012-09-05
常识四、开发商违反销售广告的承诺是否要承担违约责任？
【案 例】某开发商在售楼广告中说明，其开发的小区旁，政府部门规划有公园及超市，购房者购物及休闲极为方便（该说明未写入《商品房购销合同》）。后来政府部门 的规划发生了变化，公园及超市变成了体育场。购房者以房屋交付后小区旁实际不存在公园及超市为由，要求开发商承担违约责任。那么，该购房者的要求是否能得 到支持？
- 发表于2012-09-05
【律师】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，开发商对广告中的说明和允诺承担违约责任的情况，仅限 于针对商品房开发规划范围以内的房屋及相关设施所作的说明或允诺。对于商品房开发规划范围以外的相关设施所作的说明或允诺，即使具体确定，甚至对商品房买 卖合同的订立以及房屋价格的构成有重大影响的，也不能视为合同的内容来要求承担违约责任。
具体到本案中，开发商在售楼广告中对公园、超市所作的说明，不应视为要约，也就不应视为合同内容，自然也就不能要求开发商对其承担违约责任。
- 发表于2012-09-05
常识五、开发商因故严重延期交房怎么办？
【案例】2008年6月18日，王先生与某房地产公司签订了《商品房购 销合同》，约定王先生购买该房地产公司销售的南市区某小区两套房屋，王先生按约定交纳了定金及首付款20万元。依据合同约定，开发商应于2009年12月 31日前向姚先生交付房屋，但开发商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求该房地产公司解除合同，同时要求房地产公司按合同约定支付逾期交房的 违约金至交房之日止。该房地产开发公司承认王先生所述事实，同意解除合同，但不同意按照合同约定的计算方法承担违约金，只同意退还王先生所交购房款并支付 已交房款的利息。据了解，两者相差约50多万元。
- 发表于2012-09-05
【律师】《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当 事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
- 发表于2012-09-05
我国立法上承认违约金具有补偿性和惩罚 性，同时认为违约金的基本性质是补偿性。从原则上讲，就是变动违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时就降低违约金金 额，使其首先达到补偿守约方的损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方的成本；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目 的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平与正义。
常识一、《商品房购销合同》签订后楼市下挫时能否退房？
【案例】李女士从2002年开始。 2009年10月，李女士再次出手，与某开发商签订《商品房购销合同》，购买其开发的商铺一套，在签订《商品房购销合同》时，开发商不仅拿出了《商品房购 销合同》，还在后面补充了众多的条款，专门做了一份《补充协议》。李女士没有细看就按照开发商的要求在《商品房购销合同》以及《补充协议》上都签了字。近 期楼市发生变化，李女士反悔要求退房，并自愿承担合同约定的相当于总房价款10%的违约金。