主题：转 良心开发商吐露内情，教你识破购房陷阱

购房陷阱三： 土地性质，重点要搞清楚
这里有必要解释一下：
目前我国采用的是土地批租制，土地权分两种：集体和国家，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。

土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、、文化、体育、卫生、军事和用地为国家无偿划拨。
市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。
酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。

比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：
1、商业房是不能的。
2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。
3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。
4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。

又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：
1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。
2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。

 在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房、，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？

现在商品房表面的火暴现象，都是炒家和房地产商投机弄出来的假象。因为客每人手中数十套，数百套都在空置待涨，房价越高他们手中空置的房子利润就越大。如果房价跌了，他们的财产将大缩水，所以他们就不择手段的忽悠。但中国住房已经过剩是一个不争的事实.据统计十年不盖房也消化不完中国市场上的存量房。

开征房产空置税是打击囤房最有效的办法，只有这样房价才能回归理性，

中国商品房的高价不是市场供求关系决定的，而是哄抬了房价的居高不下。