主题：“内耗”已成为影响商业地产项目发展的一大因素——开发商内部斗争之我见

首先是宏观因素，无论是政府调控政策、市场导向、经济发展等，都会对地产类项目的发展的“方向性”产生影响。其次是微观因素，无论是项目所在城市的各项指标、居民情况、项目所在位置等，都会对地产类项目发展的“操作性”产生影响。因此，绝大多数开发商和地产服务代理机构在考虑一个项目的发生和发展时，会把大部分关注的目光聚焦到以上因素和区域。

主要表现在以下几个方面：

商业地产开发商通常都会把开发建造和后期商业项目管理作为两个同级隶属总公司的不同子公司来进行管理，两个子公司互不隶属，彼此独立，呈现出以下特性：

二、和劣势。开发建造公司通常对而对商业规律的认知较为淡薄，对商业地产特殊的工程需求考虑欠周，譬如消防分区的合理性，独立消防通道的必要性、上下水管径和电容量等等，这种情况带来的后果就是一旦建筑成型，要么无法改动，要么颇费周折，无法满足商户特殊的工程条件，很大程度的局限了后期招商工作的开展。而商管公司对工程建造通常也并不专业，单纯由招商需要而提出的对于开发建造方面的诉求，很多时候也并不都合情合理以及符合建筑规范。由于“术业专攻”所限，二者对项目的理解也各不相同，分歧的产生是不可避免的。而这些分歧能否很好的被开发商内部解决内部消化，则很大程度上决定了该项目发展的走向以及与之合作的代理服务机构的服务质量，并在各个层面产生影响。

我们团队在华东地区某县级市操作过的一个购物项目举例，我们团队代理了该项目的产品改造策划和后期招商，深入项目后发现该公司存在着严重的内部斗争的情况，由于该项目人是非地产业人士，对地产尤其是商业地产的操作毫无专业度可言，这就使得其对无论是开发建造公司还是后期商管公司都失去了把控和管理，其结果就是内部斗争节节升级，代理服务机构夹在当中，左右为难，实际工作的推进步履维艰。

开发商团队存在内部矛盾及争斗，则不免会发生办事拖拉，效率低下，问责无人，相互指责推诿等现象，往往置商户正常需求和合法利益于不顾，因而不可避免地对商户造成极大负面影响，主要体现在以下几个方面：

2、由于硬件条件受限，商户可选择面缩小，对于一个商户资源本来就不丰富的非发达地区县级市来说，无疑是雪上加霜，直接影响到引进的商户品牌、租金、及业态。

3、商管公司对于以上结果不满，认为这样影响到其在总公司所显示的业绩和能力，但又受制于既定的开业时间和开业率，就采取了对品牌和租金都“放水”

以上这些只是对该项目在开业阶段的影响，更深远的影响来自于今后的运营，由于以上各种争斗引发的对品牌和租金把控不当，严重破坏了项目整体形象，导致项目缺乏市场吸引力和市场竞争力，项目极有可能失去赖以生存的消费者支撑，更何谈项目可持续发展？

接下来看几个很有“代表性”的发生在内部斗争严重的开发商团队所开发的商业项目中的场景：

场景一：项目前期，开发建造公司为主导方、商管公司为协助方布署工作，开发公司据此制定出项目推进的时间节点计划。由于内部争斗的升级，商管方在一次战斗中获胜，则商管方摇身一变成为主导方，废止之前的种种计划，出台新的工作方案，各种招商推广活动乃至公开确定的开业日期也一改再改，招商陷入一片混乱。

场景二：在招商推进过程中，开发公司以自身工程工期进展为和侧重点，对某商户工程需求，一拖再拖，始终不能给出定论，而商管公司以招商开业为和侧重点，在工程条件不具备的情况下向代理方隐瞒事实，要求签下该商户。之后开发和商管之间的矛盾激化，互相指责，由于缺乏相应的内部管理和协调机制，该事件在经过一阵争吵后即便为无人问津，两个团队由于无法达成一致，就都选择不再过问此事，最终时间节点已到而条件依然无法满足，商户怒而退铺。