主题：房地产问答，说实话，不说脏话，敬请提问

现在房价很高，高的老百姓和开发商都害怕，都不愿意，可是帐却都算在开发商头上。高房价是谁的责任？我经历的几个开发商的素质总体较高，老板都很有责任心，并不是什么奸商，但房价也都很高。我作为房地产公司的建筑师知道的并不是很全面，可我愿意与大家一起探讨高房价是谁之过。
我相信会有人对我发泄一腔积怨或者盲目的怒火，我敬请没有参加毕业的学生旁观。每个人的立场不同，看待问题的角度会不一样，希望大家能平和的找出问题的根源及解决办法。

房价的决定性因素一是成本，现在政府拍地、税费、赞助等支出，建材和劳动力成本，银行利息及相关融资成本都上涨很快且幅度很大。尤其是土地成本，一些地块的土地拍卖价格平摊到建筑面积以后已经同周边现有楼盘售价持平了。这直接导致新楼盘价格的大幅上涨。
二是市场预期，这既包括对供求关系的，也包括对成本的。现在供应明显趋紧的影响自不必说，新楼盘成本又眼见着必然大幅上升，老楼盘部才是脑子进水。

要说房地产有暴利，早些年确实是，现在恐怕除了少量的老楼盘，总利润大多不超过20%，在除以通常3年左右（指住宅，公建会更长）的开发周期，年利润率已经不高了。若考虑到销售风险，实际上每个开发商都是如履薄冰的在做项目。
我先回答几个常见的问题，不妥处见谅：
1、房价这么涨，开发商还说利润下降了，那钱到哪里去了？
答：土地、拆迁、税费，房地产的税是很重的，前两项是刚性成本，再有能力也节省不了的，税费主要有土地税、营业税、所得税等，能拿走毛利的一大半。另外还有银行的利息。你说钱到哪里去了？工商业没大发展，公务员的工资可是有大发展的，政府的可是很宽裕的。

3、房地产公司的员工收入很高吗？
答：现在北京房地产公司越来越向资本密集型、管理密集型、技术密集型发展，人员素质比多数行业要高，就算我们认为各方面素质较差的销售员也比别的商品零售人员要强很多。而且房地产公司的人均产值恐怕只有金融业可以相比，员工工作强度之大，责任之大也是大多数行业无法比拟的。所以如果员工的收入高些我认为是正常的。
而实际上，房地产公司的工资比起同样学历、同样工作年限的其他行业类似职位的工资并不高。至少我作为公司最年轻的总工在业内已算收入较高的了，同我的同学比，也不过是中等而已。

4、“普通住宅设计使用年限70年，多层框剪的土建单价不会超过：1000元/平，高层普通住宅高层不超过：1500元/平。”是这样吗？
答：我不知道 飞翔在天涯 是哪里的建造师，有些地质条件好的地区可能会这么低，反正我熟悉的京津唐地区没这个价。以北京普通住宅楼为例，北京地震烈度8度设防，多层框剪一般是7层，单价1200，高层1800。当然 飞翔 的价格也能做，但肯定品质很差。嘿嘿，我上个月帮朋友做了个新村项目，全是二层小楼，土建还不到700呢，可能和市里的大厦比吗？我刚完成的一个公寓项目总建安成本5200（其中土建就是1850），土地3400，税费另计。这可是上市民企盖的，成本控制可是很严格的呦。

5、房地产公司主要靠贷款，自有资金的回报。
答：高手！切中三年前的要害。现在房地产公司的自有资金比例至少已在30%以上，要知道，起码买地挖坑办手续的钱是没处贷的。房地产付款集中，现金流量很大，不贷款是不可能的，其实现在哪个行业不贷款呢？至于自由资金的，呵呵，先有了纯利润再说吧。
另外房地产很多是分期开发，滚动，这样自有资金可以发挥的作用，会高些。

出来打工总是要挣钱的。可是多少算不少呢？在北京市中等偏上，在外地可能算高薪了。呵呵，我可是一流大学五年制建筑学毕业的啊。不过我也是贷款买房的，收入肯定没你想得离谱。

房子质量应该说是逐年提高的，质量不可能普遍差，但确实普遍有些小问题。确有极少数开发商或是利益熏心或是低能所致，但绝大部分并非有心之过。因为建房事项系统工程，不仅需要开发商的责任心、经验和技术能力，还与材料质量、管理水平相关，更与建造商直接相关。我所见过的质量问题，包括报纸上常说的偷工减料问题大部分是建造商所为，其余多属于材料质量问题。这些需要建造商的素质、民工的素质、材料商的质量管理进一步提高。当然，作为开发商，必须对自己的产品负全面的、最终的责任，有问题要及时找开发商解决。
赶工为销售一说纯属臆测。房地产开发周期长，主要长在手续上，本来资金压力就要求工期紧凑，现在政府又不思检点的要求加快开发进度，不赶工才怪。
另外政策的不确定性是房地产的最大风险。在谣言满天飞的时期，避免在不确定的将来遇到风险也是当前赶工的一大动力。这肯定不仅对质量不利，对品质也不利。
土地是宝贵的，老百姓买房子是很难的，无论政府还是开发商或下游企业，都应怀着一颗敬畏的心，用一种对最终用户负责的态度去做事。

1、工程项目建设自有流动资金比例为30%是国家规定。
2、方向调节税在我国分五个档：0、5、10、15、30%
一般房地产开发为第五档30%，高。
3、营业税5% ，但营业额计算是要包括建筑材料费用，所以基数很大。
4、附加，营业额的3%
5、城乡维护建设费，也是以营业税为基数，各地不等。
6、各地建安成本相差很大，不能一概而论。在北京一六层砖混住宅可能要1200-1500，而在武汉可能只要500-800。越是高档建筑，价差越大。
7、现在大多数地产商拿地比较规范，中小地产商在大城市已经很难干下去了，现已经向二三线转移。
8、建筑安装施工利润低，不超过10%，风险大。我很多朋友已经转行。
9、一般建筑工程质量不会有太大问题，国家控制越来越严。

昨晚花8个小时一口气看完

受益匪浅啊