主题：新政后第一次土地拍卖明日举行 各方态度可能见分晓

明日，两个月一次的土地拍卖又要开始了。与历次不同的是，这是“国六条”发布到新政细则出台后的第一个土地拍卖日。此次招拍挂的土地涉及到岛内、同安、集美等各区，特别是岛内的两块２００６Ｇ０６、２００６Ｐ０３土地，更是因为市国土房产局和规划局对其进行了住宅户型面积的临时调整而更加引人注目。

    ６月２日，在市国土房产局的官方网站上，该局和规划局联合发布了《关于２００６Ｇ０６、２００６Ｐ０３地块住宅户型面积调整的公告》，对住宅户型要求“住宅建筑面积１５０平方米／户以上”一项做了调整，并改为：项目设计总户数不超过按基准计算户型（１５０平方米／户）测算出的总户数；１５０平方米以上的户型不低于５０％；单户最低建筑面积不低于７０平方米；低于１５０平方米的户型总户数中必须有５０％以上的户数低于９０平方米。调整公告一出现，就引起了各方关注。

    业内人士普遍认为，新政细则出台后，地方政府肯定会有一些更为具体的措施，此次调整即将拍卖的两地块的住宅户型面积，也是与中央有关政策相对应。但更多的人也对此表现出担忧，因为一些硬性规定会增加开发商的开发难度，同时并不一定会对目前最困扰购房者的房价产生积极影响。但不可否认的是，此次拍卖是新政出台后官方和开发商的首次公开亮相，对新政的各自态度将会在土地拍卖中有所体现，并有可能对后市走向产生一定的心理影响。

中小户型的解决方案？

中原联合总经理王玉灵在解读新地块户型面积调整时认为，虽然增加了面积在９０平方米以下的小户型，在总规划户数不变的前提下，就会导致大户型要更大，这样的户型在销售上的难度就会加大了。同时，开发商的规划难度也会明显增加，因为在规划的定位上，大户型和小户型是两个截然不同的客户群体，有不同的购房需求，各自的规划指标也存在着明显的差异，后期的物业管理也会有所不同。但如果这些不同都同处于一个项目里，显然会产生一定的问题。王玉灵认为，很明显，政府也是从对岛内人口控制的角度出发，在目前购房落户政策不变的情况下，这将有利于控制岛内人口总量，也是与原来市里的政策保持一定的延续性。

但是，对于这一新措施能否解决房价过高的问题，多数被采访对象对此不置可否。一位业内人士认为，在总户数不变的前提下，开发商会在其他方面做出调整，如容积率、绿化率等方面，配套上肯定也会有所变动，这些都是要资金投入增加成本的，成本没有降下来，房价也就自然而然降不下来，这是肯定的。王玉灵也认为，从开发成本来看，可能会更高，因为众所周知，小户型的开发成本要高于大户型，因此，虽然小户型总价低，但却并不能带来单价下降，反而可能会提高。

其实，中小户型市场供应量有限不仅表现在一手房市场，二手房也同样有这个的问题。从二手房中介公司反映的情况看，只要是在１００平方米以内的户型，一上市看房者就不断，销售的速度也非常快，经常会有几个客户争抢一套房产的现象。而客户对这种户型如此钟情的主要原因，还是房产总价稍低，在市场上，能够买得起是购房的前提。因此，重点解决中小户型的供应量成为此次新政的要点内容，而解决方案则是对９０平方米以下房产建设要达到７０％的硬性指标的规定出台。同时，各级政府也在加大经济适用房的供应和建设，在经济适用房中多建中小户型房产，以解决部分中低收入家庭的住房问题。

关键问题是游资过多？

王玉灵认为，目前导致房价过高的最根本原因是民间游资过多，消化方式过于集中于房产投资所致。近几年投资渠道的单一，让人们对房产市场的关注度达到空前的热度，虽然股市在近阶段有所复苏，但尚待时日，并不足以马上影响房产市场。

从温州炒房团各城市游走被媒体爆光后，炒房者成为众矢之的。其实更多的人认为，虽然温州炒房团是表现最明显的一个利益集团，但并不是只有这一个地方有炒房现象。在厦门，三明、龙岩等地的炒家也不在少数，并且资金实力也非常雄厚。有一业内人士透露，目前就有许多炒家以文灶附近某已入住项目几十套与之谈包销合同，这样的炒家一般都有一次性付款能力，买断看好的几十套房产，等待升值。在目前的市场下，已开始抛售。但该人士说，虽然如此，炒家对市场的预期还是很好，只表现出售的意图，却不肯降低价格。对此，该人士分析说，炒家对市场还存在着很强的观望心态。

这种观望心态同样体现在购房者身上。记者在采访中发现，绝大多数购房者对新政并没有表现出乐观的情绪，虽然大家都表示在短时间内不会购房，但大多数人的需求是明确的，即最终还是要解决一套住房问题。短时间内的观望，会不会影响开发商的市场定位和定价，双方到底谁能笑到最后还不得而知。大多数人认为，如果价格合理，更愿意去选择买二手房。但因为有了５年转让的税收政策，这种新增成本到底由谁来承担，市场尚未表态。王玉灵认为，新政前，是绝对的卖方市场，新政后这种市场格局能否改变还是未知数，关键要看到底谁能坚持到最后。

多方搏弈能否实现共赢？

此次新政的最终效果，对于大多数人来说还是未知数，或者说是观望情绪明显。建发房产营销管理中心负责人认为，新政的各项措施至少表明了政府调控房价的决心。特别是此次对９０平方米以上房产的限制开发，肯定会有利于市场供求结构的调整。这部分户型本身的需求就很大，肯定要加大供应量才能解决需求，而且也只有政府从根源上解决才行，而这个根源其实就是土地供应问题。对于中小户型和大户型供应结构问题，厦门城市年轮策划代理有限公司总经理张文彪坚持认为这两方面并不存在矛盾。他分析说，对于一个城市来说，不同的人群有不同的需求，都应该得到满足，不应厚此薄彼，我们在解决中低收入人群的住房问题时，也应同时满足一些高收入人群的住房需要。如何解决，前提是厦门应该多些廉租房，同时经济适用房要控制量，商品房还是应以市场为主导。只有这样，才能形成一个良性互动的市场。

条条道路通罗马，解决这一问题的方法应该是多样的，也希望都能达到目标。但王玉灵认为，从宏观上分析，商品房与经济适用房市场的土地价格差异较大，前者是市场化用地，价格自然高，后者的土地价格要低得多，这就导致了土地市场的价格双轨制。在这样的前提下，制定什么样的经济适用房分配原则就非常重要了，合理的分配和享受经济适用房，体现社会公平性原则非常重要，这种游戏规则的制定也将是政府部门最要紧的工作。但总的来看，这次新上市土地指标的调整，意味着今后岛内的小户型将逐渐增加，如果单纯看供求双方的关系，能够实现一定程度的平衡，对抑制房价迅速上扬应该是有利的。业内人士认为，明日的土地拍卖市场的表现，是新政后新市场的序幕，让我们拭目以待。

地块编号：2006G06

位置：吕岭路以南，洪文路以东

土地面积（M2）：55657.22

容积率：3

建筑面积（M2）：166971.66

土地用途： 居住、商业、教育（幼儿园）

使用年限： 居住70年、商业40年、教育50年

出让方式：挂牌

挂牌起始价/拍卖起叫价(万元)：66800

竞买保证金（万元）：10000

增价幅度（万元）：300

地块编号：J2006G02

位置： 杏林高埔路西侧，光华路南侧

土地面积（M2）： 36741.104

容积率：3.9

建筑面积（M2）： 143290

土地用途： 居住、商业、教育（幼儿园）

使用年限： 居住70年、商业40年、教育50年

出让方式：挂牌

挂牌起始价/拍卖起叫价(万元)：28600

竞买保证金（万元）：4300

增价幅度（万元）： 200

地块编号：T2006G03
位置：同安区环城南路（324国道）双溪桥头段以南、同安商会大厦以东、西溪以西
土地面积（M2）： 91291.33
容积率：2.3
建筑面积（M2）： 209970.06
土地用途：居住、商业、教育（幼儿园）
使用年限： 居住70年、商业40年、教育50年
出让方式：挂牌
挂牌起始价/拍卖起叫价(万元)：31500
竞买保证金（万元）：4700
增价幅度（万元）：200

地块编号：T2006G04
位置：同安区环城南路（324国道）双溪桥头段以南、同安商会大厦以东、西溪以西
土地面积（M2）： 39609.97
容积率：2.3
建筑面积（M2）： 91102.93
土地用途：居住、商业
使用年限：居住70年、商业40年
出让方式：挂牌
挂牌起始价/拍卖起叫价(万元)：12500
竞买保证金（万元）：1900
增价幅度（万元）：100

地块编号：T2006G05

位置：同莲路以西、莲花卫生院以南

土地面积（M2）： 3616.74

容积率：2

建筑面积（M2）： 7233.48

土地用途：居住、商业

使用年限：居住70年、商业40年

出让方式：挂牌

挂牌起始价/拍卖起叫价(万元)：250

竞买保证金（万元）：40

增价幅度（万元）：10

地块编号：2006P03
位置：禾祥西路与后滨路

交叉口东南角
土地面积：A1:19963.279
容积率4
建筑面积：A1:79800
土地用途：居住、商业
使用年限：居住70年、商业40年
出让方式：拍卖
挂牌起始价/拍卖起叫价(万元)：37000
竞买保证金（万元）：5550
增价幅度（万元）：200
 
土地面积：A2:3957.693
容积率 0.63
建筑面积 A2:2500
土地用途：教育（幼儿园）
使用年限：教育50年

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