二手房屋交易的法律问题 二手房屋的交易形成房地产三级市场。搞活和拓展房地产三级市场，特别是鼓励已购公有住房上市出售，对于启动住房消费市场，促进空置商品房消化的重要意义，已为人们所认识。因此，二手房屋交易能否依法顺利进行，将直接影响到整个房地产市场的启动和活跃。本文所说的二手房屋既包括拥有产权的存量房，也包括部分拥有承租权的公房。二手房屋的交易包括转让、租赁、抵押、典当等形式，本文以转让为主说明二手房屋交易的有关法律问题。 一、 可转让二手房屋的范围。 拥有产权是二手房屋转让的前提，但并非所有拥有产权证的二手房屋都可以不受限制的自由转让，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《大连市房改房交易试行办法》规定，下列房改房暂不允许交易： 1. 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 2. 住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; 3. 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 4. 产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的; 5. 贷款购房尚未还清贷款，所有权证用于抵押的房改房; 6. 上市出售后形成新的住房困难户的; 7. 擅自改变房屋使用性质的; 8. 党政机关、国有企业副处(含相当于这一级人员)以上干部购买的。 目前，大连市允许部分公有住房承租权上市，但应当注意的是可以有偿转让承租权的公房是指那些不能房改的房屋，具体包括，新建别墅式住房，无暖气设施的住房，旧中、日式住房，除此之外，其它公有住房承租权不得有偿转让。 二、 共有人、承租人等的优先购买权保护。 www.278c.com 所谓优先购买权，是指基于按份共有、承租等法律关系，对欲出售房屋在同等条件下依法享有的优先受让的权利。转让人侵犯优先购买权的，共有人、承租人等有权依法请求法院、仲裁机关确认该转让行为无效。优先购买权主要存在于下列三种情况： 1. 按份共有关系。按份共有，就是两个以上的单位或个人对同一幢房屋按照确定的各自份额，分享权利、分担义务的一种所有关系。形成按份共有关系情形包括联建、联营、合伙、共同出资购买等。按份共有人可以转让自己拥有的份额，但应事先通知其他共有人，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。没有通知而擅自转让的，其他共有人可主张转让无效。有限产权的房改房，即单位和个人按比例享有产权的房改房，是因房改而形成的典型的按份共有，职工转让该房屋时，单位享有优先购买权。 共有关系除按份共有外，还有共同共有，如夫妻关系存续期间取得的房屋(另有约定的除外)，以及婚前一方所有，婚后由双方共同使用、经营、管理经过八年的房屋，均属于共同共有。共同共有与按份共有的区别在于，共同共有人对共有财产平等地享有所有权，没有份额的区分，在共有关系存续期间，不能处分共有财产或转让自己的权利，否则无效。因此，夫妻一方在转让上述情形的夫妻共有房屋时，另一方不是享有优先购买权，而是必须取得其同意，否则转让无效。但共同共有的一套房屋或配套使用的两套以上房屋分割后，便形成了按份共有。另外，在没有充分可靠的证据证明是属于哪种性质的共有的情况下，应当推定为共同共有。 2. 租赁关系。按照规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 3. 共同居住和转租赁关系。按照《大连市住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》规定，有偿转让公有住房承租权，同等条件下，同套房屋的共同居住人(含共厅、共厨、共厕的)和已转租的受转租人有优先受让权。 三、 二手房屋转让须缴纳的税费。 以通过购买商品房方式获得产权的二手房屋为例，转让房屋须缴纳的税费包括，契税为成交额的5%;营业税、城建税、教育费附加为成交额的5.5%;印花税为成交额的0.05%;交易费为成交额的1%;如果土地有增值的，须缴纳土地增值税。 上述税费中单纯由卖方承担的有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税。单纯由买方承担的有契税。印花税买卖双方均须交0.05%，交易费双方各交0.5%。 特别一提的是，以划拨方式取得土地使用权的各类二手房屋进行转让的，须缴纳土地收益金。这类二手房屋主要指房改房、安居房、经济适用房和早期商品房等。 四、 多次转让未经登记情况的处理。www.m779.com 对于多次转让，但均未办理产权变更登记手续的房屋，结合我市目前正在进行的换发房屋权属证书活动，有关通知规定，存量房屋(即已取得产权证书的房屋)经过多次买卖的，经查档认定产权无争议的可经公告后按最后一次交易行为，在提交原房产证明后予以登记。 五、 其他应注意的问题。 二手房屋不同于初次出售的新建商品房，转让中可能会涉及到前手欠缴物业管理费，装修部分如何补偿，挡光、噪音补偿费分配等一系列问题。这些都应在签合同前弄清楚，在合同中写明。建议买方在签合同前，调查前手物业管理费交纳情况，以免入住后产生纠纷。对于前手对房屋的装修费应明确是否包括在转让金中，以免前手额外索要装修补偿或破坏房屋的装修。对于前手从侵权人处得到的挡光、噪音补偿等费用，应明确数额和分配比例，避免以后再争议。
二手房屋交易的法律问题
二手房屋的交易形成房地产三级市场。搞活和拓展房地产三级市场，特别是鼓励已购公有住房上市出售，对于启动住房消费市场，促进空置商品房消化的重要意义，已为人们所认识。因此，二手房屋交易能否依法顺利进行，将直接影响到整个房地产市场的启动和活跃。本文所说的二手房屋既包括拥有产权的存量房，也包括部分拥有承租权的公房。二手房屋的交易包括转让、租赁、抵押、典当等形式，本文以转让为主说明二手房屋交易的有关法律问题。
一、 可转让二手房屋的范围。
拥有产权是二手房屋转让的前提，但并非所有拥有产权证的二手房屋都可以不受限制的自由转让，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《大连市房改房交易试行办法》规定，下列房改房暂不允许交易：
1. 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
2. 住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
3. 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
4. 产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
5. 贷款购房尚未还清贷款，所有权证用于抵押的房改房;
6. 上市出售后形成新的住房困难户的;
7. 擅自改变房屋使用性质的;
8. 党政机关、国有企业副处(含相当于这一级人员)以上干部购买的。
目前，大连市允许部分公有住房承租权上市，但应当注意的是可以有偿转让承租权的公房是指那些不能房改的房屋，具体包括，新建别墅式住房，无暖气设施的住房，旧中、日式住房，除此之外，其它公有住房承租权不得有偿转让。
二、 共有人、承租人等的优先购买权保护。
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所谓优先购买权，是指基于按份共有、承租等法律关系，对欲出售房屋在同等条件下依法享有的优先受让的权利。转让人侵犯优先购买权的，共有人、承租人等有权依法请求法院、仲裁机关确认该转让行为无效。优先购买权主要存在于下列三种情况：
1. 按份共有关系。按份共有，就是两个以上的单位或个人对同一幢房屋按照确定的各自份额，分享权利、分担义务的一种所有关系。形成按份共有关系情形包括联建、联营、合伙、共同出资购买等。按份共有人可以转让自己拥有的份额，但应事先通知其他共有人，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。没有通知而擅自转让的，其他共有人可主张转让无效。有限产权的房改房，即单位和个人按比例享有产权的房改房，是因房改而形成的典型的按份共有，职工转让该房屋时，单位享有优先购买权。
共有关系除按份共有外，还有共同共有，如夫妻关系存续期间取得的房屋(另有约定的除外)，以及婚前一方所有，婚后由双方共同使用、经营、管理经过八年的房屋，均属于共同共有。共同共有与按份共有的区别在于，共同共有人对共有财产平等地享有所有权，没有份额的区分，在共有关系存续期间，不能处分共有财产或转让自己的权利，否则无效。因此，夫妻一方在转让上述情形的夫妻共有房屋时，另一方不是享有优先购买权，而是必须取得其同意，否则转让无效。但共同共有的一套房屋或配套使用的两套以上房屋分割后，便形成了按份共有。另外，在没有充分可靠的证据证明是属于哪种性质的共有的情况下，应当推定为共同共有。
2. 租赁关系。按照规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租
人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
3. 共同居住和转租赁关系。按照《大连市住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》规定，有偿转让公有住房承租权，同等条件下，同套房屋的共同居住人(含共厅、共厨、共厕的)和已转租的受转租人有优先受让权。
三、 二手房屋转让须缴纳的税费。
以通过购买商品房方式获得产权的二手房屋为例，转让房屋须缴纳的税费包括，契税为成交额的5%;营业税、城建税、教育费附加为成交额的5.5%;印花税为成交额的0.05%;交易费为成交额的1%;如果土地有增值的，须缴纳土地增值税。
上述税费中单纯由卖方承担的有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税。单纯由买方承担的有契税。印花税买卖双方均须交0.05%，交易费双方各交0.5%。
特别一提的是，以划拨方式取得土地使用权的各类二手房屋进行转让的，须缴纳土地收益金。这类二手房屋主要指房改房、安居房、经济适用房和早期商品房等。
四、 多次转让未经登记情况的处理。www.m779.com
对于多次转让，但均未办理产权变更登记手续的房屋，结合我市目前正在进行的换发房屋权属证书活动，有关通知规定，存量房屋(即已取得产权证书的房屋)经过多次买卖的，经查档认定产权无争议的可经公告后按最后一次交易行为，在提交原房产证明后予以登记。
五、 其他应注意的问题。
二手房屋不同于初次出售的新建商品房，转让中可能会涉及到前手欠缴物业管理费，装修部分如何补偿，挡光、噪音补偿费分配等一系列问题。这些都应在签合同前弄清楚，在合同中写明。建议买方在签合同前，调查前手物业管理费交纳情况，以免入住后产生纠纷。对于前手对房屋的装修费应明确是否包括在转让金中，以免前手额外索要装修补偿或破坏房屋的装修。对于前手从侵权人处得到的挡光、噪音补偿等费用，应明确数额和分配比例，避免以后再争议。