主题：海外购房关注十大风险因素

时下异地置业风起云涌，海外购房也潮流涌动。近期，澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等海外楼盘纷纷来沪推介，适中的价格，签证、旅游、等方面的优惠，已让不少本市客怦然心动。海外购房是否像看上去那样美？律师提醒，由于存在政治因素、政策税收、信息不对称等各种风险因素，在你“心动不如行动”之前，一定要进行详细的市调，并做好充分的预案。 

●政治风险第一位 

考虑“海外置业，政治风险应放到第一位考虑。”律师杜鸿亮指出。两系如何，该国政策稳定程度怎样，是否存在排华情绪等，这些都是置业前必须摸清的家底。 

●内外待遇是否有别 

国外买家到澳洲买房就必须首先得到澳洲政府批准。律师黄学锋提醒，海外购房，当地国对国内公民和国外公民的政策可能有所不同，房产权利的约束也可能内外有别，会对国外买家设置一些优惠或限制政策。 

●不动产保护力度不同 

律师杨传君认为，不同国家对不动产的保护力度有所不同，不动产登记制度也有几种不同的类型。要在海外买房，应详细了解当地国对私有财产权的保障程度，如什么情况下会被国家征收以及补偿多少等等。 

●土地是权还是使用权 

在国内，购房者虽享有房屋权，但对土地只拥有使用权。国外土地权属情况也各有不同，有的是权，有的是使用权，而且使用期限也有差别。如美国的房产土地可归私人，而马来西亚来沪推介楼盘的使用期限为99年。 

●课税种类、幅度怎样 

除征收房地产保有税外，当房地产发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即部分课税。如美国物产税的征收相当复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且据不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别。而在悉尼，购房者首次购房时须缴约20种不同的税费。杜鸿亮律师表示，名目繁多的税收可能导致成本及交易成本提高，降低了收益。 

●房屋产权类型不同 

国外房屋类型不同，产权形态也不一样。如公寓分为出租公寓和产权分售公寓两类，前者只租不售，后者只售不租，而且出租公寓比产权分售公寓建筑设计标准要低一些。国外别墅房屋可分为独立屋、平房、半独立屋、连排别墅四种类型。 

●分清建筑面积、使用面积 

国内大部分地区采用建筑面积为计算单位，而海外房屋大多以使用面积计算，并很少有公摊面积的提法。另外由于文化、地域的差异，不同国家的人对房子的朝向选择、通风及采光的理解上可能也有所差别。 

●有实力的第三方担保 

杜律师提醒海外购房者，为能更好地保障自己的权益，要注意观察推介楼盘是否有第三方担保，担保方最好为当地政府或银行等实力机构。另外，为保证签约的合法性，可考虑到当地的公证机关进行公证。 

●高度关注诚信档案 

“海外房地市场大都比较成熟，对个人诚信度比较重视，如因为疏忽大意而没能及时缴纳地税、停车场地税等，会给自己的诚信带来麻烦。”黄学锋律师提醒说，海外购房者一定要高度关注诚信问题，避免因疏忽大意而被列入“黑档案”。 

●当地律师＋中国律师 

海外购房是一笔不小的，购房者在增强政策、市场、法律与诚信意识的同时，黄律师还建议购房时最好聘请当地律师＋中国律师，当地律师把关交易手续的合法性和法律文本的合法性，中国律师起参谋作用。双方约定法律适用时，要尽可能争取适用中国法律或当地国之外的第三国法律。