主题：金九银十露出回暖信号 多数开发商表示观望迹象仍然存在

来源:北京晚报
 


近日，北京市统计局公布，受房地产宏观调控政策影响，北京市商品住宅、期房预购降温，前3季度居民人均居住支出同比下降7.1%。开发商称，虽然今年开发商日子不太好过，但并不影响九十月份仍是楼市的“金九银十”。

据了解，目前，太阳星城可售的房子不足8000万元，在这种情况下，太阳星城九十月份成交额均是9000万元，比七八月份分别高了2000万元左右。无独有偶，不少开发商都表示，九十月份看房人数与销售额均有所上升，特别是十一之后，如星河湾10月份网上签约53套，总金额2.7亿元；融科·橄榄城9月3日正式开盘，目前网上签约482套，除了这些销售好的项目以外，七八月份卖得不好的房子，最近日子也好过了。

北京中原市场研究部统计监测结果显示，2005年9月、10月共有住宅类物业三十余个，新增住宅项目有效供应量为700万平方米左右(以初次作报广及本月开盘、开始内部认购为统计口径，并以有效供应量为统计标准)，其中，仅在10月15日一天就有8个项目开盘，与8月相比有所升高。中原市场研究部认为，造成这种现象的主要原因是“金九银十”季节的到来，成功地促进了市场的活跃，这种强劲的走势达到了今年北京市场的最高峰。

广告公司的监测也显示，九十月份，房地产项目的广告投入量明显上升。

上述信息似乎都表明，北京楼市已经开始回暖，但开发商普遍认为，这并不表明北京楼市走出观望期，因为虽然最近一两个月的成交速度与5至8月份相比明显加快，但仍有部分客户一直观望，北京楼市并未完全走出观望期。

老盘涨价幅度不大

记者对今年上半年开盘以来比较活跃的几个项目做了一些统计，虽然这些项目卖得都不错，但销售价格涨幅不大：太阳星城水岸上品今年5月份推出，均价8700元，目均价9200元；北京华侨城今年4月份开盘，成交均价6150元，目前网签销售664套，成交均价6400元；中海安德鲁斯庄园，今年6月18日开盘，联排均价每平方米8500元，叠拼均价每平方米6000元，目前，网上签约433套，联排均价每平方米10000元；沿海赛洛城6月18日开盘均价每平方米6500元左右，目前成交均价6892元。

这几个项目都是目前市场上销售得不错的项目，但开盘后的价格涨幅剔除位置、楼层、产品升级等因素外，涨幅并不大。另外,记者在10月份的军博房展会上了解到,一些项目在未涨价的前提下,开始通过送物业费、送家电的方式打折。一位业内人士告诉记者，今年京楼在售的大部分项目售价都未见明显上涨。

新盘定价两极分化

北京新盘的定价一般都是成本法+比较法，即根据自己项目的成本，再参考同一区域周边项目的价格来确定开盘价格，在品质与周边项目相差不大的情况下，一般开发商开盘时都采取略低于周边楼盘的价格入市，以更好的性价比来取得足够的人气，并为项目后期产品销售预留上涨空间。在今年九十月份新开的项目中，大部分也是这样做的，如9月开盘的融科·橄榄城，开盘均价每平方米7000元，低于周边每平方米7500元的均价；同在望京的上京新航线，10月开盘均价每平方米6380元，也低于周边项目每平方米300元左右；再如天鹅湾等，精装修开盘价8000元左右，与周边项目差价不大。与这种定价方式逆势而行，九十月份开出的新盘中，也有不少项目以产品为依托，大胆开出明显高于周边价格的天价。这类开“天价”项目的始作俑者应是星河湾，当今年7月12日，星河湾以均价每平方米15000元的价格推向市场时，比周边六七千元的区域均价翻了一番，当初曾有开发商这样表示自己的惊叹：“星河湾敢开一万五，疯了吧。”

应该说，星河湾的产品和定价都是市场的另类，不具有普遍性，但近两个月，一些项目把星河湾的品质学到没学到另说，敢开牙的胆量是学到了。10月份以来，不少项目都开出了令人乍舌的开盘价，比如北五环外的世茂奥临花园，9月9日拿到销售证，成交均价每平方米11474元，虽然是精装修，但也高出周边项目每平方米8000元的区域均价一大截；另外，位于东五环内的逸翠园，9层带电梯，均价近10000元，比与它一路之隔、6层带电梯的北京奥林匹克花园每平方米贵3000元。另据开发商透露，原本准备9月份开盘，但推迟到11月份开盘的几个新盘开盘价都将高出周边均价很多，会让人发出“五环外的房子都卖到8000元了”的感叹。


(作者：李海霞)