主题：土地关乎成败 个人合作建房者仍在为地挣扎

来源:《安家》
 

8月24日，建设部新闻发言人明确表示，国家近期不会取消现行的商品房预售制度。闹得纷纷攘攘的商品房“期”改“现”事件，终于平静了下来。

而早在8月10日就发生的于凌罡拿地事件所产生的反响，到现在为止不但没有平静下来的意思，反而大有愈演愈烈的趋势。


2005年7月6日，朝阳区芍药居甲2号住宅及配套项目用地发布了挂牌公告。

7月27日上午9点多，一家名为北京隆华广厦房地产公司对该地块提出竞买报价，其喊价为公开的起价9273.15万元。

北京个人集资建房倡导者——于凌罡，也注意到了这块土地，并认为不容错过。跟于凌罡志同道合的大部分出资人都希望把房子盖在北四环附近，如果能拿到芍药居地块，他们将心愿得偿。

8月8日中午12点，是出资人表决的最后时间。超过70%的出资人已经签订了《合作建房宗地确认承诺及授权书》，并向指定银行存入了15万元。此时，距离芍药居甲2号地块竞价截止时间还有51个小时。

晚上10点，于凌罡宣布，他们将放弃此次竞标，并且表示，以后不会再做竞买的尝试。

2005年8月10日下午3时，在没有第二家公司竞价的情况下，北京隆华广厦房地产开发有限公司以挂牌起始价9273.15万元摘得芍药居甲2号居住配套用地。

… …

——这本来是两码事：

但这两个事件，又有很多相似的地方。

这两个事件都具有很大的影响力，都成为绝对的热门话题；这两个事件的源头都来自于对目前中国房地产市场不规范行为导致“暴利蔓延”的担忧；这两个事件的出发点都是在为消费者如何维护切身利益谋求解决方式。

因此，我们不妨假设一下——

如果央行建议实施，于凌罡会怎样？

当大家都在为商品房“期”改“现”建议积极发表言论的时候，名人于凌罡没有对此公开发表任何观点。因此，谁也不知道他对这事怎么想？但是，人们对于他首倡“个人集资建房”之创举的关注热情，依然没有淡却。

如若本次央行的建议变为新的调控政策而得以实施的话，于凌罡的处境又会怎样？

在央行建议的支持者中，有人认为现行商品房预售制度，助长了不法开发商在短时间内牟取暴利的不良风气，一些身无分文的人，一旦进入房地产市场，就利用预售制度之缺陷“空手套白狼”，通过银行金融杠杆之工具，套取银行资金，而一旦市场出现风险，它们就把这些风险转嫁。

按照这样的说法，一直要让开发商靠边站的于凌罡，是不是也属于“空手套白狼”的范畴？毕竟用来集资建房的4500万，不是他出的，而是他那志同道合的300名支持者凑起来的。

从他自己的言论来看，于凌罡应该不至于如此。每户出的15万，业主都放到自己名下的银行账户，当需要交纳资金时，委托银行直接转到合作方账上，除了做资金证明和验资证明外，这些钱只能转账，不能取出，并且每月的转账汇款上限3万元，以此保证了资金安全。 

更何况，于凌罡还在为帮助购房者能够买到便宜的好房子而摸索并实践着全新的地产运作模式。

于凌罡表示，同样的房子，他发起的项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用：一是开发商利润。二是广告费用。三是机构维持费用。四是节省项目贷款利息。还可以省去市场房价中包含的灰色开销。因此大概可以便宜30%-40%。 

也正是因为这样，他才获得了购房者的普遍认同。

于凌罡设想过四种拿地方案：一是通过土地竞拍，二是收购项目，三是委托开发商定制，四是把烂尾楼进行装修。

但据同行分析，根据《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》，“境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以依照本办法的规定参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动”。于凌罡可以以个人，也可以以“蓝城”名义去拿地，但他委托了中信信托公司去拿地。也许他的钱不够，希望中信信托给他贷款。通过招拍挂拿地，最大的障碍就是资金。

收购项目的可能性也不大。从不久清河地块拍卖的情况来看，想拿地的开发商很多，因此，即使缺少资金实力的开发商想转让手中的地，因为要的人多，加上开发商已在土地上有所投入需要回报，价钱肯定不会比招拍挂更便宜。

而委托开发商定制，目前只有万通对此有兴趣。但从以往的情况来看，万通只定制个性化的别墅和标准化的厂房之类的项目，而前提是你要有地有钱，用冯仑的话表达就是万通只是裁缝。万通表示过在这两方面都可以帮于凌罡的忙，如果万通真的帮他拿地、帮他拿钱、再帮他盖房，那也挺好。不过现在双方都还没往这个方向走，下一步会怎样，还很难说。

买烂尾楼是最好的办法。但与其这样，干吗不干脆买开发商新开发的楼？烂尾楼要请人重新包装，说不定还有错综复杂的债权债务未了，忙活半天，买一栋烂尾楼，恐怕不是集资者所愿。

事实也是如此，从去年开始张罗，到今年已过大半，虽然传言很多，但终究没有看到于凌罡们拿到自己满意的地。

2005年8月10日，由于没有第二家公司竞价，于凌罡们心仪的芍药居甲2号居住配套用地“花落他家”，被北京隆华广厦房地产开发有限公司以挂牌起始价9273.15万元摘得。

看来此次拿地，又泡汤了。

没有坐上竞买席的于凌罡又一次被推上舆论的风口浪尖。

更多的表达，是对于凌罡和他发起的合作建房产生的怀疑，甚至认为集资建房的尝试已经失败。

不过，于凌罡表示，主要原因是那块地不好，有一个燃气供热站，并且这部分土地损失的补偿无法估计，而且该地块的价格比较高，建面地价的起拍价已接近每平方米4000元，另外就是目前得到承诺的外部融资条件还不够优惠，融资成本还比较高。

随即，他还透露，其实他那时的资金已经足够，主要是那块挂牌出让的地，“水分太多”。接着，他又声明，现在已经有人愿意提供给他一块地，对方能够从中赚取几千万元的差价，但即使如此，这块地也比芍药居便宜。

他同时表示，这次没拿下芍药居地块，对合作建房来说没有影响，目前至少还有四块以上的土地备选。

于凌罡：乌托邦英雄在挣扎

尽管表面堂皇，但于凌罡和他的个人集资建房计划从一开始就面临着来自各方的围剿和压力。

一直以来，关于个人集资建房合法性的问题一直被反复提及，实际上，一旦连土地这个问题都无法解决，个人集资建房就只能彻底宣告失败。

尽管从于凌罡们的身上，我们看到了对于当前房地产市场规则挑战的勇气，但是，这样并不能解决最核心的问题，在个人集资建房问题上，真正的压力来源于资金和土地，尤其是后者，关乎成败。而在国家宏观调控之后，土地的稀缺性再次暴露无遗，而通过招拍挂来解决土地问题，不但周期长，成本也是非常大的。

事实上，从选择与万通合作的那一刻起，个人集资建房就已经踏上了一条不归路，真正的独立精神也在舆论一片“招安”之声中逐渐消失，而失去了传奇色彩的于凌罡和个人集资建房也从天上掉到地上。

所以，不管是最后的成功还是失败，英雄于凌罡在获得舆论支持的声音时，也在有意无意地增加成功的难度，在这条近似乌托邦的路上，我们都不知道他能走多远。


(作者：杨冠军)

我反复看了多遍，好帖，得支持

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