主题：房地产金融风险到底险在哪儿？个人房贷风险不大

     地区性风险银行内风险土地储备风险需未雨绸缪

央行日前发布的《2004中国房地产金融报告》，把当前房地产金融风险归结为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险；二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；三

是“假按揭凸显道德风险；四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；五是土地开发贷款有较大信用风险；六是房地产贷款法律风险加大。

仔细研读不难发现，其中有一半表现并非房地产行业所独有，如“假按揭即骗贷，在别的行业同样存在；操作风险是银行内部管理问题；而法律风险是外部问题，高法已表明其立法初衷，央行仍把它列入其中，实际是对这项法律的误读。

  
那么，房地产金融风险到底险在哪里？

有地区性风险的苗头

房地产业从银行贷款主要有几个方面：一是土地储备贷款，这是贷给地方政府的；二是土地和住房开发贷款，贷给政府和开发商；三是流动资金贷款，贷给开发商；四是个人住房按揭贷款，贷给购房者，其中包括政策性贷款即公积金贷款。

从去年下半年到今年第一季度，部分地区房地产价格出现较高涨幅，其中确实隐含着较高的市场风险。但报告在阐述部分地区房地产市场过热时，用词谨慎。

报告提到了上海：人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注；部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。报告据此断定，房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水。抵押物贬值是银行所面临的房地产市场系统性风险。价格上涨-产生泡沫-泡沫破裂-产生风险，这是央行的推论。从央行的报告可以看出，由于部分地区、部分地段的部分项目价格上涨过快，央行担心出现地区性金融风险，如果价格上涨过快，泡沫破裂，央行担心的是个人按揭贷款出现风险。显然，出现这两种情况都不会形成行业性、系统性风险的。

个人房贷风险不大

央行报告承认个人住房按揭贷款迄今不良贷款率很低，按揭成数也低，与发达国家相比规模还太小。报告提供的数据显示，2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2005年1季度末达到16743.7亿元，余额同比增长30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持在30%以上。从2002年以来，按揭成数逐年下降，2005年1季度为63%。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。相比之下，我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。从这样的数据可以看出，无论是自住性需求还是投资投机性需求，购房者对银行的资金需求并不像外界想象的那么大，一个有趣的现象是：在部分地区部分项目房价被炒上天的时候，此类需求还在下降。因此提高按揭成数，对抑制所谓投机未必能起到应有的作用。实际上，就个人按揭贷款来说，总体来看，银行目前还没什么金融风险。也许，个别增长较快的地区正在累积风险。如央行提到的个人房贷占全国增加额60.2%的上海、广东、浙江、北京、江苏五省市。

开发贷款风险已经释放

统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000-2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。央行担心，由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。但央行报告显示，房地产开发投资在下降，开发商的土地购置在下降，开发量在下降，因此贷款也在下降。2005年1季度完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%，增幅比上年1季度回落14.4个百分点。2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。相比1999年4月以前最高达91%、2004年初45%以上的增长幅度，已经大幅度缩水，很有可能出现“断顿”现象。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1%和2.3%。商品住宅销售3.4亿平方米，增长13.9%，供不应求的势头已经出现，以致在高唱房地产泡沫的2004年，全国商品房空置面积比2003年下降了3.8%。这恐怕也是去年下半年以来，房价增幅较高的一个重要原因。

央行报告显示，2005年1季度末房地产开发贷款达到8177.5亿元。增速已从2004年3月份以前40%以上，进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增速靠近。而其中扣除经济适用房开发贷款1468.3亿元，政府土地储备机构贷款950.2亿元和商业用房开发贷款383.9亿元，真正用在商品房开发上的贷款就更少，增幅也更低。因此，商品房开发领域的金融风险应该说已经得到释放。

个别银行风险较大

央行报告在提到金融风险时，坦承“基层银行发放房地产贷款存在操作风险，也承认所谓“假按揭”如果没有银行内部配合很难成功。而报告在谈到各行不良贷款时称，总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。其中房地产开发贷款质量差异明显，农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。数据透露出非专业银行为争夺房贷而留下了一些烂账，表明房地产金融风险虽不会成为全局性风险，但考虑到各行不良贷款率的高低，有可能成为个别银行的风险。

政府土地储备开发风险最大

央行报告认为，银行土地开发贷款面临四方面风险。一是政府对土地储备中心投入的注册资本金过少、注册资金不到位等，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险能力极低；二是各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务；三是当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题；四是土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

虽然，从央行的报告还看不出有多大的金融风险，但风起于青萍之末，看似风平浪静的房地产金融，如果没有更多更好的金融创新手段，为银行解套，也许，哪一天只要一根稻草轻轻落下，都有可能压垮银行这只骆驼。