主题：房地产中央军蓄势待发 行业整合大幕渐启

似乎是一场盛宴或洗牌的开始。一边是大量中小房地产企业相继断“粮”陷入被淘汰的窘境———这些拥有开发用地但资金实力不强的房企，眼下正因“求贷无门”而苦苦挣扎；另一边，由国资委亲自操刀组建、实力强大的央企“正规军”正兵临城下，蓄势待发。

央企重组“央企的这次重组意图明显，就是希望通过推动国有资本更多向关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域集中，以增强国家对整体宏观经济形势的把握能力。”昨日，复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示。

华伟指的是10月10日，国资委一口气圈定8家以房地产为主业的中央企业。加上此前的中建、招商局、保利、华润等，在已经确定主业的96家中央企业中，已经有13家确定为主营房地产业务。而此前业内传出的消息显示，最终确定的以房地产为主业的央企可能为16家。

另一方面，华东师范大学房地产专家余南平分析，央企进入房产，可能与中央想发展中低价房的政策趋势相关。在美国，从上世纪60年代末到80年代初，也经历过政府下属企业大力造房的过程。

昨日，建设部政策研究中心副主任王珏林则表示，国资委本次选择的都是一些建筑相关企业，建筑施工企业经营房地产业具有一定的比较优势，只要聘请一些房地产方面的人才，便可以获得快速发展。而相对于民营企业，国有企业在资金密集、建设周期和回报周期较长的房地产行业中竞争优势明显。

种种迹象表明，中国房地产行业正在发生变化。此前在近几年房地产行业的发展中，民营企业凭着敏锐的市场洞察力和较国有企业更为高效的运作方式，抢占了不少市场先机。

建设部政策研究中心副主任秦虹向《每日经济新闻》提供的一组数据显示，2001年以来，在房地产行业中，民营企业以每年约5000家的速度增加，与之相对应的是，国有企业以每年数百家的速度减少。

而今年4月起，中央对房地产市场全面实施宏观调控———收紧银行信贷与土地供给，相当部分中小企业开始面临资金链断裂的危机。

行业洗牌契机

作为第三批确定主业为房地产的中央企业，此次无论在力度还是时机上，都显得与众不同。

“目前中国房地产行业已过培育期，放开行业限制，大浪淘沙的时候到了。”王珏林坦言，“宏观调控必将促进房地产企业的重组，一些中小企业难逃转行或兼并的命运，冲击难以避免。”

中国指数研究院(华东)副院长陈晟分析，本次央企重组在时机的选择上恰逢其时。“‘退潮’的时候，正是行业重组和盘整的最好时机。”陈晟表示，央企大军压境，无疑吹响了新一轮行业重组的号角。

“市场低潮之时亦是实力雄厚的大公司进行土地储备的好时机。”荒岛工作室市场研究中心主任冯伟也指出，近几年来地价一直走高，拿地难的问题一直困扰着开发商，现在的市场状况，则有利于大公司以相对较低的成本，通过整合、兼并以及参股等形式增持土地，而小公司即使能够看到这一点，也没有实力进行操作。

这一分析已在最近的产权交易中得到验证。上海联合产权交易所产权交易部总经理杨钧日前强调，从联合产权交易所近来的交易情况看，有实力拿项目的还是以资金雄厚的国有企业为主。

中原(中国)地产研究中心研究员季峰进一步指出，房地产企业将呈大型企业全国化发展的趋势，而一些靠关系拿地、单个项目进行开发的中小民营企业则会逐渐退出市场。

对此，建设部住宅与房地产业研究处处长赵路兴表示，央企的优势主要体现在对资金和土地的掌控上。首先，中央企业的房地产公司，资金来源比一般房地产开发商更广，对银行贷款的依赖性较低；其次在土地上，中央企业下属的房地产公司也有得天独厚的条件。“中央企业可以获得国家划拨的土地，这些成为它们进入房地产业的基石。”

显然，这是一场实力悬殊的较量。

后WTO时代的抉择

在一些业内人士看来，国资委此次举措还另有深意。

中国人民银行《2004中国房地产金融报告》显示，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。

而商务部统计数据显示，去年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额逾134亿美元。房地产业连续三年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。

“入世3年多来，房地产开发利用外资以每年19%的速度在增加。”秦虹强调，中国房地产业正面临更加激烈的国际竞争。从2005年起，中国房地产业进入WTO后过渡期。到2006年，建设领域过渡期将结束，建筑设计服务、工程服务、房地产中介服务、集中工程服务和城市规划服务，将全面开放，允许设立外商独资公司。

“建设领域原有的一些管理手段将逐步放开或取消，相关产业将面临进口产品和服务的竞争，一些深层次结构性问题也将逐渐显现。”秦虹不无担忧地表示。

“后WTO是允许一些境外企业和产品全免税进入中国，中央明确一些实力雄厚的央企进入房地产行业，对这个行业而言无疑是件好事情。”王珏林认为。

陷阱还是奶酪？中小民企的地产困局

“寒流来了，很多民企没有准备好冬衣。”昨日，福建联华信托常务董事、总裁李晓东向《每日经济新闻》表示，地产行业民间资本集聚度大，民营资本几乎占到75%，但宏观调控下资金和土地政策双管齐下，诸多中小企业纷纷掉头转行，在这其中，民营资本首当其冲。

以民间资本的代表温州资本为例，去年膨胀的地产冲动几乎已被浇灭。

温州一家电器集团的高层透露，对于大多数民企来说，除了宏观调控之前投资的项目，一般不再追加新项目，“有些企业甚至被套住，最近几个温州人投资的沈阳地产项目正要转让。”

而中国第一家民营财团中瑞财团在2004年11月8日以15.3333亿元的高价拍下温州最大地块后，频频传出延期支付土地款的消息，很显然昔日争抢的黄金宝地眼下已成烫手山芋。

与此形成对比的是去年民间投资的一窝蜂热情。温州工业电器“三巨头”中除正泰之外的德力西、天正公司，服装龙头企业中除美特斯邦威之外的报喜鸟、庄吉、法派等公司，以及温州规模最大的鞋业企业奥康、红蜻蜓，几乎都选择进入房地产业。

据不完全统计，整个温州地区70%的企业都涉及房产投资。温州知名经济学家马津龙分析：“这几年房产是卖方市场，哪怕对房产一窍不通，只要进入就能赚钱。”

马津龙指出，温州不少企业在房产上的获利甚至超过了主业，用房产养主业，一些企业甚至是靠房产生存下来的。

“但宏观调控从根本上改变了地产的操作模式。”李晓东分析。

“游戏规则改变了，过去可以协议拿地，拖欠土地款、工程款，违规提前销售回笼资金，四证不全也可以向银行贷款，但这些做法现在显然行不通了。”李晓东说。

事实上，目前的市场供需结构已悄然逆转。一家从事土地买卖的中介公司负责人表示，到了年底，将会有大批中小企业抛售土地，而大部分是因为支付了部分土地款。

“想把土地项目脱手的客户在不断增加，但是愿意接盘的下家实在太难找了。今年到目前为止，我还没做成过一单交易。”昨日，一位从事土地项目买卖的中介人士抱怨道，而他所提及的客户，基本都是中小民营开发商。

“这些来找我们谈项目或项目公司股权转让的中小开发商们，不外乎两种情况，一类是融资困难无力开发，还有一类是自己勉强也能做得下来的公司，但由于对后市的销售和价格都没有信心，索性趁着还颇有利润赶紧把土地出手。”这位中介人士进一步表示。

从上海联合产权交易所房地产产权项目的挂牌情况亦可窥见其中端倪。据悉，9月至今，已有20个项目挂出，这一数字与今年前两个季度相比，大致增加了超过五成。

但观望气氛让产权交易所的成交情况并未呈现和挂牌项目同步增加的趋势。上海联合产权交易所统计数据显示，除7月外，4月以来房地产行业单月成交金额一直维持在4亿-6亿元左右，而在1月，这一成交金额一度高达近20亿元。

上海一位业内人士粗略估计，目前这类项目转让市场的供方、需方数量比大致为9：1，而数月前这一比例可能在2：8左右。

尽管项目难抛，但几乎没有开发商愿意降价。“现在的价格还处于胶着状态，和楼盘销售的原理其实是一样的，项目转让也要看谁先挺不住。”上海纯华投资咨询有限公司副总经理陈军预测，价格松动的现象可能会在年底逐渐显现。

欲享物业增值成果百联难抑地产冲动

今年6月，当上海百联集团的名字出现在上海陆家嘴竹园商贸区地块的招投标名单上时，多多少少令业界感到了意外。

在随后的竞标过程中，更传出百联成为最大黑马，与香港地产巨擘和黄竞逐该地块的消息。

此前，百联在上海人心目中，是下辖上海一百集团、华联集团、上海友谊集团和上海物资集团，总资产达284亿元的上海商业巨无霸。

9月，又传出百联将担纲苏州河现代服务业集聚区项目，整体投资额达72亿元，启动资金估计将逾10亿元。

一系列的地产举动，是否意味着百联将加大向地产业务渗透？

“我们的主业仍是超商百货和生产资料，但我们有自己的房地产事业部。”百联集团一位管理人士斟酌再三，这样向《每日经济新闻》表示，“我们没有想过以房地产为主业，但完全可能参与有发展前途的地块的竞标。目前百联资本投向最大的是购物中心，购物中心开业后，主要还是自有企业入驻。”

事实上，在百联的轨迹中，从商业向房产渗透多多少少是水到渠成之举。

百联这位管理层表示，在之前租用他人物业经营的过程中，常常出现由于百联的经营优势带来物业升值的情形，“但我们往往不能分享物业增值的成果。”

此后，百联友谊和百联西郊都是自己买地造房。“百联友谊整个买地加建造的总金额是9亿元，但目前按照市值估价，已增长了不止一倍。”该人士表示。

目前在百联已确认的苏州河现代服务业集聚区项目中，合作的模式几经考虑：可以招投标请企业针对项目开发，也可以自己开发或联合开发。

“我们请全球知名的咨询公司做过可行性研究，全部启动后，一部分自建，大部分招投标，历史建筑自营，只要绝对控股，肯定赚钱。”该管理层说。 

(作者：李灵)