厦门
北京
成都
杭州
三亚
东莞
苏州
上海
深圳
天津
济南
西安
南昌
大连
石家庄
长沙
广州
南宁
沈阳
长春
宁波
昆明
青岛
常州
海南
重庆
无锡
郑州
合肥
南京
佛山
武汉
更多城市
鞍山
北京
保定
北海
包头
蚌埠
成都
长沙
长春
常州
重庆
东莞
大连
大庆
福州
佛山
广州
桂林
贵阳
赣州
杭州
海南
合肥
哈尔滨
衡水
湖州
淮安
惠州
衡阳
邯郸
呼和浩特
更多城市
济南
吉林
江门
嘉兴
济宁
江阴
九江
昆明
昆山
廊坊
兰州
洛阳
聊城
临沂
连云港
柳州
乐山
马鞍山
绵阳
南昌
南宁
宁波
南京
南通
青岛
秦皇岛
泉州
三亚
苏州
上海
深圳
石家庄
沈阳
绍兴
汕头
宿迁
天津
唐山
太原
泰州
厦门
更多城市
无锡
武汉
威海
潍坊
西安
厦门
徐州
烟台
扬州
银川
郑州
珠海
舟山
更多城市
首页
新房
本月开盘
热门楼盘
本月交房
楼盘新动态
特价房
楼盘导购
新房排行榜
知名学校
购房知识
看房团
特价房
二手房
在售房源
业主房源
特价房
找小区
找学校
找经纪人
找别墅
查成交
二手房排行榜
购房知识
法拍房
我要卖房
直播看房
租房
在租房源
个人房源
整租房源
合租房源
别墅房源
租房知识
免费发布出租
查房价
装修家居
家装案例
装修效果图
装修攻略
家居圈
家居资讯
建材店铺
免费设计
免费验房
装修报价
商铺写字楼
写字楼出租
写字楼出售
写字楼新盘
写字楼楼盘
商铺出租
商铺出售
商铺新盘
商铺楼盘
海外房产
澳大利亚房产
新加坡房产
马来西亚房产
泰国房产
日本房产
阿联酋房产
资讯
房产快讯
房产问答
房产知识
房产圈
百科
直播看房
地产数据
房产交易
土地市场
研究报告
物业数据
数据商城
更多
土地
产业
中指云
地产数据
土地市场
研究报告
百城价格指数
地产文库
数据商城
业主论坛
精华帖
装修论坛
VR全景看房
加盟房天下
更多服务
开发云
土地云
经纪云
登录
立即注册
我的房天下
特价房
我的房产圈
退出
房天下
>
厦门业主论坛
>
未来海岸三期碧海湾
>
外资加速进入 中国房地产步入商业地产新时代
上一页
|
1
|
/
1页
go
主题:
外资加速进入 中国房地产步入商业地产新时代
zour
发表于
2005-11-11
进微信群讨论
来源:香港《经济导报》
中国房地产在新政之下,住宅市场陷入了“寂寞冷清”的低谷,而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到追捧。戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿日前表示,内地商业房地产会成为未来两年投资基金的新聚焦,尤其以北京及上海的商厦、商场及物流中心最被看好。
房地产业进入了商厦发展新时代
陶汝鸿说,戴德梁行在六大投资基金赞助下,抽样向亚太区八个国家或地区超过200间银行及投资基金进行的调查显示,2004年投资基金于亚太区购入商业房地产的投资总值达330亿美元(2,574亿港元),其中香港占19%(约489亿港元),而中国内地占4%(约103亿港元),预期2005年投资基金于亚太区收购的商业房地产投资总额将进一步增至450亿美元(约3,510亿港元),短期内香港及新加坡的商业物业会较受欢迎,但中长期而言,流入中国大陆的资金,将会跑赢其它亚太区的国家或区域。
中原中国董事副总经理黄雄也同样表示,内地经济增长迅速带动了写字楼的需求。他强调,在针对房地产市场的调控政策打击下,风眼下的上海楼市最受影响。五个月过后,经过暴风雨洗礼的上海楼市虽然能屹立不倒,但已有所改变,住宅市场陷入了低谷,而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到追捧,海外基金更由幕后走到台前,纷纷大举收购写字楼、酒店式公寓、大型商场等商厦,基金的动向,受到业内高度关注。而北京方面,也由于海外基金全面看好中国房地产市场,加速抢滩北京地产,令北京商厦市况平稳向好。
新政策出台反利商业地产
黄雄说,近期与商业地产运作有关联的外在因素已发生重要变化,促使中国商业地产发展进入新时代。首先是供应减少。黄雄说,过往中国的商业项目开发实在太多而且太集中,曾有人说过浦东的商业物业要100年才能消化。正因为供应量多,银行风险预警制度使商业地产融资规则有所改变,令其供应下降。黄雄解释说,银行一直是开发商开发商业地产项目的主要融资渠道,但随着国内商业开发量迅速增长,空置率增加,银行逐渐意识到商业地产潜在的风险并实施放贷紧缩,到2005年下半年,除国有商业银行在信贷方面对部份商业地产项目还有选择性支持外,所有股份制银行已基本停止对商业地产项目的贷款发放。因此,一些成本相对较高或操作相对复杂的融资方式,如信托贷款、股权融资等浮现出来。
其次,商铺投资者趋于理性。黄雄说,之前在可选择变现渠道较少,且高销售利润的吸引下,很多开发商都采取了销售商铺回收资金的方式,但这种方式却极易造成经营上的失败,使商铺投资者受损。目前商铺投资者日益成熟,购买商铺已十分谨慎,使得原有借助商铺销售来实现变现回收的方式受到较大挑战。同时海外基金越来越多涌入国内,并且将商业物业作为一个重要的投资方向。
第三,外资开发商进入国内,导致国内商业地产竞争加剧。目前,外资背景的商业地产开发商在中国表现活跃,频繁进行新项目投资,打破了原有商业地产市场上内资为主的格局。
第四,外资品牌加速进入中国,导致招商规则改变。
住宅与商厦有明显差价
基强联行董事总经理陈基强也说,近日有大量投资者涌入中国的主要原因,是中国政策比较稳定,境外投资者有了信心。他强调,如果对中国的政策没有信心的话,再高的投资回报也吸引不到投资者。另外,就是中国房地产项目的投资机会比较多,所以海外投资机构要寻找一个好的收益,一定会对中国感兴趣。
他指出,上海同一地段住宅及商业楼宇存在明显差价,也是外资积极入市的动力。陈基强举例说,甲级写字楼浦东花旗银行大厦每平方米叫价2.8~3.2万元人民币,而邻近汤臣集团的住宅楼盘,每平方米叫价5~6万元,这种反差全球罕见,正正凸显商业楼盘的投资价值。
他又说,过去三年,上海狂升的只是住宅楼价,全民皆炒的就是住宅盘。商业楼盘因交易税赋重、银码大、经营开支重、转手难,一向“炒唔起”,甚至商业楼盘的成交量在过去几年,一直只有物业交投总量的5%。
人民币升值刺激热钱流入商业房地产
陈基强指出,近期出台的一些经济政策就进一步刺激了海外基金的对华投资: 2005年7月21日人民币对美元升值2%,刺激热钱流入房地产业,对房地产业形成利好。特别是海外机构预计人民币会进一步升值,所以一些机会投资者会进一步增加投资。 2005年9月21日,银监会212号文件《加强信托投资公司部份业务风险提示的通知》规定新发行的房地产信托必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质三项要求。这样原本就比较缺乏融资渠道的中国房地产开发商更难筹措资金,所以对海外投资有了更迫切的需求。
未来人民币升值的趋势,也使外资在内地的物业投资风险减轻。目前地产业内的民间借贷已达到12厘,录得近年罕见的高水平。年关将近,内地开发商资金非常紧张,不少中小型开发商为“自救”,已不在乎“壮士断臂”。因此,不少优质物业陆续流出市场,成为外资觊觎的目标,因此,近期商厦大手买卖非常活跃。
人民币不能自由兑换阻碍发展
黄雄表示,虽然目前商厦市况看好,但在工作过程中也发现,海外的投资机构在中国市场期待很高的回报。作为在全球范围内分散风险的一种方式,海外的投资机构受到中国经济发展的鼓励,希望开始或加大在华投资。但是他们同时期待比在本土投资更好的回报率。比如在其它国家可能他们要求的回报率为5~6%,但是到了中国这些投资机构要求的回报率往往超过10%。许多北京市场现存的项目和业主提出的价格达不到投资机构的要求。另外,国内现有的项目很多都达不到境外投资机构的要求。还有一些商业地产的设计也满足不了国外商业运营商的要求。
陈基强说,由于人民币不是自由兑换货币,境外资金进出中国都受到很严格的限制。中国还没有相关政策鼓励境外的基金对华地产投资。很多境外资金还是持观望态度,希望在更成熟的时候涉足中国房地产市场。
(作者:何洁霞)
上一页
|
1
|
/
1页
go
中国房地产在新政之下,住宅市场陷入了“寂寞冷清”的低谷,而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到追捧。戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿日前表示,内地商业房地产会成为未来两年投资基金的新聚焦,尤其以北京及上海的商厦、商场及物流中心最被看好。
房地产业进入了商厦发展新时代
陶汝鸿说,戴德梁行在六大投资基金赞助下,抽样向亚太区八个国家或地区超过200间银行及投资基金进行的调查显示,2004年投资基金于亚太区购入商业房地产的投资总值达330亿美元(2,574亿港元),其中香港占19%(约489亿港元),而中国内地占4%(约103亿港元),预期2005年投资基金于亚太区收购的商业房地产投资总额将进一步增至450亿美元(约3,510亿港元),短期内香港及新加坡的商业物业会较受欢迎,但中长期而言,流入中国大陆的资金,将会跑赢其它亚太区的国家或区域。
中原中国董事副总经理黄雄也同样表示,内地经济增长迅速带动了写字楼的需求。他强调,在针对房地产市场的调控政策打击下,风眼下的上海楼市最受影响。五个月过后,经过暴风雨洗礼的上海楼市虽然能屹立不倒,但已有所改变,住宅市场陷入了低谷,而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到追捧,海外基金更由幕后走到台前,纷纷大举收购写字楼、酒店式公寓、大型商场等商厦,基金的动向,受到业内高度关注。而北京方面,也由于海外基金全面看好中国房地产市场,加速抢滩北京地产,令北京商厦市况平稳向好。
新政策出台反利商业地产
黄雄说,近期与商业地产运作有关联的外在因素已发生重要变化,促使中国商业地产发展进入新时代。首先是供应减少。黄雄说,过往中国的商业项目开发实在太多而且太集中,曾有人说过浦东的商业物业要100年才能消化。正因为供应量多,银行风险预警制度使商业地产融资规则有所改变,令其供应下降。黄雄解释说,银行一直是开发商开发商业地产项目的主要融资渠道,但随着国内商业开发量迅速增长,空置率增加,银行逐渐意识到商业地产潜在的风险并实施放贷紧缩,到2005年下半年,除国有商业银行在信贷方面对部份商业地产项目还有选择性支持外,所有股份制银行已基本停止对商业地产项目的贷款发放。因此,一些成本相对较高或操作相对复杂的融资方式,如信托贷款、股权融资等浮现出来。
其次,商铺投资者趋于理性。黄雄说,之前在可选择变现渠道较少,且高销售利润的吸引下,很多开发商都采取了销售商铺回收资金的方式,但这种方式却极易造成经营上的失败,使商铺投资者受损。目前商铺投资者日益成熟,购买商铺已十分谨慎,使得原有借助商铺销售来实现变现回收的方式受到较大挑战。同时海外基金越来越多涌入国内,并且将商业物业作为一个重要的投资方向。
第三,外资开发商进入国内,导致国内商业地产竞争加剧。目前,外资背景的商业地产开发商在中国表现活跃,频繁进行新项目投资,打破了原有商业地产市场上内资为主的格局。
第四,外资品牌加速进入中国,导致招商规则改变。
住宅与商厦有明显差价
基强联行董事总经理陈基强也说,近日有大量投资者涌入中国的主要原因,是中国政策比较稳定,境外投资者有了信心。他强调,如果对中国的政策没有信心的话,再高的投资回报也吸引不到投资者。另外,就是中国房地产项目的投资机会比较多,所以海外投资机构要寻找一个好的收益,一定会对中国感兴趣。
他指出,上海同一地段住宅及商业楼宇存在明显差价,也是外资积极入市的动力。陈基强举例说,甲级写字楼浦东花旗银行大厦每平方米叫价2.8~3.2万元人民币,而邻近汤臣集团的住宅楼盘,每平方米叫价5~6万元,这种反差全球罕见,正正凸显商业楼盘的投资价值。
他又说,过去三年,上海狂升的只是住宅楼价,全民皆炒的就是住宅盘。商业楼盘因交易税赋重、银码大、经营开支重、转手难,一向“炒唔起”,甚至商业楼盘的成交量在过去几年,一直只有物业交投总量的5%。
人民币升值刺激热钱流入商业房地产
陈基强指出,近期出台的一些经济政策就进一步刺激了海外基金的对华投资: 2005年7月21日人民币对美元升值2%,刺激热钱流入房地产业,对房地产业形成利好。特别是海外机构预计人民币会进一步升值,所以一些机会投资者会进一步增加投资。 2005年9月21日,银监会212号文件《加强信托投资公司部份业务风险提示的通知》规定新发行的房地产信托必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质三项要求。这样原本就比较缺乏融资渠道的中国房地产开发商更难筹措资金,所以对海外投资有了更迫切的需求。
未来人民币升值的趋势,也使外资在内地的物业投资风险减轻。目前地产业内的民间借贷已达到12厘,录得近年罕见的高水平。年关将近,内地开发商资金非常紧张,不少中小型开发商为“自救”,已不在乎“壮士断臂”。因此,不少优质物业陆续流出市场,成为外资觊觎的目标,因此,近期商厦大手买卖非常活跃。
人民币不能自由兑换阻碍发展
黄雄表示,虽然目前商厦市况看好,但在工作过程中也发现,海外的投资机构在中国市场期待很高的回报。作为在全球范围内分散风险的一种方式,海外的投资机构受到中国经济发展的鼓励,希望开始或加大在华投资。但是他们同时期待比在本土投资更好的回报率。比如在其它国家可能他们要求的回报率为5~6%,但是到了中国这些投资机构要求的回报率往往超过10%。许多北京市场现存的项目和业主提出的价格达不到投资机构的要求。另外,国内现有的项目很多都达不到境外投资机构的要求。还有一些商业地产的设计也满足不了国外商业运营商的要求。
陈基强说,由于人民币不是自由兑换货币,境外资金进出中国都受到很严格的限制。中国还没有相关政策鼓励境外的基金对华地产投资。很多境外资金还是持观望态度,希望在更成熟的时候涉足中国房地产市场。
(作者:何洁霞)