主题：陈劲松：地产调控将使房地产市场走向理性繁荣

一段时间以来，房地产界反击“泡沫论”的最有力武器就是“市场均衡论”。 

我们知道，市场是会在任何一个价格水平上达到“均衡”的。归根结底，一个人的出售量正好等于另一人的购买量，不论价格如何，这完全正确。但是，重要的问题在于，在什么价格，消费者希望继续购买的数量正好等于生产者愿意继续出卖的数量？ 


对“市场均衡”的理解，不能只看前一种表面事实，尤其是房地产这个既有使用价值，又具投资价值；既有社会符号功能又具社会保障功能；既是大众的，又是绝对阶层制的独一无二的耐用商品的市场。 


前年以来，地价屡创新高，意味着房地产市场的每一个时段的价格都不是市场均衡价格，因为这个价格不能持续地令买卖双方满意。王石先生曾对我说：一个开发商因为产品做得不好，价格又定得偏高，卖得很慢，结果却因市场价格的迅速上升而挣了大钱，令其他开发商叹息，这是一个正常的市场吗？其实，这种繁荣只能说是一种非理性繁荣。 


某些唱衰房地产市场的人士，自新政实施以来，欣喜若狂，并预言30%-50%的跌幅，而我们看不到这个预测在数量层面的基本理据。问其之所以有这个结论，曰：大涨之后必大跌。对此，笔者不能同意。 


如果将所预测的跌幅与香港1997-1998年类比，那么中国房地产非理性繁荣的程度与特点是否与香港1997回归前类似呢？这次新政是否可与香港金融风暴相提并论呢？大陆经济是否和香港一样面临着重要转型呢？我们的金融体系是否像香港那样完全开放呢？大陆的投资渠道是否像香港那样多元流向呢？我们的房地产交易和期房转让是否能和香港一样便捷呢？ 


新政，究竟给市场带来了什么？笔者认为： 


1. 给市场中的短期投资者予以清除——这意味着市场中最为活跃的一部分人离开市场(各城市这部分的比例不同，深圳在10%-15%之间)； 


2.给豪宅供应商和买家以惩罚——用意在于调整供需结构，其结果在目前是最有争议的； 


3.增加交易税费——这意味着交易成本增加，使得二手成交呈下滑，但只限制在流转领域。 


新政之下，短期造成的成交量下跌是明显的，对价格过快上升的扼制是有效的。对部分“非理性繁荣”的蔓延势头，打了一剂消毒针。对主流正常的自住需求，正常的换房需求，因为持有房屋的成本(税费)没有多大变化，市场供应不变，在这时选择机会反而增加了。从这个角度说新政是“退烧针”而非“敌杀死”。 


非常巧合，新政出台之日，笔者正好在美国考察，而美国有关本国房地产泡沫问题的争论也正激烈。以南加州的圣塔·巴巴拉为例，房地产价格的升幅近两年不比上海低，问及圣塔·巴巴拉的市长，政府如何有效控制房价？那位慈祥的女市长却对我们的问题大惑不解，“为什么要控制”是她典型的回答。 


笔者相信中、美两个政府对市场的不同态度，正好说明这两个市场的前提的差距，而不是意识形态的不同。 


1.价格的升与跌不是“局部均衡”而是“一般均衡”。 


房屋与相关的土地、金融、建材、能源等相关行业的市场是直接的市场传递关系，而不像我们是政府调配的关系，一旦大升与大降，政府都直接承担后果； 


2.政府致力于解决弱势群体和低收入人士的住房保障。 


我们参观的圣塔·巴巴拉政府房屋工程，一个是老人院，一个是廉租屋，这个价格是严格管制的，入住的人士都要轮候和审查； 


3. 行业本身规则和信息透明且迅速。 


消费者的信息是透明的，银行不会和一个不了解的客户做生意。 


这就是“理性繁荣”，它的基本内涵是所有市场参与人都各负其责。笔者认为，新政是一个契机，新政后房地产将走向理性繁荣。 


作者：世联地产顾问(中国)有限公司董事长 陈劲松