主题：产品需求提供发展空间 别墅成品化趋势日渐彰显

面临集中放量和宏观调控双重的“压力”，北京别墅市场的产品“突围”几乎无时无刻不在发生。Townhouse、小独栋、原创别墅、中式别墅、升级版小独栋，一系列的产品变化清晰地演绎了近年来在特殊的背景下北京别墅的产品变化路径，尤其是新近出现的成品别墅，更是被业界认为是开发商突围的利器。

成品别墅浮出市场

从2003年起，限制性政策层出不穷，别墅市场受到了严重冲击，产品也呈现出多元化、细分化的发展态势，但细究其发展特点，不难发现其中主要存在两条发展脉络。

首先是产品外在形态和风格逐渐多元化。由于别墅消费市场越来越成熟，为了迎合消费需求，产品的形态和风格也日益细分。无论是Townhouse、小独栋，还是原创别墅、中式别墅的兴起，都离不开这些因素起作用。

其次是产品自身品质和服务体系日益得到提升。由于别墅市场的消费者居于住宅消费的金字塔顶端，这部分消费者对物业的品质和服务的要求越来越高。随着开发商对别墅开发经验的日益成熟，市场竞争的层面自然而然就从别墅的形态、风格等外在因素逐渐向品质、服务等内涵因素转移。正是在这种市场环境和消费需求的带动下，成品化别墅悄然浮出水面。

顺驰(中国)北京集团营销中心副总经理魏飞认为：“别墅的成品化不能简单地等同于别墅产品形态的一般升级。如果说别墅产品的形态和风格的变化还是以产品为中心的话，那么别墅的成品化开发则实现了别墅开发真正以消费者为中心。成品别墅提供给消费者的不是半成品，也不是纸上的概念，它第一次真正实现了为消费者提供某种生活方式的载体的目标。”

政策助推产品求变

始于2003年的房地产宏观调控给房地产市场带来最大影响的当是别墅。这一年的2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号令”)，停止别墅用地供应；6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即“121号文件”)，严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款。两年以来，“45号令”和“121号文件”是对别墅开发影响最为深刻的两个文件。

到2005年，房地产宏观调控更进入政策密集期，从“国八条”到“新八条”再到“七部委新政”，一系列的“组合拳”给包括别墅市场在内的北京房地产市场带来了很大的影响。

不难发现，正是在土地政策、金融政策、交易政策、税收政策等一系列的宏观政策发生改变的大势下，北京别墅的产品形态也在发生改变。无论是Townhouse、小独栋、原创别墅、2004年风行市场的中式别墅，还是2005年的升级版小独栋以及新近才出现的成品别墅，都和宏观调控下的北京别墅市场的大背景息息相关。

“纵观这些改变，可以发现其中不变的一条脉络是别墅开发商对产品的追求越来越执着了。”顺驰(中国)北京集团营销中心副总经理魏飞说。

北京金成华房地产开发有限公司总经理胡嘉全表示，在宏观调控的形势下，别墅将会迎来产品时代，开发商将以产品的品质以及高性价比作为吸引购房者的主要手段。

成品化是大势所趋

相对于传统意义上的成品房，别墅的“成品现象”包含着更多的含义，它不仅要求别墅类物业的各项生活设施配套齐全、物业服务贴心到位、建筑规划和园林庭院设计人性化等标准，而且在区域人居氛围、自然景观、人文环境甚至客户方面都有着“成品”的要求。

业内人士认为，别墅产品“成品化”将是日后高端别墅类物业发展的必然趋势。对于开发企业来说，能够提供成品是开发商实力的表现；对于买房人来说，能够降低综合成本。

建设部住宅产业化专家委员会的委员叶茂熙表示，住宅成品化不仅是顺应国家产业发展要求，也是国际惯例和市场竞争的结果，而且随着住宅科技的发展应用，房屋的使用功能、智能化、通信、安全防范以及生活的自动化等方面，只有一次性建设装修才能够保证不被破坏。

相关调查显示，购房者之所以选择成品房，不仅因为其可以有效降低风险，减少污染和对房屋造成破坏，还十分看重成品房能够及时入住，让消费者能够尽快进入所希望的生活状态。

事实上，在北京别墅市场，成品别墅受到了越来越多的别墅消费者的青睐。奥北别墅板块的顺驰林溪、纳帕溪谷等成品化的别墅一直受到消费者的追捧。

(作者：陈静)