主题：刺人眼目的两千亿 公积金沉淀背后的利益纠缠

月份发布的央行《２００４中国房地产金融报告》在过去的一周再次成为媒体关注的焦点。这一次的主题词是“公积金”。


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报告称，截至２００４年底，全国住房公积金缴存余额为４８９３．５亿元。除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金２０８６．３亿元。这些资金的保管运作完全掌控在３４０多家住房公积金管理中心手中。


２０００亿这个数字的确刺人眼目。联想住房公积金制度为职工置业提供货币化保障的初衷，就使人不能不问个究竟，为什么众多买房人在慨叹房价过高而打消购房念头的同时，会有如此巨量公积金沉淀闲置呢？


即使有政策性、补贴性背景，公积金的使用仍然无法绕开各种利益的纠缠。比如开发商。这一群体大多对公积金贷款缺乏积极性，手续繁琐、办理周期长会影响其资金回笼速度。


再比如各商业银行。商业贷款与公积金贷款之间相差２０多倍的利息差，促使银行必须使出一些特别招数应对，比如与开发商之间的强制性协议，要求后者必须向买房人推介银行自营性贷款。


除去利益驱使外，公积金制度执行过程中的问题也值得探讨。有专家指出，１９９６年起至２００５年的９年时间里，上海房价一路上升，但普通公积金贷款额度只是到最近才有所提高；以及公积金贷款缺乏差异化操作，也将一些潜在的受益人拒之门外。


各种原因导致了央行报告的明示——公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显，今后住房公积金在运作中应向中低收入家庭提供更多的便利。


值得一提的是，北京市的公积金运用率却可圈可点。北京住房公积金管理中心总经济师李持缨透露，截至２００４年１２月３１日，管理中心累计发放政策性个人住房贷款?穴不含政策性贴息?雪２２．７２万笔，发放金额４３１．６７亿元，住房公积金使用率高达９６．９９％。


进入第四次审议的《物权法》终于在“７０年大限”问题上实现突破——对于建设用地使用权续期的问题，新草案将原草案中有关“住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期”改为可“自动续期”。这一改动着实令业主们一直为“７０年后”而悬着的心安稳了下来，同时对当下的房地产市场也构成了一个难得的利好。可以想见的是，在经受系列打击之后，二手房市场有望以此为依托再次发力。