主题：业界分析深圳房产走势 房价上涨动力大过下调动力

2006年广东房地产继续处于上行的通道，有可能步入快速增长的阶段，广东省房协副会长兼秘书长蔡穗声认为，从区域市场来看，广东房地产具备了快速增长的必备条件：1998年以来保持着稳健增长速度，投资风险低，这是全国公认的；广东经济发展水平、城市居民收入持续增长，相比之下房价增长幅度连续几年是明显偏小，跟GDP的增长、居民收入水平增长相比的房价水平增长偏小。这样就积蓄了一定能量的住房需求。当房价增长速度小的时候，住房需求是被积蓄起来了；上海房价增长快就提前释放透支了，这是两个不同的方向。这是就广东整体而言，不包括广州、深圳楼市。广东城市跟国内同类城市相比，房价偏低了一些。1998年左右，广东房价并不低，但1998年以来国内同类城市的房价增长比较快，而广东房价格增长整体是比较小的，积累五六年之后，就形成了今天广东跟其他同类城市相比房价水平偏低了。
房价收入比方面，按2005年全国居民平均住房面积每套面积80平方米来算，我们比江苏低了3.2%，相对广东居民的收入水平而言，房价收入比并不太高，城镇居民购房能力还有余地，不像一些地方已经达到了高峰，没有了余地。国内资本也对珠三角有一定的期望。
从全国来看今年还会继续实施宏观调控，同时鼓励普通型、自住型的住房消费政策。为了保持GDP的增长，国家是继续扩大内需鼓励合理消费。广东有可能走出市场调整期，市场大势下普通住宅、普通自住型住宅房价上涨的动力大过下调的动力。
深圳房价肯定涨
深圳2005年新建商品住宅销售量，已经突破了900万，2004年是840万，是10%的销售增长。深圳市房地产研究中心副主任王锋博士说，2005年1-11月，房地产投资出现了小幅度的负增长，施工面积等是负增长，带来的结果是将同质的商品房消化掉。在四五年前，深圳的空置商品房大概还有二三百万，但去年11月底，住宅的空置只有46万，实际上不是好现象，现房储备不多。深圳在售的900多万平米的商品房，90%都是140平米以内的，涨幅只有10%左右，剩下的10%是高档房，140平米以上的，涨幅是26%。主要是南山和福田有一系列的高档住宅上市，价格有较大幅度的上涨，带起来了。对市民正常的消费影响实际上并不大。
房价的上涨还是与深圳宏观经济大的背景是密切相关的。它的房价上涨是城市经济发展和建设特定阶段的一个客观结果。去年深圳的基础设施四条地铁线都在建设，2008年要完成。另外两条快速干道逐步开通，还有各方面的加快建设。去年基础设施带动非常大，房地产已是负增长，没有办法进行很大的拉动。这时基础设施的建设起了很大作用，在基础设施附近房地产有了很大改变。还有城市化进程，去年将城市化的行政建设还有转户口全部完成，特区外的中心区域建设加强。房价基数以前是比较低的，涨幅还是可以理解的。产品结构也是普遍升值，房屋的品质等改善。这是客观原因。
直接的原因方面，阶段性的原因导致深圳房价大幅度的上升，1992到1998年两次大的移民潮，特别是1998年到2002年4年人口增长了500万，在1998、1999年可能还没有购房的经济能力，但是随着几年的积累，完全是可以有一个集中的释放期。首先是房价引起心理预期的恐慌，还有积蓄提前的释放，使2005年出现房价大幅上涨。这种上涨，并不是有关报道所称的外来资金或者是海外投资客等。我们将全市2005年交易的10万套住宅的每一个客户都进行了调查，发现外地真正来炒两套房以上的，在交易中占2.4%。
对2006年的预测，房价肯定是涨，但是说到底是多少，没有办法说。核心还在于政策，政策对市场的供求关系影响是比较大的。重点要对资金监管，特别是外来资金，去年没有进入并不代表今年没有进入，房价涨了10%都可能引来很多投机商。前一段时间政府提出多渠道增加供应。土地供应加大对房价的稳定有大作用。
广州楼市呈“涨”趋势
广州住宅市场表现很明显的是供求情况，2004年预售商品房达到顶点，但是我们看到供应量呈现下降趋势，而且下降趋势主要是在老八区。广州形成了一个郊外大盘城市开发格局。老八区楼价上涨，供应减少是主要因素。
商品房需求量，广州在大城市中是相对稳定的，2005年比2004年没有下降。需求旺盛是广州楼价继续发展很重要的因素。广州商品房成交金额是稳定的。
商品房价格，2003年广州楼价最低，老八区商品房平均成交价4200块钱；2005年是5000多块钱，楼价平均涨幅超过1000块钱。今年的房价，从供求关系分析，广州房价在2006年上涨机会非常高，而且增长幅度不会小。住宅价上升趋势是非常明显的，估计有10%左右。
佛山房价总体要涨8%
商品房销售面积佛山占了全省的29%。佛山房地产市场研究资深专家骆仪克说，佛山的楼价，目前住宅的楼价大概是2800元，商业用房超过了3100元。各个区域是非常不平衡的，最低的区域和最高的区域差一倍，1800到3600，差异大的原因是佛山这个城市是一个制造业的城市，比较分散，而且主要分散在镇街里，所以差异很大。佛山和广州的地价相差不是很大，但是规模很大，动不动就是几千亩。
2006年房价总体上涨8%。从2005年的情况来看，中心城区的土地成本是增加了，另外产品素质提升，造价会升高。还有一个城市的配套不断的完善。低价的起点低增幅快，达到15%。