主题：“温州炒房团”要率先炒破自家泡沫?

本月2日，《21世纪经济报道》发表了一篇有关温州楼市的深度报导《交易量骤降 温州楼市路口徘徊》。该文章的最后一段，有这么一段文字——记者了解到的典型例子有温州马鞍池盛兴大厦150平方的房子，售价近150万元，但月租金只在2300元左右，抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间 
才能收回投资(考虑折现则这个数字更要大幅提高)，而这已接近房产产权的70年有效期限了…… 

    如果说，温州地产泡沫终将越吹越大，这在许多人意料之中的话。那么，在这短短的时间之内，温州地产泡沫竟会大到如此程度，恐怕就大大出乎许多人的意料之外了吧。在刚刚过去的2004年上半年，我们还在为要不要制止温州炒房团的炒房行为，而喋喋不休地吵个不停的时候，又有多少人会曾预料到，不到一年，温州炒房客竟会在“自家院子里”率先炒起了这么个令人无比震惊的地产泡沫来呢？ 

    温州地产泡沫，到底有多大？ 

    如果，在《交易量骤降 温州楼市路口徘徊》一文中，记者所举的这个例子——温州马鞍池盛兴大厦150平方的房子售价近150万元，真的是温州楼市的典例案例，那么温州楼市的泡沫就足以让我们心惊肉跳了。 

    对房地产经济大致有所了解的人都会知道，从基本面的长期投资回报角度来考虑，温州马鞍池盛兴大厦这一售价近150万元，但月租金只在2300元左右的150平方的房子，其现时的资产价值是可以通过收益还原法的方式计算出来的。其计算公式如下： 

    P＝a/r×[1－1/（1+r)n]         

    这里 P是指这150平方米的房子现时资产价值；a为资产的年投资回报即年收益，这里指年房租收入a＝2300×12＝27600元；r为房地产综合还原利率，考虑到不动产出租的空置率、折旧、维修、保险等因素，一般来说，其综合还原利率至少应该比一年期银行存款利率高5个百分点，即r＝5%+2. 25%＝7. 25%；n是指可收益年限，这里即建筑物可使用年期，住宅用地最高使用年限为70年，房地产开发年限从动工到可以入住一般至少得2年，因此，这里最多可取值68年。 

    将上述数据代入公式，经简单运算，我们就可知道: 

    P＝37. 7427万元 

    这就是说，目前这一价格150万元的房子，从目前投资回报水平这个角度来考虑的话，其现时的投资价值其实最多也就只值37. 7427万元；也就是说，其现时出售价格与其现时投资价值之差额高达150－37. 7427＝112. 2573万元。 

    面对这112. 2573万元的现时出售价格与现时投资价值之差额，还有谁能做到心如止水？ 

    这112. 2573万元中间，有多少属于那个叫做“地产泡沫”的东西呢？是部分还是全部？ 

    泡沫已成事实，破还是不破？ 

    据媒体报导，温州房价出现异动，已引起中央有关部门的关注，2004年12月20日，国家发改委相关部门的负责人来到温州，就温州近几月来楼价超常上涨的情况进行调研。 

    虽然，国家发改委相关部门的负责人就此调研的结果，时至今日，也尚未公布于众。但是，温州楼市异动的严峻现实，通过温州市房屋交易产权登记管理中心的统计资料，却已明白无误地显示了出来—— 

    去年12月份，该中心办理二手房交易件数只有1000出头，期房权益转让200余件，分别较上一月份的1472件二手房交易、467件期房权益转让，下降了32％和53％。 

    据房屋交易产权登记管理中心的一位工作人员告诉记者，今年一月份的最新数据还没有统计出来，但与去年12月相比，整体情况不会有改观。而据温州一位炒房者的说法，则是“这两个月基本上交易都停滞了”。 

    现在，尽管温州楼市现房的价格并没有随着成交量的锐减而有所下降，但是，正如温州市政府的一位官员对媒体记者所表示的：“眼下本地房价之高已使得过度泡沫成为现实的担忧”。 

    过度泡沫既然已经成为现实的担忧。那么，接下来的一个问题就是，现下温州的地产泡沫，最终到底是会破还是不破呢？ 

    所谓泡沫不破，最简单地说，也就是在“击鼓传花”中，依然有高价位的“接花”者。 

    而大家知道，在房地产市场上，投资者也好，投机者也罢，他们并非房子的最终消费者，对于他们来说，房子无非是他们投资或投机的对象；从根本上来说，房子无非是他们投资或投机营利的一个工具。因此，泡沫不会破灭的前提，必须是那些购房自住者，愿意在高价位上掏钱购房，或者是那些租房入住者，愿意付出与高价位房价相对称的高额房租。 

    然而，大家知道，潜在的购买力，并非是现实的购买力。虽然住得舒适的欲望人人都有，但为此舒适能否出得起钱，得取决于自己的经济实力，也就是说自己经济收入的大小。这也就是为什么国际上通常用房价收入比来衡量是否存在泡沫的根本原因。 

    因此，当整体泡沫越吹越大，一旦越过购房自住者和租房入住者整体收入水平的上限，一旦当整体泡沫大到人们难以承受的程度，那么，泡沫岂有不破之理？ 

    前车之鉴，为何视而不见？ 

    其实，由于疯狂而炒破地产泡沫的事情，在温州本地，是有现实的前车之鉴的。 

    据媒体报导—— 2003年5月份，温州的炒楼者大举进军温州洞头楼市（注：洞头是温州属下的一个县），一天之内房价平均上涨了三四百元，每平方米1000多元的期房最高被炒到了3500元，一直无人问津的联建房也被炒到了将近3000元。一时间，众多房屋中介所争相开业，楼市好不热闹。然而好景不长，2004年初，随着大炒家抬高价格，狠赚一笔后，撤出了洞头楼市，由于3000多元的房价让洞头当地的老百姓无法接受，因此，许多尚未撤出的小炒家和购房者被套牢。这些小炒家事后痛苦地提醒别人，勿受大炒家和所谓的营销公司的误导，盲目跟进。 

    又据媒体报导——2004年初，一向波澜不惊的温州平阳楼市（注：平阳是温州属下的一个县），由于温州瑞安（注：瑞安是温州属下的一个县级市）炒房团的两次光临，着实火了一把。正月瑞安炒房团首次来平阳时，汇水河路方圆不到50米的地段开出了多家房产中介所。过了不久，平阳刮台风似的又来了很多人，每家中介所都被挤得水泄不通，紧接着几个地段的房价一路飙升，有的房子一夜之间就能升值两三万元。不过，高潮过后，转让费就以每天一万元的速度下滑，截止记者报导时，一套经济适用房的转让费已经比最高时分别下降了3至4万元，但是仍然没人接手，不少瑞安投资者被套牢。 

    据当地业内人士分析，平阳当地居民很少参与这里的房产投资，是这场“炒房风暴”很快平息的主要原因。在瑞安人手里转来转去后，没有当地居民应价，原来被炒高的房价只能回落。而“平阳人脑子不容易着火”的最根本原因，是因为有了几年前鳌江炒地基，一些人倾家荡产的前车之鉴（鳌江镇是平阳县属下的一个镇）。 

    应当说，在平阳人汲取了“鳌江炒地基，一些人倾家荡产”的前车之鉴的同时，中国的一些专家学者也正从2004年3月份开始，就炒房的严重危害性不断地发出严厉的预警，随后，新闻舆论也将关注的焦点集中到了这一问题。而许多地方的城市政府，此后也开始对温州炒房团开始采取种种措施，进行围追堵截。从2004年下半年开始，温州炒房团在全国许多地方，已从“座上宾变成了过街鼠”。 

    然而，并不是所有人都愿意从洞头、平阳炒楼闹剧中去汲取经验教训的。也许，许多人只是将别人的痛苦经历，只是当作故事听了。也许，有些人甚至连这些故事也不愿意去听，他们所乐意听到的只是“喜鹊”的报喜之声，他们所愿意津津乐道的，或许只是《炒房小女子四年“炒”出了精彩大世界》，这样一类能够给人带来愉悦的故事。 

    于是，对“乌鸦嘴们”所发出的警告之声，许多人也就充耳不闻，有些人甚至还从市场经济、政府信用这样的高度进行了狠狠地反驳。这从当时《政府和舆论应宽容和善待“温州炒房团”》一文中，应该大致可以看出个端倪。该文章起首一段就说—— 

    “温州炒房团”已经成为最近媒体关注的焦点和舆论的“众矢之的”。有舆论将某些大城市房地产价格的飙升归咎于“温州炒房团”，“温州炒房团”似乎成为房价飙升的罪魁祸首。有消息说，温州市政府已经下令限制“温州炒房团”到外地炒房。后来，媒体又有消息说，温州市政府秘书长通过新闻媒体公开辟谣，称温州市政府并没有出台对“温州炒房团”的封杀令，并认为对“温州炒房团”的市场经济行为政府不宜干涉，为“温州炒房团”辩护。在媒体“围剿”“温州炒房团”和某些地方政府公开扬言要出台对“温州炒房团”的封杀令的背景下，温州市政府负责人敢于公开为“温州炒房团”辩护，澄清所谓炒房现象是市场经济行为的真面目，明确表态政府原则上不干预，这种难能可贵的自知之明和宽容之心彰显了尊重市场、取信于民的政府信用。 

    或许，对应于以上这样的言论、观点和做法，此后温州房价的迅猛暴涨，并不仅仅只是时间上的巧合吧。 

    大家试想想看，在其他各个地方的围追堵截之下，此时，温州炒房客们如要继续炒房，其所能作出的选择，那就只能是在自家地盘自己炒作自己了。而众多炒作“高手”一旦从全国各地回来，集中资金炒作温州的楼盘，温州楼市还不“热”反了天？ 

    事实的确如此，据2004年底媒体报导——近几个月来，温州房地产市场出现新的走势，房价节节攀升，特别是2004年7、8月份以来，每个月每平方米几乎上涨1200至1500元！房价如脱缰的野马，一路飚升，令一些炒房客也措手不及。 

    温州市区的经济总量远大于温州下属的平阳，按照常识和经验判断，温州房价涨跌变化，应该不会如平阳那样来得迅速——“暴涨到暴跌只一周时间，温州平阳房价生死时速 ”。 

    但是，温州房价的涨跌变化，虽然比起平阳和洞头来说，肯定会缓和许多。然而，以目前温州地产泡沫“丰富”的程度和“这两个月交易基本上都停滞了”的现状来看，担忧温州地产泡沫可能随时会面临破灭，应该并不是件多余的事情吧？ 

    “在这个习惯于到处炒出利润空间的‘中国犹太人’的大本营，突然的‘炒’声寂静显得尤其怪异”之时，不知有没有人因为陪同温州炒房客们而忧心忡忡呢？