主题：触目惊心的漏洞 “佰家事件”追问法规缺位于执行

“佰家事件”所暴露出来的房屋租赁代理业务风险问题让人心存疑虑，但这仅仅是冰山的一角，二手房中介行业管理方面存在的诸多漏洞让人触目惊心 
本来仅是中介公司内部经营管理上的问题，但最后却演变成为涉及700余户、金额达300多万元的社会事件。继2003年“坚石事件”之后，北京中介行业的“佰家事件”（相关报道详见本报11月7日04版）再次让房屋中介交易中的风险防范成为人们关注的焦点。 
“佰家事件”所暴露出来的房屋租赁代理业务问题让人心存疑虑，记者在采访中发现，这仅仅是冰山的一角，二手房中介行业管理方面存在的诸多漏洞让人触目惊心。 
上位法缺失 
“目前中介行业规范管理上存在的首要问题就是相关法律条文不够完善。这对行政管理的力度影响非常大。”北京房地产中介协会会长陈同顺表示，“自从2003年《行政许可法》颁布之后，由于没有一个全国性的上位法，新的地方性和部门性法规的制定也就找不到依据。与过去对比，对于房地产中介这一块的行政管理力度不是增强了，而是减弱了。” 
据悉，目前建委系统针对房地产中介市场的管理依据仅有1996年建设部出台的《城市房地产中介服务管理规定》（97号令），尽管该规定曾在2001年做过一定的修改，但是面对发展迅猛的中介市场早已不能满足需要。 
按照97号令规定，房地产经纪机构应该在工商部门取得营业执照后30日内到建设（房屋）管理部门备案。实际情况是有一部分中介公司根本就没有在建委进行资质备案，往往是取得了工商执照之后就直接开门营业了。 
北京市建委房屋租赁处处长罗洪京承认，目前北京市行政范围内的确有不少从事经营活动的小中介并没有在建委进行资质备案。“像这样的企业我们发现了之后除了责令其立即停止违法经营外，并没有办法对其进行惩处。”罗洪京对此也很无奈。 
在北京市建委提交建设部的一份《关于加强房地产经纪行业管理有关问题的调研报告》当中，更是将主体管理和行为管理脱节列为其行政管理当中仅次于法律法规的第二大问题。“工商局进行主体管理，有设立机构、违法处罚、执照年检、注销执照等主体管理措施，但对房地产经纪的专业知识和违法情况难以做到全面了解，因此处罚和规范不能全面到位。建设（房屋）管理部门对房地产经纪机构进行行为管理，但对其违法违规行为缺乏处罚措施，即使是对严重违法的企业也没有注销其营业执照的权力。” 
此外，管理机构和管理人员严重不足也严重影响了行政管理的力度。根据北京市建委提供的数据，目前全市建设（房屋）行政主管部门仅有专职行政管理人员约8名，面对活跃于市场约5万从业人员的行业，如此少的管理力量远远不能满足管理工作需要。 
资金风险依旧 
比法规缺失更为现实的是，中介行业中资金风险依然没有得到足够防范。 
2004年4月，原北京市国土资源和房屋管理局就发布了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》（以下简称《办法》）。按照该《办法》的有关规定，北京市从事房屋租赁代理业务的中介公司需向约定银行缴纳不低于60万元的保证金，此外需要与指定银行签订《租金代收、代付委托协议》。按照这个协定，房款并不需要通过中介公司来中转，而是由承租人直接打入到一个由银行管理的账户中，之后再分别将房东应得的房租和中介公司应得的代理费划入各自的账号。 
“佰家所出现的问题，正是因为他们没有严格按照《办法》所规定的措施去执行，最后导致公司的内部危机扩散蔓延到客户身上。”北京市建委有关负责人如此评价“佰家事件”，“这对于中介公司也是一个教训。” 
“事实上，目前北京经营代理业务的中介公司很少严格按照《租金代收、代付委托协议》去做。”某知名品牌中介的老总表示。“假如代收、代付制度能够正常运转的话，我就不用派那么多人去上门收账了，可以节约下大批的人力成本，这对中介公司本身也是好事。” 
代收代付网点不足 
“造成承租人主动缴纳房租难的一个客观原因是，建委指定的执行代收、代付业务的银行网点实在太少，很不方便。”北京千万家房地产经纪公司总经理华国强表示。 
具有北京市建委指定的代理代收、代付业务权限的银行只有交通银行和建设银行，而目前北京中介行业与银行签订相关协议的并不多见。 
中介方面认为，由于利润低导致很多银行对此并没有兴趣，“单笔款项的金额非常小，很繁琐，而且风险又大，搞不好就会累积下大批欠缴房租的客户，为这种业务而专门分配出一定的人力物力，增加自己的管理成本，对于有更多业务选择的大银行来说，不值。” 
既然提高承租人自觉缴纳房租积极性的道路被堵死，中介公司只好亲自上门催收。《办法》第七、八两条规定：承租人不能按期到银行交纳租金的，可以委托房地产经纪机构代交；房地产经纪机构受承租人委托收缴租金的，应自收到租金之日起三日内将租金存入代收、代付银行。 
根据此次“佰家事件”的受害人陈女士介绍，她自2004年12月起与佰家签订了一份为期一年的租赁代理合同，按照合同规定，2005年一月、二月两个月的房租将作为代理费支付给佰家，从三月份开始，佰家以月付的形式将房款支付到指定的银行账号当中。而承租人则以押一付三的形式向佰家支付房租。 
显而易见，在整个交易过程当中，佰家作为双方的中间人，完整地参与了交易的全过程。对交易当中的现金拥有完全的支配权，交易当中的风险就在这里。而当佰家自己的资金链条断裂之时，这笔本来仅仅是通过佰家中转的资金就很自然地被挪用了。 
《办法》颁布实施的一年后，我们尴尬地发现，摆在面前的仍旧是那个老问题：如何规避租赁代理服务当中的风险？链接南京房租须由银行代收■本报记者 田园 南京报道 
“从11月1日起，南京的房产中介如果从事房屋租赁代理业务，其租金必须通过银行来收取和支付。”这是日前南京市房管部门发布的《南京市房地产经纪机构代理房屋租赁委托银行收、付租金的暂行规定》的内容，以保证房主能如期收到租金。 
为了保证房产中介按约支付租金，房管部门规定了保证金制度。从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，按约定在银行开设账户、交纳30万元租赁代理保证金。房屋出租代理合同有效期内，房地产经纪机构未能在合同约定期间出租房屋，或承租人未能按期交付租金，代收、代付银行将按合同约定，从该房地产经纪机构交纳的租赁代理保证金中划转相应金额给出租人作为租金。银行应于划款当日通知该房地产经纪机构，房地产经纪机构应于5个工作日内补足保证金数额。如果保证金数额不足规定标准的80%，银行将于当日书面通知南京市房屋管理办公室，由市房屋租赁管理办公室通过网站或媒体予以公布，提示出租人、承租人该房地产经纪机构的资金状况。如果是承租人故意不按期到银行交纳租金的，在银行从中介保证金中扣款后，可以由房地产经纪机构催交，承租人按房屋租赁合同约定支付违约金。 
南京市房屋租赁管理办公室从11月1日至20日，对从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构进行登记。符合房屋租赁代理条件的房地产经纪机构，以及提供租金代收、代付服务的银行名单，将由市房屋租赁管理办公室通过南京市网上房地产或有关媒体统一公布。