主题：三季度REICO报告出炉 房地产增长全面回落

 由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同资助支持建立的REICO工作室今天对外发布了《2005年3季度中国房地产市场报告》(简称REICO报告)。该报告由市场报告和房地产金融领域的研究专题报告两部分组成。
第3季度REICO报告通过对房地产运行状况分析得出结论：房地产市场增长全面回落。
 土地：购置开发面积同比为负增长
2004年以来，针对紧缩政策的实施，东、中、西三大地区的表现不尽相同。东部地区土地购置和开发活动全面回落；中部地区土地完成开发面积减少，但土地购置活动依然活跃；西部地区土地购置面积和土地完成开发面积增幅下降。REICO报告显示，3季度全国购置土地面积和完成开发土地面积与去年同期相比均为负增长；土地购置单价继续上升，西部地区土地购置单价上涨较快。东部地区购置土地面积和完成开发土地面积持续负增长；中部地区购置土地面积呈现持续增长态势，但完成开发土地面积呈现负增长；西部地区购置土地面积和完成开发土地面积增幅减少。从地区分布来看，长三角地区和北京土地购置和开发活动回落明显，天津呈现土地购置和土地开发两旺的局面。到9月份为止，全国范围内土地购置和开发活动仍处在低位，3季度再次出现购置土地面积和完成开发土地面积同比双双下降的局面。其中，40个大中城市土地购置和开发活动下降得更为严重。1～9月，40个大中城市购置土地面积9547万平方米，同比下降7.3%；完成开发土地面积5215万平方米，同比下降13.9%，为近期最低水平。
投资：同比增幅降至近年新低
房地产开发完成投资同比增幅继续下降至近年新低，商品房开发投资增幅也继续下降。据显示，2005年以来，房地产开发完成投资增幅持续下降。1～9月，房地产开发完成投资10378亿元，同比增长22.2%，增幅比去年同期减少6.1个百分点，同比增幅降至近年新低。3季度房地产开发完成投资同比增幅为21.89%，增幅比去年同期低6.3个百分点，房地产开发完成投资同比增长率逐季下降。3季度中，房地产开发完成投资同比增幅8月最低，9月有所回升。
从不同物业类型看，3季度，商品住宅、经济适用房、办公楼、商业用房、其他物业的投资同比增幅分别为23.31%、-6.81%、25.37%、21.92%、14.23%，除办公楼投资同比增幅比去年同期略有增加外，其他类型物业的投资增幅均比去年同期有所减少；经济适用房投资继续呈现负增长；而且不同物业投资累计增幅均继续回落。住宅类、办公楼和商业用房投资的同比增幅均在8月份达到最低，9月份有所回升。
从不同地区看，东部地区房地产开发投资同比增幅仍然逐步下降，中部地区和西部地区的住宅投资同比增幅则有较大幅度提高。3季度，不同城市房地产开发投资变化各异。一线城市中，北京、广州和深圳房地产开发投资和商品住宅投资的增幅持续下降；上海房地产开发投资和商品住宅投资的增幅在9月份有所回升。二线城市中，1～9月有22个城市房地产开发投资同比增幅下降；有14个城市房地产开发投资同比增幅有所增加。
资金：定金预收款降至同期最低水平
REICO报告显示，房地产开发资金来源中，定金及预收款增幅继续下降至2001年以来同期最低水平；三大地区定金及预收款同比增幅均继续下降。1～9月，定金及预收款为3611.87亿元，同比增幅比去年同期减少31.7个百分点。与此同时，定金及预收款在房地产开发资金来源中的比重也有所下降，1～9月其比重为37.9%，比去年同期的比重减少了3.2个百分点。REICO报告认为，定金及预收款增幅的快速下降，反映了全国范围内房地产增量市场预售需求增长速度趋缓。
另外，REICO报告还显示，自有资金同比增幅减少，国内贷款和应付工程款同比增幅有所增加。3季度，国内贷款和应付工程款分别同比增长30.84%和36.31%，增幅比去年同期分别增加32.61、37.13个百分点；自有资金同比增长36.02%，增幅比去年同期减少10.34个百分点。据测算，2005年1～9月，房地产开发资金来源中以社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等形式筹集来的社会资金总量为3305.38亿元，比去年同期增长36.40%，增幅提高3.17个百分点，占房地产开发资金来源的比重为23.09%，9月份，该部分资金总量达到2188.19亿元，占同期房地产开发资金来源的15.28%。社会资金在房地产开发融资中的作用明显增强，但到目前为止，房地产企业直接融资比例仅在2%左右。
供量：总体处于历史较低位
商品房新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅增加，据显示，1～9月，商品房施工面积为137325.28万平方米，同比增长18.7%，增幅比去年同期减少4.6个百分点。1～9月，商品房竣工面积20250.01万平方米，同比增长19.9%，增幅比去年同期增加10.4个百分点。但总体上仍处于历史较低位。
从不同物业类型看，商品住宅和办公楼新开工面积增幅有所增加，商业用房新开工面积同比增幅则有所减少，但办公楼新开工面积累计增幅仍为负增长。1～9月，商品住宅新开工面积37716.50万平方米，同比增长15.0%，增幅比去年同期增加4.4个百分点；办公楼新开工面积1094.6万平方米，同比负增长1.6%，增幅比去年同期减少21.4个百分点；商业用房新开工面积5415.3万平方米，同比增长3.6%，增幅比去年同期减少14.6个百分点。东、中、西三大区域商品房新开工面积同比增幅均有所增加，但东部和中部地区商品房新开工面积的累计增幅仍同比减少，西部地区商品房新开工面积累计增幅同比则有较大幅度的提高。与历史数据比较，1～9月商品房销售面积增长与2001年和2002年同期水平相当，3季度商品房销售面积增幅比去年同期增加26.63个百分点，9月份销售竣工比略大于1。REICO报告认为，销售竣工比可以反映当期现房供求比。销售竣工比下降速度趋缓，源于供给增长下降快于需求增长下降。
房价：同比涨幅回落3.8个百分点
房屋销售价格同比涨幅继续回落。2005年3季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比2季度回落1.9个百分点，部分城市价格涨幅明显回落。其中，二手住宅销售价格涨幅回落快于商品住宅。
REICO报告显示，3季度，新建商品住房和二手住房销售价格分别比去年同季上涨6.8%和6.7%，涨幅分别比去年同期回落4.3和11.7个百分点，比2季度分别回落2.1个百分点和2.8个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨2.6%、7.3%和6.8%，同比涨幅比2季度分别回落2.2、1.8和2.2个百分点。在70个大中城市中，新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市有：呼和浩特、青岛、包头、赣州；二手住房销售价格同比涨幅较高的城市有：郑州、大连、宜昌、青岛、徐州、南昌、赣州、北京。
3季度，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨4.6%、4.9%和3.1%，办公楼和工业仓储用房销售价格同比涨幅比2季度分别低3.1和2.3个百分点，而商业用房则比2季度高0.7个百分点。
据REICO报告显示，3季度，70个大中城市新建商品住房销售价格为每平方米4110元。其中，经济适用房每平方米1801元，普通住房每平方米3605元，高档住房每平方米5263元。在70个大中城市中，新建商品住房每平方米销售价格较高的城市是：上海、杭州、温州、北京、厦门、宁波、深圳、青岛。二手住房销售价格为每平方米2907元。在70个大中城市中，二手住房每平方米销售价格较高的城市是：杭州、温州、上海、北京、宁波、南京、厦门。
此外，9月末，个人住房贷款余额为1.8万亿元，同比增长20.1%，增幅已连续17个月下降；土地交易价格涨幅回落；房屋租赁价格同比涨幅与去年持平。
REICO报告分析认为，三季度的市场状况表明，全国范围内房地产开发投资意愿没有明显回升，中部地区土地购置面积有较大幅度增长，西部地区商品房新开工面积和房地产开发投资有较大幅度增长；全国范围内房地产市场持币观望态势仍在继续；房屋销售价格涨幅继续回落；房地产开发融资方式亟待创新。