主题：商业地产的客户分析

购买商业地产(商铺)的三种客户： 

一、投机者： 

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。 

2、注重因素：较大利润、转手套现容易 

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划 

4、获利方式：转手 

二、投资者 

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。 

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值 

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等 

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。 

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产（商铺）一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： 

R=M/P 

R为投资回报率 

M为年租金 

P为总投资额 

举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少？ 

R=M/P=100*10*12/100000=12% 

6、租价和售价的关系 

R=P*H/(12*V) 

R为月租金 

P为出售价格（地产使用年限或收益年限不限制） 

H为投资回报率 

V为出租率 

举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少？ 

R=P*H/(12*V) =100000*10%/（12*80%）=1042（元/月） 

即商铺每平方米的月租金是105元。 

三、经营者 

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。 

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。 

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、政府相关政策（税收）等等 

4、获利方式：商业经营

一个字:晕