主题：谁动了我的房子

<表状>
为何我拼命工作，还买不起房子？？，请先看一个典型的炒房案例： 
 
一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！——他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，贷款8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己。 
 
这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万，减去第二次的首付16万，它已经干拿了14万，而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。 如果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。

问题就来了： 
 
一、它们能把房价炒到那么高吗？ 
 
答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额（对应上面的14万）而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了），他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行腐败官员腰包。

二、银行人员有这么傻吗？ 
 
答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员勾结串通，参与这项操作的银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，它们在参与着分赃——中国的*商是知道怎么喂养它们的。因此，根本而言，它们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。 这时候，买单的就是全国人民了，国家必须向银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。

三、为什么中国有这样的事情？ 
 
答案：官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这一个字。这个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，是有道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在中国是一个笑话。法院也是go-vern-ment官员管啊，你不围着他转，明天你就当不了法院院长了，而这个法院院长的官位是送了多少礼才弄到手的啊，本还没挣回来呢！ 所以说，在这个人事制度下，官，没有不贪的，而银行官员直接面对金钱，更没有不贪的道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官，光能混进去就是令人羡慕的事情。银行之黑，可见一般；官-僚之弊，一目了然。

四、房地产对国民经济有推动吗？ 
 
答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道*商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。

五、我们有办法吗？ 
 
答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们（个人炒家除外），也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高采列，好象捡了个大便宜。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给开发商和银行官员充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也向大家乞求：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。

请楼主继续发好贴，支持你

3、调整贫富差距的物业税和空置税

    首先，物业税的征收是要改变目前地方政府急于变现“土地财政”的利益格局。多年来，地方政府卖地越多，财政收入就越多，房地产成为地方财政的重要来源。然而这留下的巨大隐患是，土地卖一块少一块，透支了未来地方政府的财政收入。前些年建设部曾作过关于房价的调查，发现房价高的原因之一是政府各部门的不合理收费太多。这就形成了某种黑色幽默：人民群众向政府控诉开发商把房价抬得太高，结果发现政府也没少在房价里收费，而正是因为收了费却没花向住房保障体系，才把这些人民群众赶到商品房市场中去发现房价太“高”的。对现行的各种税费进行清理，规范征收与使用程序，实为物业税所肩负的使命之一。
其次，物业税所采取的“从价计征”原则，能够比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。事实上，在高房价的背后，折射出的是财富分配差异。一个简单的道理是，如果没有巨大的购买力支撑，开发商们何以能将房子卖高价？客观地说，房地产市场中有数量可观的购买力是由富裕人群纯粹的投资需求创造的。
对于投资人而言，房价的高低并不重要，重要的是只要房价继续上涨，投资人就可无限期持有，等待更高的价格出售。在城市土地资源有限并且日益稀缺的情况下，大量资本源源不断地涌入，就会造成房价一路上涨。此时，决定市场价格的因素并不完全取决于市场的供应量与实际需求，而是取决于人们对未来价格走势的预期。这也就是为什么当前“房价收入比如此之高”与“住宅市场价格如此坚挺”两者能够并存的原因。从全社会平均意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群和投资人群的住宅市场的价格水平。
开征物业税虽说不能肯定会让房价降下来，但可以肯定的是会让后继的房产投资者必须要作出这样一个权衡：房产升值的账面收益能否覆盖未来持有不动产的税负成本？ 

空置面积增三成VS一屋难求

从去年6月开始，王延夫妇就一直看房，但至今依然没有买到。
    “我们一直想在海淀区买一处价位在7000元左右的房子，澳林PARK国际公寓、乐府江南、水木天成、绿波．漫板等项目我们几乎都看过了但是真正让我们满意的房子却没有，不是售价太高，就是位置不好、交通不便，有的还要等下一期开盘。”王延夫妇为买房，几乎跑断了腿。
北京市统计局相关资料显示，北京去年竣工但尚未卖出的新建商品住宅547.1万平方米，而商品住宅竣工面积2841.4万平方米，这意味着有近20%的新竣工商品住宅没有卖出去。该局2月24日发布的数据也显示：截至2005年末，北京市空置商品房累计面积为1374.2万平方米，比年初上升了31.6％。
让王延夫妇感到困惑的是：为什么这么大的空置面积，他们却找不到合适的住宅？
《中国经济周刊》在调查中发现，不仅是期房，甚至已经竣工一年的房子，都好像需要“抢购”。
位于西三环六里桥西北角的风荷曲苑楼盘目前仍在建设中，预计明年初建成。销售人员王先生告诉记者，该楼盘共11层，板楼，是150—260平米的大户型，房子均价8800元/平米。最便宜的是二层，8700元/平米；最贵的有9000多元/平米。不过现在能选择的只有2、3层，别的楼层都卖完了。“我们卖的挺快的，如果你这星期不定，下星期来我都不敢保证是否还有房。”
位于西二环的舒舍楼盘，去年5月份开始建设，今年初竣工。售楼处的郭先生告诉记者，他们销售的房子共8层，板楼，1、2层是商业用房，3层住宅的起价是7980元，8层的价格是8700左右。“8层一直没有拿出来卖，开发商打算自己留着。是否拿出来卖还未决定。但也只有3套房，面积在80多左右，具体价格也没有最后定下来。”郭先生告诉记者，现在能卖的是7层以下的住房，也只剩5、6套房了，而且还都是北向的。
“其实，空置面积高企是由很多原因造成的。楼市供应的产品结构与购房者的购买需求存在一定的差距是一个重要原因。”一业内人士告诉《中国经济周刊》。

空置VS涨价
随着空置面积增加的还有持续坚挺并不断上扬的房价。
北京市2006年1-2月房地产市场运行情况显示，全市商品住宅预售交易平均价格6776元／平方米，同比上涨了997元／平方米，涨幅17.3%。即使与去年全年的平均价格6725元／平方米相比，每平方米也上涨了51元。 
国家统计局的统计数字也表明，1月份，北京新建商品房价格仍然以8.4%的同比增幅成为当月房价上涨最快的特大型城市；2月份虽势头稍弱，也保持了7.3%的高速度。
     “从宏观上来讲，一定是供给和需求决定了目前的市场价格。”中国房地产协会副会长顾云昌告诉《中国经济周刊》。建设部政策研究中心科研部部长文林峰也持相同观点：“房价上涨，肯定是需大于供。大家也都看得到，好多新楼盘没等开卖，就没有了。”
     中国社会科学院金融所研究员易宪容对此却不能苟同，他有些激动地告诉《中国经济周刊》：“首先，在土地、租金垄断的情况下，住房就不是由供求关系决定的，房价肯定上涨；其次，住房预售制度也会导致房价上涨。因为预售制度的存在，开发商先卖出一部分，在成本和利润赚够以后，就把剩下的房子囤积起来，然后等着价格拉高。如果住房预售制度一取消，开发商肯定死掉。”易宪容表示，政府如果采取宏观调控工具，比如把利率调高三个点，房价肯定一下就能掉下来。

空置率有几种算法

事实上，关于空置率的争辩一直是近期的热门话题。争论的焦点就在于对空置率的计算方法见仁见智。
按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产（包括报告期新增量）的比率。也就是，把目前待出售、待出租的各类房地产作为分子，把全部房地产（包括增量和存量）作为分母计算出来的。而现在我国流行的空置率计算方法是，把累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和得出的。
      正是由于计算方法的不同，才造成了空置率1%与26%的悬殊差距。而在采访中，中国房地产协会副会长顾云昌向《中国经济周刊》介绍了另一种计算方式。
“我国现有城镇人口约5.6亿，每人按26平米计算，我国存量房屋住宅大约是145.6亿平米。根据2月27日央行发布的2005年第四季度中国货币政策执行报告，截至2005年12月末，我国的商品住宅空置面积是8319万平米，这样算来空置率只有0.57%（用空置面积8319平米除以存量房屋住宅是145.6平米）；再加上老百姓手中没有卖出去的空置房（估计是商品住宅空置面积的两倍），这部分的空置率算出来是1.14%，两部分加在一起是1.7%左右。”顾云昌表示，空置率计算应该分为商品住宅空置率和商业营运房的空置率，从目前看，我国商品住宅空置率不高，而商业营运房的空置率比较大。
对于上述算法，易宪容认为：“国际上没有类似中国计划经济时期的分配住房，不能把计划经济时期住宅房算进去，当时没有商品房，更没有进入市场。中国有中国的国情，不能套用国际标准，如果要统计，一定要有一个基准。”
易宪容告诉《中国经济周刊》，我国现在80%的房子是计划经济下国家分配的，不属于商品房的范畴，用现有空置房数量除以三年商品房净增额，还是比较符合中国国情的。“目前流传的26%之说还是有依据的。”

    “大量闲置房屋掌握在少数富人手中，导致了住房分配不公，客观上造成了北京房屋供给紧张，房价上涨。”新年伊始，北京市房地产业协会发布的一份报告在颠覆人们传统观念的同时，“空置税”话题重新浮出水面。 
    与“供不应求、刚性需求旺盛”传统看法恰恰相反的是，该报告显示，北京的住房在总量上并不短缺，甚至是潜在过剩。造成目前住房紧张的主要原因在于，北京的闲置房比空置房要多好几倍，少数人拥有多套住房。这与不久前北京市统计局公布的北京1/10的人拥有两套住房的结果相一致。 
    报告一出，立即引起市场关注，而此前被炒得沸沸扬扬的空置税也再次引发专家的热议。
    所谓的空置税,是针对空置房而征收的税款。链家市场研究中心主任王志伟在接受本报记者采访时表示，“空置不自用又不出租，就是对房地产资源的浪费，应该收取一定的空置税。” 
    这位长期研究北京房地产市场的专家认为，征收营业税或个人所得税，只会促使业主延后出售物业，从而令供应量减少，促使楼价升得更快。而征收空置税可以通过增加空置的成本迫使业主将闲置房子出租或卖出，从而增加供应量。 
    事实上，早在去年的博鳌论坛上，香港中原地产集团董事局主席施永青就曾建议内地开征空置税，这对当时房价仍处高位的北京和上海“惊动”不小。
    “征收空置税的提议切中问题的要害。”社科院金融研究所博士尹中立表示，空置税可以限制房地产炒作和投机，从而抑制房价，与宏观调控是一致的。

第二章：中国人民的房子，“耕者有其田，居者有其屋？”



“安得广厦千万间”？——这一发自民间的现实诉求曾经拷问过中国的历代主政者，但千百年来毫无动静，购房置地多少年来也只是民众私人之间的交易。中国内地的房地产，严格说来，还谈不上是真正意义上的产业，何况存在许多痼疾，至为关键的一点就是土地的买卖与流转。房改之后，许多人这才明白，原来自己脚下的这片土地竟然需要自己为之付出高昂的代价。
1949年以前，土地尚属私人财产，可以自由买卖；1956年以后，土地收归国家或集体所有而不再是商品，至今未变，遗留的问题也牵涉到了城市与农村居民最基本的居住权的保障。土地的内涵对于全体国民一概如此。
就农村居民而言，1949年至1980年城镇居民实行国家供给制之时，他们却在国民待遇之外；但可以享有集体土地的宅基地使用权，可以自主利用该土地建造住房；而城市居民在国家包揽一切之后与土地无关，在《宪法》的文字层面已经缺失了这一权利，即使拿到了房产证，也只有使用权。研究土地产权的学者说，既然如此，中国内地根本就不存在真正的房地产市场，也就没有真正意义上的房地产业。

－－房改之前－－

1949年新中国成立以后，中国内地农村实行土地改革，以农民土地所有制而著称于世。孙中山先生“耕者有其田”的愿望变成了现实。1956年以后的农业合作化，颁发到农民手中的土地证也因此作废，私有土地转化为集体所有，买卖土地的市场随即消失；而城市居民有无宅基地使用权之说，1954年与1978年的宪法都没有提及，虽然一贯声称城市土地是全民所有，而且只在1982年宪法有过规定：城市的土地属于国家所有。实际上却一直悬空而没有落实。
1950年代的土地改革只发生在农村，完全没有涉及到城镇；而内地城镇，则在1950年代中期至1960年代中期的社会主义改造旋风中被“国家经租”的名义赎买了房主产权，付给房主一定的租金之后，私房改造了一亿平方米。即使是私有企业占有的土地，也被国家以赎买的方式收归国有。
1960年代中期至1970年代中期，城市房地产管理机构也像内地的其他机构一样陷入了瘫痪，房地产住宅建设停滞不前，成为严重的社会问题之一。

－－萌动之初－－

1970年代末，“住房是商品”的举国大讨论让商品属性渐渐显露出来，住房制度变革的可能性也在社会各界淡漠的热情中渐行渐近。1980 年 4 月，邓小平就城市居民的住宅问题发表谈话，开始筹谋为城市居民建筑住宅、分配房屋的系列政策。城镇居民每个人“可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整”……换而言之，既使人们考虑到买房合算，也要研究逐步提高房租。
1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式推行住房商品化政策，中国内地城镇住房制度改革的序幕渐次拉开。
1980年代前期的政策重点是试售住房。全价售房的价格每平米在120元到150元之间，虽然便宜，但几乎无人问津，30多年的住房供给制让人们对此半信半疑。1979年至1981年的全价售房并无多少人响应。据不完全统计，一直到1981年底，内地试点60多个城镇售出的新旧住房也仅是2418套。全价售房很快过渡到了补贴售房，而且被其取代。
1982年至1986年的重点是补贴售房。1982年4月17日，国务院批复当时国家建委、城建总局对前两年全价售房试点情况的总结报告，同意在郑州、常州、四平和沙市4城市试点补贴售房，原则是个人、单位和政府各支付房价的1/3，售价仍以土建成本价为标准，每平方米在150元到200元之间。售房时，还对职工采取了一系列优惠政策，譬如给予一次性付款的职工以20%的房价优惠，分期付款年限扩展20年等。
1984年8月，上述4个城市的补贴售房已达2140套，面积共11.45万平方米；10月，原城乡建设环境保护部向国务院递交《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》，获得批复后将试点扩大到了北京、天津和上海3个直辖市。《报告》还准予各省、自治区可以自行确定扩大试点的城市。
到了1985年底，全国已有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇都开展了补贴出售公有住房的试点，共出售住房1092万平方米。
应该说，这仍然还是房改的萌芽阶段，公房出售的形式为“三三制”，单位和政府的补贴量大，而地方政府往往会将自己所应承担的补贴转嫁给单位，单位不堪重负而使补贴售房的梦想破灭；另外，就当时的消费水平而言，补贴售房不如租房来得实惠，而低租金的实物分房制度仍在延续，各级官员以权谋私，占用数套住房也不鲜见；即使买房，也只是象征性的交点钱，民愤极大。

1986年3月，原城乡建设环境保护部发出的《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》明确规定，坚决制止随意贱价出售旧房，城镇公房原则上全价出售。此后，各地基本停止了补贴售房、贱价售房。
另一条房改思路也在摸索行进。1985 年，城市经济体制改革开始启动。与此同时，国务院官员提出，要集中力量研究租金改革问题。1月，全国住房租金改革领导小组成立。此后，房改的讨论出现高潮频仍，在对低租金的弊端进行了充足分析之后，房改的设想和思路也随后亮相。

－－出师未捷－－

1986年1月，国务院住房制度改革领导小组成立。随后，在烟台会议上形成了第一次房改的大致思路，那就是“提高房租”和“进行补贴”。3月15日，烟台市被国家确定为住房制度改革试点市，4月1日烟台市住房制度改革领导小组成立。
1987年是“国际住房年”。8月1日，《人民日报》发表消息说，“经过一年零四个月的准备，烟台市以提租发券、空转起步为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准，于今日起试行。”据称，这一改革是住房商品化目标迈出的第一步。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。而实际上，烟台的住房制度改革方案一直在观望与等待中徘徊，直到1987年11月1日才在烟台市芝罘区付诸实施。
1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。国务院秘书长陈俊生宣布，从当年开始，住房制度改革已经正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。房改主要是以提租为主要手段迫使城市居民放弃福利公房。而在大陆各地，房改的形式不一，如小步提租只提不补、提租补贴超标加租、新房新制度、收取租赁保证金以息补租，等等。房改层层推进之时便遭遇到了席卷全国的前所未有的通货膨胀风潮。
1988年夏天，工业消费品价格的放开骤然引发了通货膨胀，完全不同于1961年以及1980年两次少有的物价上涨，人们争先提款，抢购风潮蔓延全国，而且愈演愈烈。8月，中国内地的银行系统存款总额下降20多亿。据统计，1988年的通货膨胀率高达18.5%。
1989 年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改便匆匆以夭折而告终。多年以后，参与项目的官员终于承认，这是中国内地的住房改革所遭受到的第一次打击，房改随即陷入了相对的沉寂。
八十年代，物价飘摇飙涨，人们心情浮躁。自1985年以后中国内地便不可遏止地出现了通货膨胀。1985年至1989年五年的通货膨胀率分别为8.8%、6%、7.3%、18.5%、17.8%。在这一背景下推行的房改，其结局如何，似乎已经在人们的料想之中。

－－再度起步－－

    1988年开始的通货膨胀持续两年之久，终于在1991年得到了一定程度的遏止。6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》（国发[1991]30号），调整现有公房租金、出售公有住房，同时实行新房新政策，回避提租的阻力。
1991年10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院房改领导小组认为，应该继续就提租、卖房等方面进行探索。10月17日，国务院批转了房改领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，认为城镇住房制度改革是城市经济体制改革的重要组成部分，提出要调高公房的低租金，将实物福利分配逐步转变为货币工资分配。同时，大多数城市开始测算、研究，拟定本地房改的整体方案。职工可以标准价购买公房的部分产权，房改从少数试点城市推进到全国。
1992 年，曾经有过一波短暂而高涨的房地产开发热潮。邓小平南方讲话之后，《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也随之出炉，国家的土地批租审批权随之下放。利益驱动了房地产开发的热潮，大批项目争相上马，房地产价格飞速上涨，当年全国房地产投资的增速达到了117.6%，商品房的销售面积增速也达到了50%以上；而全国商品房的开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发公司接近两万家。
实际上，内地房改在方案设计上一直存在着租、售之争。1990年代初再次起步之时，双方的争论也如火如荼，各执己见。提租的阻力最大，因为旧住房体制的既得利益者往往是各级官员。房改因此绕道回避，以低价售房来甩掉提租的包袱；而低价售房又产生新的社会不公，一卖了之的做法也被制止。
公房出售所得的资金究竟归谁管理一直是个让人头痛的问题，谁也没有发话。不过，那个时候的确无人做主，各地的开发浪潮已经使主管官员无暇顾及，另外也因为又一波通货膨胀奔袭而来而使之焦头烂额。
1993年，内地物价狂飙，再次出现了相当严重的通货膨胀，其最主要的成因是价格的市场化改革。与1988年由单纯工业消费品所引发的恶性膨胀并不一样，粮食、石油、电力、钢材、铁路运费等产品价格猛烈上调，其根源就是来自于1992年至1993年内地异乎寻常的房地产投资热潮。
1993年7月，恶性通货膨胀的态势愈猛，中央紧急宏观调控，紧缩银根，而由于政策延后，1994年便达到了1949年以来通货膨胀的巅峰，商品零售物价指数超过24%，大城市消费品物价指数达到30%以上。一直到1998年，紧缩的宏观调控措施才略见效果。高增长低通胀的软着陆，因为商品供应日渐丰富而没有引发社会的大面积恐慌。
通货膨胀的再次冲击使银根顿时紧缩。1992年与1993年曾经急剧扩张的海南、北海等地的房地产热潮在本次国家调控中轰然而止，触目可见的“烂尾楼”存在了10年之久以后才得以收拾，其中的缘由无法诉说。

－－步伐加快－－

1993年12月5日，第三次全国房改会议召开，讨论《国务院关于加快城镇住房制度改革的决定（草案）》，调整城镇房改思路，认为住房商品化、社会化的步伐大大滞后。
提租面临的困难之大，已经使房改无法推进；而且连续几年的提租幅度远远赶不上物价的上涨，住房的维修、管理以及新建住房的成本也在迅猛上涨。小步提租难以摆脱低租金状态，房改陷入了僵局；大幅提租又不能不顾及居民的承受能力。因此决定将出售公房作为房改着力点，逐步缩小提租范围。
国务院房改领导小组官员据此得出结论，要将住宅业作为带动整个国民经济持续增长的新的产业支柱。继续推进公房租金的改革，推行住房公积金制度，建立政策性的抵押贷款制度，发展经济适用房构建社会保障性的住房供应体系……
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后的房改就有了住房公积金、国家安居工程等内容，各地的房改整体方案也陆续出台。
    1994年以后的房改延续了公房的出售与提租的原有思路。除北京、天津外，全国可出售公房的50%以上已出售给职工；而提租也有了相应的规划与步骤。

   住房公积金，据称是住房分配货币化的起点。上海最早建立了住房公积金的筹集、管理以及发放购房抵押贷款等机制，此举甚至被官方誉为“新的住房制度的雏形”。 
1990年代初的房地产热潮，后来被学者们认定为中国内地房地产的第一波浪潮。所谓适度从紧的宏观调控使商业银行的房地产信贷规模悄然收缩，中国证监会也在1994年暂停了审批房地产上市公司。融资渠道的围追堵截，迫使房地产投资猛然减速缓行。
1995年底，住房公积金在全国的房改工作会议上有了说法，当时到会的国务院副总理朱镕基表示，售房款的所有权属于产权单位，就纳入到住房公积金里。
1996年中央经济工作会议之后，国家确定将住宅业作为国民经济发展新的增长点，住房消费也作为新的消费热点来鼓吹，房地产金融将从开发贷款转向个人住房贷款。不过，直到1998年，真正意义上的个人住房贷款才得以问世。
第一家开办个人住房贷款业务的就是中国建设银行。
值得一提的是，1997年对内地二百多个大中小城市的调查显示，平均的房价收入比竟为6.4倍，而国际上公认的衡量购房承受能力指标的正常值应该在3至6倍之间，显然房改在某种意义上已经误入歧途。

－－分房终结－－

    1998年，无疑是内地房改史上无法忘怀的一年。6月，全国深化房改加快住房建设会议召开；7月3日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即国办23号文件）。通知说，1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。建立建全住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

    其实，此前的1987年和1988年，内地已经有城市率先试点，实行住房拆迁货币化和住房分配货币化。到了1988年，国务院11号文件也提出了住房分配要实现货币化，但房改多年并未执行，新建住房不断进入旧的分配体制，单位买房然后无偿分房的体制仍然延续。
当时，国务院房改官员认为只有取消住房实物分配，才会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根本性变化，不再依赖单位分房、建房，不再以低廉的租金居住公房；并且决定对房价收入比超过4倍的城市予以住房补贴。给老职工实行一次性补贴，而新职工的补贴则纳入个人的工资。
    国务院文件出台以后，并未得到地方政府的切实执行，福利分房仍然是各地民众的第一选择。2000年2月，国家建设部部长俞正声在国务院新闻办举行的新闻发布会上宣布“住房实物分配在全国已经停止”之时，福利分房仍然在大张旗鼓地进行，蔓延不绝。
应该说，1996年国务院房改小组将住宅产业定性为国民经济的一个新的增长点，几近成了历史的吊诡。仅这一点，就为那些1990年代初从海南、北海等地房地产开发热潮中获益匪浅并顺利撤出的房地产商卷土重来提供了一个契机。他们携带巨资转战内地，隔岸观火以图东山再起。1998年的第四次房改由实物分房改为货币购房，又为其创造了财源滚滚的前景。

    与其说中国内地房地产市场的潜力巨大，还不如说是民众毕其一生积蓄只为了一个安身立命的栖身之所。内地的投资渠道向来极为有限，房地产既然被赋予国民经济支柱产业的地位，又作为拉动内需的一个重要举措，其中的蕴涵的深意当初并不为人觉察，到了后来积弊丛生，人们终于如梦方醒，政策上的偏颇客观上纵容了房地产商的作为，仍然逃不出政府与民众博弈的历史怪圈。

－－利益之争－－

   政策极易左右到房地产的路向。1998年国务院发布的23号文件出台了一系列政策措施来鼓励房地产商开发居民住宅。
各地政府推广住房公积金制度，商业银行开办了个人住房抵押贷款业务，同时减免房地产开发税费以降低房地产商的开发成本。既然有货币化购房政策号召，而且福利分房又行将终结，那么，缺乏出路的银行资金投向房地产，也就不足为奇了。据统计，1998年房地产方面的投资同比已增长到13.7%；而在2000年至2003年，这一数据更是分别次第飙高，各为 21.5%、27.3%、22.8%和 29.7%；而商品房的比例从1997年的34%迅速激增到2003年的93%。
房价的猛烈飙升至此开始引起人们的注意，楼市之间频频出现温州炒房客的身影。就在2003年，上海楼市首度超越北京成为中国内地房价最贵的城市，并且以24.2%的速度迅猛上涨。风头之健、房价之高、涨幅之快在全国更是首屈一指。

■2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。
为具体实施11号文，2002年6月底北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(也就是33号文件)，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。


■2003年6月，中国人民银行继2002年8月的警示之后再次提醒房地产泡沫及其可能引发的金融风险，颁布牵制房地产贷款的121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），但市场对此视若无睹，房地产投资和贷款继续猛涨；随后，国务院又专门下发了18号文件安抚房地产市场的强烈反应。
土地交易政策和住房金融政策的陡然激变，引发了房地产商与各级政府之间的利益之争。121号文件被认作是正式掀开房地产新一轮宏观调控的序幕；国务院18号文件再一次就房地产作出“国民经济支柱产业”的界定。

■2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号文件)，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。
4号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，也规定按“33号令”可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复规划审批意见书但尚未办理土地出让手续的项目，作为历史遗留问题妥善处理。
■2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。
■2004年国务院办公厅6月6日《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》针对2004年5月的湖南嘉禾县拆迁风波，紧急发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各级政府端正城镇房屋拆迁指导思想，维护群众合法权益，严格依照城市总体规划和建设规划，制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。
■2004年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。为贯彻落实该决定，完善土地供应计划。
■2004年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。
■2004年10月21日为消除地方政府干预土地审批，省以下土地管理部门实行垂直领导。为切实保护耕地特别是保护基本农田，国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。 

■2005年3月3日 行政 关于加强商品房销售监管的通知 打击近期虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。
■2005年3月5日 供应量 促进房地产市场持续健康发展的若干意见 市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。2005年配套商品房建设面积将大为扩容，南汇周浦、康桥、嘉定江桥和宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大。
■2005年3月7日起执行 财税 征收5.55%营业税 个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满1年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税；同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。而购买后居住满1年的，出售时免征营业税及附加税。
■2005年3月26日   国八条 3月底，国务院常务会议讨论并通过一份关于切实稳定住房价格的通知，提出八条意见稳定房价。
3月26日起执行 金融 二次加息 实施调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人贷款年利率最低将提高0.2个百分点。此举是自04年10月29日,央行10年来首次调高存贷款利率0.27个百分点之后的二次加息
■2005年3月28日起执行 金融 
提高第二套房贷首付比例 上海市同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，明确规定停止一年内转按揭服务，还提高了同一借款人第二套购房贷款首付比例，大幅提高第三套及以上贷款首付比例。

■2005年4月6日起执行金融 
还清贷款才能转手 凡有抵押的房屋转让，卖出方（上家）应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方（下家）共同申请转移登记，办理小产证。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。
■2005年4月8日发布 
行政 16条措施对申城房地产市场进行专项整治 严厉打击利用房屋买卖和中介合同进行的违法行为。上海工商部门将重点查处伪造合同、盗用或假冒他人名义签订合同、虚构合同标的物以骗取中介服务费或哄抬房价等违法行为。

■2005年4月27日提出   
新国八条 4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取的八条措施，俗称新国八条。
■2005年5月11日出台   
七部委意见 中央七部门11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”。
■2005年5月31日 财税 关于加强房地产税收管理的通知 建设部等三部《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
5月31日 财税 房屋转让营业税征收细则 财政部等三部门出台房屋转让营业税征收细则 《通知》明确了房地产业所涉营业税的相关政策。明确了住房平均交易价格的计算办法。对纳税人申报减免税时应提供的资料进行了细化。 
■2005年6月1日 财税 有关加强房地产税收管理的补充通知 就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

    ■2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
    ■2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 
    ■2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。
    ■2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
    ■2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
    ■2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
    ■2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
    ■2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
    ■2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。
    ■2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
    ■2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

    显然，如果政府不能真正从“经济增长型”转向“公共服务型”，如果增长永远是积极政府第一位的关注对象，民生的考虑却被忽视，我国的住房制度改革就会越来越变形，越来越远离公众，并且房地产调控的成果也无法从机制上得到保证。
从国外发达国家的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都能按照住房“供应--分配(公平)”的二元目标，或按“市场--救济型”，或按“市场--福利型”的政策导向来保障“居者有其房”，不仅如此，不少国家甚至把公民享有住房的权利写入了宪法。
在一个健康的社会里，社会公正与经济效率对于社会经济发展具有同等重要的意义，从长远看没有高效率经济发展不可能实现社会公正，但是没有社会公正，经济效率也不可能长久维持。
 

《改革良言》：我们国家的房产政策应是为多数老百姓服务，而不是为少数人或少数组织服务的。“小康不小康，关键看住房”，住房问题是关系广大人民群众切身利益的大事，党中央、国务院一直很重视住房制度改革。解决我国的城市居民住房问题，首先要明确住房制度改革的方向是否普惠于民。