主题：调控往何处去:房价 一场以时间换空间的游戏

地产新政对畸高的房价和混乱的市场秩序进行调控，是为了构建一个无害于社会稳定、经济稳定和金融安全的和谐地产。调控至今，大框架已经搭出，房地产经过4-5年快速发展，基本上达到了高位，现正处于房地产周期的下行阶段。地方政府、开发商和购房者最佳的对策，莫过于“顺势而为”四字。 
房价跌了吗？这个问题一再被用来检验此轮调控的成效，购房者希望能有一个肯定的回答，以确定现在是不是入市买房的好时机。 
房价：看上去没跌 
可惜的是，成都不是上海，没有人能给出一个肯定的回答。 
上海的房价下跌确凿无疑。从4月的微跌到6、7月的小跌暗降，再到9、10月的明降急跌，与地产上升有着加速度一样，降价也有着加速度。以至于上海的老百姓对房价下跌有点麻木――除非房价一下子跌到位，跌个10%，15%的别告诉我。 
以上海最先启动的新城――松江新城为例，松江新城属于上海城市化运动的样板，08年年底开通地铁后可以保证半个小时到市中心。新城房价2003年底还在3000－4000元，2004年初在4000元以上，2004年下半年加速飙升，2005年年初达到了6000－7000元。在此轮下跌中，房价回到了原点，日前松江某楼盘推出的70多套特价房以3000多元售出。 
成都的房价也是从去年下半年开始加速的，与这个例子类比，可不可以得出结论，部分地区的房价，也将退回到原点？ 
由于调控剔除了投机成分，所以，从抗跌性上分析，适合自住需求的地段，其房价相对坚挺。而类似松江这样，不适合上班族居住的远郊地段，一方面配套未跟上，一方面盘量巨大，房价过高，在市民买不起市区房子时，凭借相对低价还可能吸引一部分投资客源，一旦这部分客源被隔离，其房价自然也就成了无源之水，只能下跌。从什么价位炒上去，就会回到什么价位。 
就编辑部掌握的情况，成都部分郊县的部分楼盘，两月来几近零成交，有价无市，这些地区的房价，只是暂时看上去没跌。没有成交量的支撑，大幅调整是迟早间事。 
大部分购房者关心的市区房，其房价前景如何呢？仍是看上去没跌而已。 
以时间换取房价上行空间 
在前面的系列里我们已经分析过，成都楼市炒作比例低于上海楼市，房价的泡沫（虚高）部分与上海相比也是小巫见大巫。换言之，成都并未发展到如上海般的高烧阶段，刚刚开始的房价上涨加速，即被迎面而来的宏观调控阻挡。调控让成都的房地产在进入高烧阶段前先降降温，给它降温后的再度前行留下了一定的空间和时间，这是成都的幸运。 
因此，当上海的投资与投机需求因调控而霎时抽空，房价由大大脱离真实购房力的云端直线下跌时，成都的投机需求并未全线撤退。 
成都超过50%的外地购房资金，虽出于投资需要而置业，由于其对收益不如短线投机资金敏感，其本身可说是真实购房需求的一部分。这部分资金的购房冲动，对成都中高端房价有一定支撑能力。即使，成都房价对大部分本地居民需求来说，仍然太高。 
所以，希望成都楼市出现如上海那般的跌势，只能是一种幻想。成都楼市，因为各区域、楼盘的性价比与品质的不同，将出现分化，荣枯不一的局面。表现在房价上，虽然此时的房价过高，偏离了本地居民的购买力，但房价接近真实购买力的过程，不会如上海一般表现得那样直露，而是一波三折，以时间换取着房价平稳，乃至上行的空间。 
设想一下，如果连续３年保持房价总体平稳，或以较低的增幅增长，相对于年增10％的宏观经济而言，房价实际上就下调了近20％。与此同时，房屋的品质还必须不断进步。这种对房价虚火的温柔调节，以时间换取空间的办法，应该是地方政府顺势而为的最好选择，也是中央乐于看到的（而上海的疯狂，让其地方政府失去了这一让房价与真实购买力接轨的机会）。 
对购房者来说，此时，应该怀抱这种顺势而为的心态。在单边下行的上海楼市，什么时候购房都是错误的，等个一年两年说不定可以少付一半购房款。而在成都，指望房价下跌个十几个百分点再去买房，有点不现实。真要买房的（婚房等），可以结合自己的实际情况，和房屋的品质（地段，配套等），确定自己的心理价位，主动出击，将注意力集中于单个楼盘的性价比，根据自己的经济承受能力来选择房屋。年底和年初的淡季，是放出眼光来挑选好房的时候。到明年三、四月，再做决定不迟。总之，坐着傻等不是办法，看准了，多谈判还是可以的。 
但关于房价与购买力温和接轨的设想是否太过乐观呢？ 
开发商年关有点难过 
房价要与购买力温和接轨，需要成交量的支撑。也就是说，在房价发展的各个阶段各个价位，都必需要有足够的成交支撑，不断有购房者入市，房价才能维持。这些入市的购房者分梯次消化了逐渐减小的房价泡沫，防止了房价的速跌。在上海，无论新盘还是二手房的成交量都实质性下跌，成交量的极度低迷，使得其房价加速下跌，开发商将面临绝望的境地。 
成都的成交量似乎也不太乐观。从一些市场迹象可以观察到，开发商的日子不太好过。 
我们知道，房地产商有三个先天软肋：其一，自有资金短缺。绝大多数开发商自有资金不足40%。以定金和预付款为主的其他资金占比为45.4%（据成都三季度统计局公布数据）。当销售回款不能维持足够的现金流时，资金链必然断裂；其二，筹措资金成本高。银行收紧银根，开发商迫于资金短缺，在取得银行开发贷款困难的情况下，要依靠信托投资等民间渠道筹集资金，其市场利率多在15%以上甚至更高，财务成本居高不下；其三，筹集的资金多投入以扩大土地为主的前期投资，以成都为例，截至九月底，开发商手里的土地存量约10906亩，支付的土地购置费达113.24亿元，占开发投资的比重达到了36.3%，将近四成。 
软肋被人掐住，资金链就会面临莫大压力。在此轮调控前，游戏规则对开发商很有利。当风云突变，好景不再时，开发商面临收支双向挤压的资金压力：金9银10收成不理想， 
转眼又是明年第一季度的销售淡季；银行收紧银根，获取开发贷款很难，另一方面，银行还要催还老贷款；年底建筑商清债，下半年以来，建筑公司普遍要求项目建一半时付30％工程款，水泥等原材料企业则要求带现金提货。而在去年，建材费用全由建筑公司垫付。对成都的一些开发商来说，这个年关很难过。如果不能抓住2005年“最后的机会”，今年年底、明年第一季度，开发商的资金压力将达到最高点。 
裁员、欠薪、停工等现象在成都的某些开发公司已经有所表露。这一阶段，如果成交量迟迟未有起色，扛不下去，部分楼盘就只能通过价格战来求生了。 
对地产商来说，顺势而为，就应该看清形势，不抱幻想。资金足，可以硬撑，代价必然是销售周期延长，以时间来换取房价的稳定。资金不足，就要考虑，指望购房需求井喷是幻想，等来的倒可能是供应量的增长。以价促销或以质促销，总有一样胜过竞争对手才能逃生。毕竟，拼品质，拼不过今后陆续开发的新盘，拼地段，赶不上地段档次的变迁。所谓绝版，往往只存在于一时而不存在一世。 
上海经验正在变成上海教训 
此外，楼市的发展还与当地政府有着莫大关系。成都房价能否与购买力温和接轨，取决于地方政府是否能顺势而为。即不托市，不打压，以解决中低收入人群的住房问题，理顺市场和土地供应关系为已任。也就是说，面对房产交易量的下降，抑制出手干预的冲动，交由有着均衡力量的市场供求双方去解决。 
今日的上海，即使地方政府因经济受到负面影响，企图托市，也已经拦不住下跌之势。 
今日上海楼市发生的一切，是其过分疯狂的报应。上海成交量由1000万平方米起步，短短四年间，过1800万平方米，跃2500万平方米，穿3000万平方米，直达3500万平方米，这其中炒作成分何等惊人！当泡沫褪去，留给上海的是这样的数字：年施工面积近9500万平方米，年刚性需求1500万平方米，供需极度失衡。以上海目前日销500套的速度，消化目前18万套在售房，需要整整360天。萧条可能持续两年时间。 
上海市政府正在承受地产业过度发展和过度炒作带来的恶果。专家预测，因交易量的锐减，新房与二手房销售实质性减量，建筑施工和家装业经营收入下降，金融保险业经营收入下降等，导致GDP增加值减少，总计可能影响其GDP减少1个百分点，使得上海经济减速10%。同时政府财政收入大幅减少。依赖于资金流入的房地产泡沫破灭，上海经济要走上漫漫回归之路，直到形成新的支柱产业带动经济发展，才能重归繁荣。 
面对市场，上海政府只能以满足居住的真实需求为指导，以促进量的上升，减少波动带来的冲击。第一，满足消费预期，引导住房价格回归早日到位。只有满足消费者的价格预期，才会有购买的行动。第二，引导开发商放盘，扩大有效供给。第三，扩大动迁实物安置比例。第四，加快中低价商品房和配套房的销售。 
上海9、10月成交量较7、8月上升，就是因为政府扩大了动迁实物安置比例的结果。 
伴随着对医疗改革、教育改革和住房改革的全面否定，过去的上海经验正在变成上海教训。单纯依靠房地产业拉动GDP的增长，依靠从房地产业中获取的税收及土地出让金收入来进行城市建设，把投资增长当成经济增长的捷径，这种粗放型的经济增长模式成为下阶段改革的对象。 
地产业，在下一个五年，将失去万千宠爱，被迫规范和成熟。