主题：哈尔滨市商业地产开发市场今年呈现出“牛市”风头

2005年被冰城地产业人士称为大盘时代，当许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头在加快进军中国市场脚步，一些新兴的商业业态不断推动商业类物业发展的同时，哈埠商业类物业叫卖声迭起，且卖价之高，令人咋舌。近日举办的哈尔滨商业地产高峰论坛，为投资者解读了商铺投资是“馅饼”还是“陷阱”的问题。


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商业地产开发风起云涌


从2003年下半年开始，哈尔滨市地产业就开始了造商铺运动：道里爱建滨江的百万商铺、万达商业广场、动力的乐松购物广场纷纷希望自己成为新商圈中的主角；今年以来，一些老商业街上也打起了“黄金旺铺”的招牌……一时间，商铺的供应量大增。一项权威统计表明，哈尔滨市近一年来的商铺开发面积已经超过150万平方米，而正在进行的造商铺运动，尚未到高潮，新一轮的商业地产建设还有望扩大规模。据了解，目前，包括新建、在建的商业项目，哈尔滨市现有商业面积为265万平方米，且这个数字还有可能进一步升高。专家认为，以哈尔滨市380万的市区人口计算，人均商业面积尚不足1平方米，与发达国家人均1.5平方米的商业面积标准相比，哈尔滨的商业面积尚属不足。同时上海百联集团有关负责人在考察哈埠商业现状后做出了“经营业态尚未多元化、商业布局尚欠合理性”的评价。由此地产开发界人士普遍认为，哈埠商业地产的开发市场大有“牛市”风头。


商铺开发热，也引发了商铺投资热。从2004年夏天以来，一些手中有些闲钱的人就萌发了投资商铺的念头。商人考虑再购商铺扩大经营，普通市民也希望投资商铺坐收租金、或将商铺当成原始股等待升值后出手…… 然而每平方米万元左右，或近两万元的投资起点，能让多少投资者实现预期收益还是个未知数。


投资商铺不等于马上赚钱


这样庞大的商业建筑面积，哈尔滨能否消化掉，即使能消化掉，能否给投资者带来预期回报？在参加论坛的众多国内知名地产策划人中，中国资深地产策划人、著名商业地产规划设计专家王抒频分析认为，投资者如果抱定“投资商铺就能马上赚钱”的态度，是错误的。


专家分析认为，不论是在江北购买新区的商铺等待升值，还是在江南老城区置业出租，最关键的是看商铺能否高价炒出去，或租个好价钱，这才是成功的投资行为。据调查，哈尔滨的多数投资者都是贷款置业，靠的是经营收入或出租收入还贷。投资咨询人士认为，衡量投资是否成功，标准就是还款金额与经营能力能否达到收大于支。专家算了一笔账：按目前商铺投资的一般银行按揭标准6成10年计算，按哈尔滨市各商圈目前市场租金来衡量，投资者要回本，平均需要15年以上。因此，理智的投资者应明白，投资商铺不应追求现值，而是通过系统经营实现未来的升值。


商铺投资要“三思”也要“快行”


地产界专家认为，投资者明确了自己的投资预期后，需全方位考察本埠正在开发的商铺，这个考察是对自己所投资金的最负责行为。


王抒频教授认为，投资者以15年为基本回本期限计，要考察哈尔滨市现有的商铺开发商，是否有专业的商业咨询公司提供了专业的项目可行性分析报告，保证项目定位适宜市场需求，如：项目是建设小商品批发市场，还是开发时尚购物中心，或是大卖场。不同的商业形式将给投资者不同的投资回报，也对经营者有不同的要求。另外，也是关键的一条，就是所投资商铺是否有专业的商业管理公司来管理，以控制商铺总体业态。因为开发商本身不具备经营商场、管理商场的能力，如果经营不善，开发商将一弃了之，而投资者就很难翻身。另外还要考虑商铺的总体规划设计是否与经营业态完美结合，如果开发商为降低商铺总体价格，而使商铺店面过小，将有碍投资者选择未来的经营项目。


尽管投资商铺资金巨大，投入也相对有一定的风险，但专家同时指出，目前，哈尔滨土地已为稀缺资源，商铺开发商虽打出“百万商铺”宣传语，但随时间推移也会变成独一无二。因此，专家也告诫投资者，如果对所考察的商铺信心十足，同时对自己的投资回报有一个健康的心态，投资商铺还需要尽快出手。