主题：哎呦行内专家发话了：自住性购房最好在三季度

张民耕：虽然上市房企的资金相对比较容易解决，但还是有相当大的压力。现在的上市房企发展策略都在改变，比如小规模拿地、开工量也在减少、销售量和利润预期也都在减少。但是作为上市公司还是要做利润，要保持股价的，所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。

有一点是非常明确的，即上市房企的资金压力还会继续加大，这也必然使得房企的金融化会成为一个趋势，因为金融量的大小决定其形成的规模和市场份额的大小，就像招宝、大金这些企业，现在也做起了房产基金。当然，房地产基金行业目前发展尚不成熟，但却是大势所趋，应该在调控中发展和规范房地产基金。

当然，多数房企恶化的资金状况和存货压力也意味着，其未来的销售策略仍将注重跑量而非追求利润，因此房价仍将趋于弱势。

关键词 购房“窗口期”

自住性购房最好在三季度

经典语录

自住性需求购房“窗口”一定会打开，但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。

记者：进入五月，上海、北京、广州、合肥等多个城市楼市价格变动频现，开发商“以价换量”心态明显。在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”是否已经打开？

张民耕：我个人认为，自住性需求购房“窗口”一定会打开，但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。

目前市场上商品住宅整体看仍然供大于求，未来一段时间内，合理定价、加快销售、缩减投资、谨慎拿地仍是开发商的主要策略。同时，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向合理利润。

据了解，很多房企的资金链还是比较紧张的。但是资金最困难的时候应该不会太早出现，预测在三季度之后。

据统计，在信托方面，2012年开发商需要偿付大约2500亿的信托资金。而2013年需要偿付3100亿，因此，今年下半年，开发商的资金会更紧张，因为2012年的信托资金主要还款时间是在第二季度末第三季度初，这个时候房企的资金压力是最大的。

所以，从第三季度房地产的资金方面来考虑，第三季度是购房的“窗口期”，市场交易双方已经相持了数月，开发商“以价换量”心态更为明显，届时刚性需求购房者应当抓住机会。

关键词 房地产基金

国内目前只是初级水平

经典语录

美国的房地产基金开始比较早，经过四十多年的快速发展，现在已经非常成熟了。而国内的房地产基金目前处于一种非常初级的水平，只能说是刚刚开始。

记者：这两年，房地产市场萧条，但对具有超前意识的开发商来说，却是机遇。房地产基金的大热正是在这种大形势和背景下应运而生。现如今，中国的房地产基金已经发展到了哪种水平？

张民耕：在房地产领域，基金有着非常大的作用。因为开发商自有资金的积累是按照算术计数增长的，而土地的价格是按照几何计数增长的。随着建筑规模的扩张和土地成本的提高，开发商自身拥有的自有资本就如九牛一毛，难以承受不断提高的成本。为此，房地产基金的存在可解决开发商自有资金紧张的情况。尽管房地产基金开发商出让了一部分利益，但也转移了风险。

美国的房地产基金开始比较早，经过四十多年的快速发展，现在已经非常成熟了。而国内的房地产基金目前处于一种非常初级的水平，只能说是刚刚开始。还有诸多的困难，如资金的来源比较少；中国房地产基金的投资与监管模式不够完善与健全；专业人才少，寻找适合基金的项目也比较难等。

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