主题：事实证明：地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差。

1 商品房屋成交量 增速比往年趋缓

蓝皮书介绍，2011年全国商品房成交量增速趋缓。蓝皮书介绍，2011年在主要城市实施限购政策的情况下，全国商品房成交量增速趋缓，商品房销售面积近11亿平方米，同比增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点；其中住宅销售面积为9.7亿平方米，同比增长3.9%，回落4.4个百分点，分别低于“十一五”期间商品房销售面积、住宅销售面积年平均增速8.7个和9.6个百分点。商品房成交量增加5181万平方米，住宅成交量增加2275万平方米。

2 预期房价将回落 房价跳水不可能

蓝皮书指出，2012年我国房产交易量将相对萎缩，预期房价将有所回落。蓝皮书说，经历了2011年的供需相持和市场低迷，面对国际经济前景不明朗，2012年我国房地产调控难度增大，在巩固已有调控成果基础上，调控政策将不断优化和提升，房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩。

蓝皮书同时指出，2012年我国房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

蓝皮书分析原因是：各方均缺乏经验；地方政府制定的控制目标留有空间。更深层次的原因是，土地财政尚没有进行实质性改革，一些城市政府担心房地产市场疲软影响财政收入；地方政府在制定控制目标时，仅参考当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度，鲜有城市将居民住房支付能力作为参考。

3 政策严厉超预期 调控目标有落差

蓝皮书认为，“新国八条”政策严厉程度超出市场普遍预期但地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差。

蓝皮书认为，“新国八条”的严厉程度超出市场普遍预期。而绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些控制房价的目标与社会预期存在较大落差。

4 新增房产供给量 可能持平略下滑

蓝皮书指出，由于2011年末房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2011年房地产新开工面积增幅大大下降，土地购置面积绝对量大幅下降，这将影响2012年新增房产供给。考虑2011年施工面积仍保持较高增速，预计2012年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑。

蓝皮书同时指出，2012年房地产存量供给将进一步积累。一方面，由于2011年新建房产竣工供给增长，交易萎缩，导致2012年新建住房存量供给迅速积累；另一方面，随着房地产市场景气下降，房产增值效应下降，贬值风险增大，存量市场持有多套住房的投资投机客退出房市抛售房产动力增强，二手房供给也将逐步增大。

6 首套房贷门槛高 自住需求受影响

蓝皮书认为，房价调控对自住性需求有一定影响。房价调控的最终目的之一应该是改善民生，保护自住性需求是体现住房市场民生特点的重要标志。差别化信贷政策旨在引导商业银行信贷投放向民生领域倾斜，重点支持首次购房需求。

蓝皮书认为，但是，2011年随着宏观调控政策的实施，商业银行房地产信贷额度大幅下降，商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间。

7 应建立专门机构 管理保障性住房

蓝皮书提出建议，应建立专门的保障性住房管理机构。保障性住房是重大民生工程，政府是推动主体，完善建设和管理机制是政府的重要工作。因此，需要研究和探讨专项立法，设立政府担保专项基金，增强商业金融机构对保障性住房建设信贷支持的信心，通过税收、信贷、土地等优惠政策引导各类社会投资主体及个人资本进入保障性住房领域，促进投融资主体的多元化和市场化，建立和完善与经济社会发展相协调的系统性金融支持体系。