主题：2012中国楼市回暖但不疯狂，不会复制2009年。我们可以信吗？

编者按：自2012年3月份以来，房地产交易逐步回暖，这不禁让人想起2009年房价一路上升的疯狂。然而时移世易，目前的经济、政策等环境与2009年有很大差异。从2008年底，国家出台了一系列鼓励购房的“救市”政策，使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年二季度房价重拾涨势。而在目前的“稳增长”政策组合中，房地产调控政策并未放松，因而2012年楼市不会复制2009年的“繁荣”。

调控下的楼市博弈面面观

自2011年下半年以来 33个城市分别从不同角度出台楼市微调政策

虽然中央反复重申房地产调控政策基调，但地方政府“小动作”不断，由于过于宽松而变成“乌龙”事件的也有几例。近日，河南省关于七折房贷利率优惠的指示，“高调”地刺激了人们的神经，关于政府是否“救市”的讨论再次掀起。很快，河南银监局权威人士表示，网上所传河南房贷新政是误传，郑州金融办相关人士也否认了房贷有相关新政。

尽管如此人们对房价上涨的预期明显升高。

自2012年3月份以来房地产市场强劲回暖，这不禁让人想起2009年初，房地产市场一步“从冬到夏”。虽然表面都是成交繁荣，但2012年的“从严”与2009年的“鼓励”全然不同，购房者心态需求也有差异。最为关键是，2009年房地产市场正走在回暖的道路上，全国房地产景气指数节节攀升，回至景气临界点之上；而此时，国房景气指数步步下滑，创下37个月新低，逼近2008年最低点。

政策基调：

从鼓励购房到坚持调控

2008年，全球经济危机袭卷而来，我国实体经济遭受创伤之后，房地产作为稳经济的“抓手”挺身而出。进入2012年，国际环境来看，全球经济虽然走出谷底，但是复苏依然不稳，欧元区的威胁依然没有接触，美国第三轮量化宽松正在酝酿中。国内经济数据好转，但是经济增速下滑的风险不可避免。这与2009年基本类似。

据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除芜湖、佛山、成都等因为微调触碰到了限购红线，政策颁布不久就被“叫停”外，其他政策基本都得到默许。

就在其他城市通过各种方式试探调控松动底线之时，上海却反其道而行之。进一步的政策是，凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，目前已被列入购房限制范畴。

按照上海目前执行的限购令规定，对于不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。政策收紧后，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。目前上海购房者的单身状态包括：未婚、离婚及丧偶等。而对于单身购房者的手续规定，早已趋严至“需有相关部门出具的单身证明”的地步。

“如果成交继续走高，存准率短期内不再下调，降息预期依然存在的情况下，不排除更多银行将重新回调首套房利率至9折，甚至基准。”陈雪说。

除此之外，时隔3年，在相似的市场环境不同的政策背景下，人们对房价上涨预期有惊人的相似。

链家地产市场研究部统计，2012年以来，期房市场新增项目76个项目，其中21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%，总成交量为2990套，占比超过50%。3-5月，全市商品住宅成交均价从1.9万元上涨到近2万元。中原地产数据显示，截至6月18日，月内住宅签约均价为21238元每平方米，环比5月上涨了7.7%。

成交的回暖带动了房价的小幅攀升，使得对房价看涨的人数也多了起来。央行2012年第2季度储户调查问卷报告显示，对下季房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点。对方家看涨的人数与2009年同期相当，2009年第2季度央行进行的储户调查问卷报告显示，预计下季房价上涨的居民占比增至25.3%，当时由于房价也正处于上升通道，所以对于上涨的预期较1季度增加9.5个百分点。2012年第2季度报告显示，未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，这一数据与2009年的15.8%更为接近，虽然政策环境有所不同，但是面对正处于上升通道的房价，储户心态基本相近。

对于价格的试探性上涨，陈雪认为，这与进入旺季和近期政策调整有一定关系。另外还有以下几个原因：第一，项目入市后，低价房源最先进入销售周期，后期高价房源成交拉高价格；第二，优惠措施取消，如百合湾嘉园、保利罗兰小区、绿地花都嘉园等近期都有取消或降低优惠幅度，尤其涨幅最大的长滩庭苑由于前期特价房源售罄造成前后价格差额较大；第三，部分热销项目和之前深降项目试探性提价。

链家地产副总裁林倩认为，就当前的趋势来看，下半年刚性需求依旧会不断入市。但对于北京这样的限购城市，刚性需求的释放存在不确定性。因此近期部分热销项目提价，短期来看符合营销规则，但长久来看未必符合市场实际。