主题：限购令短时间内难取消！所以呢……？

观点地产新媒体：5月份以来，各大城市的成交量数据还是相对可观，如广州和深圳，对此，您有什么样的看法？

张国正：成交总体上还是有波动的，如3月份成交量下降，4-5月份又有所上升，6月算是相对可以，但这样有点像在坐过山车。

这几个月来，政府明确不放松宏观调控，所以对成交量造成一定的影响。可是由于经济下滑明显，国家又不得不采取一些措施以刺激经济。比如降低存款准备金率、降息等，于是货币环境的宽松，又使得一波刚需人群涌入市场，再加上房价也有所下降，因此推动了成交量的上升。

市场的不确定因素、政策的起起伏伏等，相信我们在很长的一段时间内还是很难看到一个比较平稳的状态。

观点地产新媒体：那您觉得这种起伏波动还是很大？房价方面呢？

张国正：交易和价格方面将会继续波动。豪宅或别墅等高端物业价格下调幅度会比较大，而一些地段良好的中小房型住宅的房价还是比较坚挺。所以，不同的板块表现是很不一样的，这也是使用者市场主导的情况。

观点地产新媒体：您刚才说到降息的问题，您觉得对于处在关键时期的房地产市场有什么影响？下半年还会不会继续降息？

张国正：现在中央感觉到经济下滑的压力，所以采取降息等等一系列措施，我个人觉得下半年最起码还会有一次降息。

新的领导班子在10月份上台，多少会有一些动作，会做出一些积极的反应。

所谓的积极反应，无非就是刺激投资量的措施，当然这离不开对利息、准备金率的调整。市场一直都在谈限购令和房产税的问题，我认为新班子上台后会实施房产税，从税的角度来考虑，因为税是持久的，谁买得越多税费就越高。而限购令其实一种完全的行政措施，是不合理的，也是最糟糕的，因为它使市场的活动消失了。

事实上，价格下跌不是坏消息，没有交易才是真正的坏消息。所以，限购令不能持久，新班子上台应该会解决这个问题。

他们会把调控当成长期的工作来做，把行政命令转为长期的、金融的政策，这样会使政策与市场都更合理。

观点地产新媒体：从去年年底开始，温总理也强调要以稳增长放在首位，在宏观调控转向稳增长的状态时候，作为房地产行业，在这其中会受到哪些影响？

张国正：影响的确有，比如近期某大房企卖股权等消息。我从1993年开始从事房地产行业，这么多年来调控在不同时期都有出现，而从2004年开始，政策也一直断断续续出台。每一次政策出台，所有人都用放大镜去看，又哪些企业撑不住。

过去几年还是比较少见企业破产或难以生存的困境，但现在却是比比皆是，不仅有大的知名开发商，更有一些中小企业。由此看出，现在房地产业面临真正的洗牌。

观点地产新媒体：那您觉得在这样的情况下，作为房地产企业来说，不管大的还是小的，应该如何做才能更好地活下来？

张国正：不管是大企业还是中小企业，本质上都没有什么很大的区别。如果想继续在这个市场发展，就要很清楚自己的产品怎么样跟别人的产品竞争，除非你决定离场。

房地产行业只是中国经济其中一个行业，毛利率和净利润跟传统行业一样，过去利润比较高的情况可能不存在了。

而现在，首先要是规模，第二是产品，第三是销售，企业整个链条上每一个环节都要紧扣的。

一些全国性的开发商，他们将会主导这个市场，因为他们能够拿到更多融资，银行也会给予支持。而中小开发商在融资渠道上会更加困难，只能在很小的范围内经营，无法进行拓展，这样会渐渐被淘汰，最后剩下的是越来越多的全国性房地产企业。

观点地产新媒体：前段时间有很多媒体有报道，说中国经济有可能会重现2009年的情况，政府会拿出钱来救市。您觉得现在有没有可能出现2009年救市的情况？

张国正：我认为不会的，宏观调控的出现，就是因为以前太多流动资金投放到市场上。中国政府也很清楚，这些钱投到房地产是最稳定的，而且都是给国企或者央企做，确保这些资金不乱窜。

这样就出现两个情况：一是泡沫；二是民退国进。这对中国的经济发展是非常不利的。所以希望不要重现，国进民退绝对不是办法。

观点地产新媒体：那您觉得现在的中央房地产调控到了一个什么时期，算是关键时期吗？

张国正：相当关键，因为限购令对市场的影响非常猛烈，把市场限制住了。不过，限购令是完全行政干预的手段，如今在经济下滑情况下，其实对市场有很大的负面影响。

所以，只有尽快把行政手段取消，市场才好喘一口气，不然如今经济下滑的这一只手仍然在影响着市场。

限购令本身是一个政策，政策可以随时调整、增加或者撤消。我还是持比较乐观的态度，相信限购令迟早会被取消，换届之前是不可能的，不过换届之后有可能。

观点地产新媒体：有分析认为，下半年是调控两年以来最艰难的时刻，您怎么看？

张国正：我同意，但这是后遗症。现在出现这种情况，降价不一定有成效。空置率还是很高，仍然卖不动。这就是投资者对后市有一个大的问号，观望现象非常明显。

所以，必须要把限购令拉走，最起码在一些中心地段的，还是可以吸引投资者进去。

即使短期下滑，中国经济还是非常健康的；长期来看，很多好的地段项目仍然可以卖得动，只不过现在被限制。

观点地产新媒体：您以前也说过，国内房地产行业已经不能跟十年前相比了，觉得未来会出现像香港这种局面，房地产金融业开始主导市场，您觉得目前国内房地产市场金融环境发展环境情况是怎样的？

张国正：从今天来讲，宏观调控最重要的手段是限制投资，所以准备金率为什么一直没有特别放松，这也会影响投资环境。

第二，融资渠道现在主要还是银行，没有很大的拓宽。不过还是很多融资渠道慢慢出来了，比如保险资金开始可以投到房地产上，私募基金也开始出现了。

单一做住宅已经没有了，更多的是综合性的开发。总体上，现在房地产金融还不是很成熟，在发展的过程中，最重要的一点是多元化。