主题：万科发布2009年年报：销售额居全球首位

万科企业股份有限公司于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。

与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮表示，公司遵循“不囤地，不捂盘，不当地王”的一贯经营策略，09年在拿地上也保持了相当谨慎的态度，主动回避了争夺过于激烈的土地。目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，足以支撑公司的持续发展。

2009也是万科的“绿色战略元年”，2010年该公司将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，率先迎接低碳经济时代的到来。

业绩重返增长轨道

2009年房地产市场大幅回暖，万科全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪09年销售收入为38.7亿美元，因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。

在营业收入和净利润等指标上，万科也重新回到了上市以来的持续增长轨道。报告期内实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。

万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。

万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，而由于2009年市场形势好转，未来结算毛利率将有所提升。

 在毛利率下降的同时，万科结算净利率为12.25%，同比有所回升。郁亮表示，这主要反映了公司在费用控制方面所做努力取得的成效。

郁亮介绍，通过简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，2009年万科管理费用绝对量同比降低5.8%，销售费用绝对量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9%，超额完成管理费用、销售费用占营业收入的比例同比降低20%的目标。

2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。由于市场已经回暖，对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回。

纵深优势逐步显现

2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。

根据万科2009年年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。

值得注意的是，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。

而在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

谨慎投资赢得主动

万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

郁亮表示，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。

2009年房地产市场的迅速回暖，企业资金状况明显改善，补充项目资源的意愿较强，部分地区土地市场也表现出了更强的竞争性，“地王”频现。而万科新获取项目则多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。

根据万科年报数据，该公司2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平米左右，较07年下降三成。而在土地市场争夺激烈的去年，万科新增项目地价在行业领先企业之中具备一定优势。

郁亮表示，在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、投资回报好的项目。

由于销售良好，而在土地市场出手稳健，截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点，财务状况更趋稳定。

针对去年部分城市房价上涨过快的现象，政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示，长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展；短期来看宏观经济的走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。万科从07年开始一直坚持“应变重于预测”，09年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司经营非常稳健，现金充足，足以应对市场变化的各种可能。

产品创新推动发展

“2010年公司将以‘业绩增长’和‘绿色战略’为中心，在确保经营稳健的同时，促进业绩增长和市场地位的提升，推动公司向绿色企业转型，实现投资者、客户、员工、产品和服务等各方面的均好发展”，万科总裁郁亮介绍称。

他表示，万科将集中专业力量和资源，在充分借鉴业内优秀项目成功经验的基础上，在各个品类打造一批具有行业影响力的标杆性产品和精品项目，并树立可在全国范围复制的项目开发模式，巩固在产品力方面的领先优势。通过产品标准化，在提升产品质量的同时，更好的发挥万科的规模优势。

据介绍，万科2009年上半年对标准精装修产品的部分装修部件进行了集团统一采购，通过这样的形式挑选质优价廉的产品，发挥规模效应，在确保质量的前提下，优化采购成本近一成。而2010年，万科计划高层新项目应用标准化产品的比例达到30%，标准化和集中采购的效益将在未来几年进一步显现。

此外，万科2009年新开工产品中装修房产品比例进一步提升，占比已达79.5%，公司计划2010年新开工公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积100万平方米。

据悉2010年也将是万科从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年，该公司将完成十年绿色发展规划的制定，并结合其在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。该万科计划全部新项目均达到该公司2009年制定的住宅性能标准，其中100万平方米参照国家绿色三星认证标准设计、施工。此外，万科将积极推动世博会万科馆的运作，使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色战略的制高点。

2009年万科在绿色住宅研发和应用方面已经取得了阶段性的成果，深圳万科城四期成为目前国内唯一一个获得国家绿色三星认证的住宅项目。郁亮表示，“做卓越的绿色企业”已经成为万科中长期发展战略中重要的组成部分，公司在这些领域的先发优势将在未来成为推动公司发展的新动力。