主题：未来五到八年房价翻一番 如何引导岛外购房？

预测  十一后房地产市场或恢复

4月17日国家出台的房产新政，主要针对土地和信贷，税收政策调整不显著。钟伟预测，如果今年以内，国家没有其它的调整措施出现，房地产市场在十一之后将会基本恢复。

钟伟认为，此次政策直接冲击了二、三线城市，冲击了夹心层，冲击了刚性需求和改善性需求，对中等收入人群、白领的影响最大，而“高收入阶层买房不依赖银行贷款”。

但这对房地产企业并没有太大影响，目前房地产商手上的资金流动性过剩，达到2.3万亿元，足够整个房地产市场支持6-9个月。房价也不会下降，新政带来的结果不是降价，是市场停摆，二手房的交易量几乎停滞，新房的交易量下跌60%。

“房价宜高不宜低，反正也没人买。”他说，原本预估商品房价格会降低10%左右，但现在看起来，房价可能会跟全年持平或略涨。

钟伟认为，中期的发展有两大不确定因素，一是通货膨胀，二是房地产税收政策。

未来两年，全球和中国的通货膨胀充满挑战性，如果通货膨胀未能控制好，“对社会低收入阶层是很痛苦的一件事，买菜都发生困难”，房价也会随之难以控制地上涨。

未来2-3年房价的走势，就看是通胀压力战胜了税收压力，还是税收压力战胜了通胀压力。如果出台房地税收政策，房价会下降。

钟伟提醒，未来2-3年，房地税收政策出台的可能性也很大，最有可能征收“资本利得税”。

也就是说，商品房买卖的价差，不管是不是商品房，只要房子被交易了一次，被卖掉了，就要从中征收。比如当初50万元的房子卖了160万元，当中增值110万元，政府从110万元里拿走一部分。

“拿走的比例，最有可能是20%，利息税就是这样的。”他说，有些人认为可以用阴阳价的方式避税，但是政府可以针对某些区域定一个基准价，按基准价征收。

他认为，税收政策将抑制投机性需求，但是对自住性购房需求不会有影响。

钟伟表示，从长期看，商品房的供求失衡没有根本解决，三大因素仍然决定了价格走势。

第一个因素是货币化，房价本质上是货币现象，高房价首先应该归于币值不稳。他说，钱在国内是非常非常不值钱的，发钞量巨大，信贷增速每年增长17.8%，现金投放每年增长11.2%，

第二个因素是城市化和人口总量增长。未来二十年，中国人口有可能从目前的13亿增长到大约16亿，其中，城市人口将从原本的6亿增加到11亿，增加5亿人。5亿人需要多少房子呢？

根据这些要素，他预测，以2009年第一季度商品房均价为基础，未来五到八年，中国的商品房新房价格，会翻一番。

福厦动车开通，很多人预测，三线城市的房价将会上涨，向二线、一线城市看齐。但张金鹗并不认为一定会。

他说，台湾高铁建成之前，台北到高雄要4.5个小时，当时台北房价为30多万新台币/平方米，高雄房价为10万新台币/平方米。高铁建成之后，车程缩短为1.5个小时，台北房价不断上涨，高雄房价却停滞不前。高铁建成四年之后，两地差距由原来的3倍扩大到5倍。

“不是拉动下游经济，而是把人口往上吸引，这点确实值得关切和思考。”张金鹗说。

在他看来，交通建设会带动当地经济的繁荣，但关键要有人，所以最重要的还是就业机会。“工厂、政府机关在哪，就业机会在哪儿，那里才是人要停留的地方”。

一位与会的房地产人士认为，目前厦门正在建设岛外新城，如何避免新城成“空城”，这一点非常值得思考。

厦门正在推进岛内外一体化，引导市民到岛外购房。那么，在地理优势不如岛内的情况下，市民到岛外购房，应注意什么呢？

张金鹗教授提到购房的五个关键因素；时机、区位、产品、管理和价格。其中，好区位要有交通可及性、不要太近、不要太远，重视工作、就学、日常生活、休闲等特点，“在经济不景气的时候开发中心区域，经济景气时开发偏僻区域”。

如果区位不好，仍然可以通过打造好的产品来形成好的卖点，比如要有好规划、好设计、好公共配套、好停车、好管理。

尤其是管理，以前是无门禁管理，后来是有门禁管理，而台湾现在倾向于饭店式管理，很多日常生活，比如洗衣、买菜等，开发商在管理时甚至可以包办，这对业主有着极大的吸引力。

厦门的物业管理企业，值得以此为鉴。