主题：绝对不是危言耸听！！发言：中国楼市还涨15年 今年三四季度或是买房时机

下周六(7月2日)，著名财经作家吴晓波将亲临广州设坛开讲，与羊城精英一起，共同探讨当前经济形势、楼市走向及新趋势等社会关注的热点问题。6月22日，记者率先赶赴杭州，直接对话吴晓波。

提起中国楼市的发展前景，吴晓波坦言：“我有信心！”他分析道，长期看，中国经济的发展速度，在未来10-15年内仍将会是全最好的，只要中国经济不崩盘，房地产就不可能崩盘。对此，吴晓波打趣道，“我曾说过中国的股票不值得，但中国的房子绝对值得。这么多年以来，炒破产的，全国数下来可能还不到一百人吧，但炒股炒亏本的却是一抓一大把。所以从长远看，有钱买房子还是不会错的。”

吴晓波解释说，首先，中国房价下跌的可能性不大。多年前，财政有上海和北京两种模式，地方财政比较富足，财政吃紧。后来推出了国税、地税制，财政越来越大，地方财政开始吃紧。于是地方用卖土地的方式来增加财政收入。“很多大城市，地方财政的70%来自土地收入，而房价的构成中很大一块是土地价格构成的。因为政府对土地具有渴望性需求，因此房价要下跌是困难的。”

其次，目前中国出现的通胀行情不可能只是短期行为，上月通胀高达5.5%，未来通胀压力还会继续，“这一轮通胀是从2007年开始，我觉得至少将会长达10年时间。通胀令钢筋水泥等建房成本持续走高，因此不动产持续也就无可置疑。”

值得一提的是，从供需关系看，中国楼市前景与城市化进程分不开。目前中国城市化率大概是46%，而发达国家至少要达到70%，以每年1%的人口城市化进程计算，中国要达到接近发达国家的水平，这至少需要10-15年的时间。至少还有2.5亿—3亿人要进城，这对楼市来说，将是个巨大的“人口红利”。因此，在未来的10-15年内，中国房地产还是大有可为的，房价还是会继续上涨，虽然中间会有些起伏，但从大势看将会整体上扬的。

吴晓波还分析道，中国楼市的启动是从1998年开始的，过去的十多年，中国楼市是拉动内需的火车头。现在楼市虽然受到宏观调控政策和通货膨胀的很大影响，但基本仍能代表中国经济的基本面。“相信未来5年、10年甚至15年，中国经济要发展，房地产仍然是一个很重要的晴雨表。”

尽管如此，吴晓波还指出，“从当前楼市调控情况看，我觉得今年三四季度是一个关键的敏感时期。实际上自去年第三季度以来，房价一直仍在上涨。房价就像皮球，目前的调控政策是将‘皮球’强行下压至水底，如果希望下压成功，只有两种方式：一是把皮球戳破，即大力开展保障房建设；二是寻求一个新的产业拉动内需，使之摆脱对房地产行业的依赖。从目前看，这两种方式目前看来都不太可能。但准备金率一直在上涨，银根继续从紧，第三四季度社会的资金压力将更大。买楼的人都想抄底，我觉得今年第三四季度开始，将会是一个比较好的开始考虑看房选楼的时期。”

治房产重症关键要改革“土地财政”

当前中国房地产的不合理状态，是一个重症的慢性病人，发高烧时用限购、限贷等暂时性的“外科疗法”来冰冻降温是必需的，但单纯治标不治本是不行的，容易引起各种并发症，引起反弹。中国地产要正常化，首先就要改变当前的财税制度。

在1994年之前，与地方的财政收入分配方式采用的是“定额上缴加递增分成模式”(上海)、“收入递增包干分成模式”(北京)，这造成政府变成了一个“讨饭财政”，在1992年，全国财政收入3500亿元，其中，收入1000亿元，地方收入2500亿元，财政支出2000亿元，赤字1000亿元。鉴于这种现状，决定“分灶吃饭”，与地方实行分税制。此后，从1994年至2002年，财政收入年均增长17.5%，财政收入占全国财政收入的比重为55%，比改革前的1993年提高了33个百分点。地方财政一度变得十分拮据，其改善是从1998年之后开始的，原因就在于，亚洲金融风暴之后，政府为了启动内需被迫松动房地产政策，地方政府从土地出让金中获得了大量的“二财政”，时至今日，很多地方的财政收入仍有四成到六成来自于此。这也是中国楼市畸形繁荣，以及楼价居高不下的根本原因。

城市综合体运营商将成未来大房企方向

“当前从一线城市到二三线，甚至三四线城市，轰轰烈烈的新城建设、旧城改造运动给发展商带来了巨大的商机”，展望房地产业的未来发展态势，多年来精于公司研究的吴晓波指出，“中国房地产业的发展已开始走出原先的单盘开发、批量建房、卖房的模式，大发展商们已开始更深入地渗透到城市的运营和城市综合体的开发、运作中。