主题：社科院发布《绿皮书》 总结今年楼市预测明年房价

中国今年二季度房产市场现V型反转态势

16日，中国社会科学院举行《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会，中国住房发展报告主编倪鹏飞在会上表示，宏观经济表现了V型的反转，房地产也在这个年度形成了V型的反转态势。特别是在2009年二季度，趋势非常明显。后来由于采取一些措施，有所缓解。

倪鹏飞表示，关于2008年—2009年，或者2008年一季度到2009年三季度对房地产市场的分析，我们就是按照这个框架形成的。大家很清楚，实际在2007年底、2008年初，房地产出现了一个拐点，急速的向下调整。但是由于全球金融危机的爆发，国内的宏观形势和经济政策发生了逆转，使得房地产也在这个年度形成了V型的反转态势。特别是在2009年二季度，趋势非常明显。后来由于采取一些措施，有所缓解。

倪鹏飞分析，住房市场、住房价格很明显，是V型的变化。住房销售很明显，在2008年1—12月份，进入了一个谷底，后来逐渐上扬。住房的供给，竣工面积也同样出现了这样的问题。开发投资出现了很大的下降，但是它的增长相对来说比较缓慢。住房贷款、土地开发、住房交易，整个2008年的分析就是这样。

中国住房信贷利率总体保持低位 四季度或有微调

中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》指出，2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势，展现一种温和上行的走势。但住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场强势地位将会依然延续，但结构占比可能会有所下降。并预计09年四季度或进行结构性微调。

绿皮书还指出，2008年以来的住房金融市场，依然是信贷市场维持着难以撼动的垄断地位，经调整的国内贷款在住房开发企业中的资金来源中平均占比达49.54%，绝大多数月份更是延续着50%以上的水平，2009年4月、5月、6月、7月、8月和9月的比重分别为59.1%、55.7%、54.9%、56.8%、50.49%和48.33%。

绿皮书预测，由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道，引发了房地产价格的迅速攀升甚至泡沫，为此针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。一是对住房开发贷款利率，在金融机构一般性商业贷款利率的基础上进行不同程度的上调，特别是对于豪华住房开发将会提升上调比例；二是对住房消费贷款利率则是强调严格执行银行业监管机构所确立的二套房贷利率、多套房贷利率上调比例的要求，同时对首套房贷继续实行7折优惠利率。

住房绿皮书：弱势群体住房依然严峻 面临五问题

11月16日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室发布了首份住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009-2010)》。报告指出，我国弱势群体住房问题依然严峻，住房保障任重道远。

《住房绿皮书》指出，2008、2009年保障性住房建设力度加大。2009年上半年全国保障性住房用地供应5.6万亩,同比增加36.3%。截至2009年6月底，中央已下达补助资金548亿元，地方已到位资金415亿元，中央投资补助项目已经开工5434个、占计划的80%，开工面积6360万平方米、占计划的60%，完成投资388亿元、占计划的30%。2009年上半年，各地新开工经济适用住房3388万平方米、48万套，完成投资468亿元。2009年廉租住房制度建设共投入354亿元，是2007年投入资金的3.7倍。2008年中央财政共安排廉租住房补助资金143亿元包括第4季度追加的资金。2009年中央财政用于各地廉租住房建设的总资金投入将达到330亿元。截至2009年上半年，全国已开工建设廉租房105万套，占全年建设计划的59%，计划完成投资1048亿元，已完成投资310亿元，占30%。全国新增租赁住房补贴150万户。

绿皮书指出，虽然我国住房市场体系发展迅速，住房供应结构已呈多元化，已经构建了多层次的住房保障体系。但是，面对一般收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭的各项住房保障制度不够细致，配套政策与措施不到位，可操作性差，可控制性差，很难保证住房保障政策的有效实现，易出现政策的预期目标和实施效果的错位问题。但目前我国住房市场体系还存在以下五大问题：

第一，公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。与新加坡的公积金制度相比，我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金运用效率低。职工提交的公积金根据缴存比例、应付工资、公积金最高上限额来确定，且不计入所得税收入范围。因此，工资越高公积金越高，避税额度越大，所享受的住房货币保障程度越高。而在低收入群体中，没有纳入公积金缴存范围的家庭也不少，即使享受公积金制度，所受到的住房货币保障很有限、远低于高收入者。目前的公积金制度，倾向于高收入者，实际上拉大了贫富之差。

第二，经济适用房制度监管和退出机制不完善。经济适用房供给政策在缓解住房供需矛盾、抑制房价方面做了一定贡献，但是因监管不到位、退出机制不完善也遗留了很多问题。比如，经济适用房面积过大、分配不均、一人拥有多套经济适用房、通过经济适用房操作获取暴利等问题，政策的实际效果与预期目标相差甚远。

第三，廉租房制度建设缓慢，保障范围小，资金缺口大。到2007年6月底，586个城市建立了廉租房制度，占89.3%。截至2006年底，通过廉租房制度改善居住环境的低收入家庭有54.7万户，占2008年底目标的5.5%。大部分城市，没有把进城务工的农民工，单亲家庭和日益增多的老龄群体中的空巢家庭纳入廉租房政策的保障范围内。1998年至2006年全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，2007年1月至11月全国投入资金仅为83.2亿元，远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。

第四，住房保障形式单一，与人均收入分布不匹配。惠普性的公积金覆盖率低且倾向于高收入者，限价房、经济适用房和廉价房均有门槛收入，而各种保障性住房之间的门槛值不连续、差值较大，并且保障形式单一，导致夹心层的住房困难。

第五，缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前，我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措，也很难做长期规划。

住建部相关人员：住房质量需加强现实只保证30年

中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》，住房与城乡建设部政策研究中心周江在发布会上指出，我国的住宅按照有关的规范，要求寿命不低于50年。但是现实生活中远远达不到，大约统计起来住宅使用起来有30年，就是30年就要拆掉重现建造。

周江介绍，高品质是说我们要建好房子，日本很早的时候，大概是1997年就提出了百年住宅的概念，我国的住宅按照有关的规范，要求寿命不低于50年。但是实际上恩，现实生活中远远达不到，大约统计起来住宅使用起来有30年，就是30年就要拆掉重现建造，这个过程也是大量资源消耗的过程。如果我们能够建高品质的住宅，减少资源的使用，这是非常有意义的。

周江还指出，最后是最终产品，也是针对现在住宅生产来说的，怎么把毛坯房逐渐转向精装房。也有很多问题需要探索。怎么能够实现住宅产业的发展，一个大的方向还是要逐步实现住宅的工业化生产，也就是通过工业化来促进住宅产业的发展。简单的说，能不能把现在的“建造住宅”未来发展成为“制造住宅”，虽然只有一字之差，但是它代表了技术含量的提高和工业化水平的提高。这也是我们今后探索的问题。

周江认为，产业政策里边最终是要落在住产品上，这个住宅产品现在关注的问题不够，更多的是关注价格，但是产品也值得大家分析一下。这里我觉得有三个关健词，一是前寿命周期，一个是高品质，一个是最终产品。所谓前寿命周期就是我们要关注住宅从生产、消费、拆除、回收整个一系列过程中它的支出，自然的消耗、能源的消耗以及消费者的支出等等。

明年楼市将呈"春暖秋凉 价稳量增"

中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。绿皮书指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。

报告分析称，在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。

2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。

明年楼市优惠政策不会改变太大

中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。报告主编倪鹏飞称，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动。因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。

对于明年楼市的预测，倪鹏飞指出，一个基本的结论是，春暖秋凉、震荡增长，经济将持续复苏，住房投资作用增强。城市化规模会呈现高峰，城市化区域增长相对均衡。

倪鹏飞分析表示，宏观经济在明年1月份或2月份将会有一些变化，特别是由于统计设计方面的原因，估计在明年1、2月份的通货膨胀预期会有很大的增长。另外，根据现行的贷款制度，一般在年初的时候放量贷款，所以会使得需求者和供给者手上资金大为增加。当通货膨胀预期增加，市场出现一定的恐慌，需求和供给者的资金比较充裕的情况下，土地在一季度末或者二季度初时候会有一波高涨。

倪鹏飞指出，由于这个高涨接下来会带来稍微温和的降低或下行，在2010年总的来说是增长，是震荡性的增长。

房地产优惠政策方向不变 应该适度微调

针对我国房地产政策变化，业界一直吵得沸沸扬扬，《中国住房发展报告(2009-2010)》报告主编倪鹏飞建议：优惠政策的方向不变，同时做适度的微调，最重要的是从严监管，强化抑扬。 中国社会科学院16日上午举行《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会。倪鹏飞在会上表示，由于政策总体上不能改变，这与我们的宏观经济和社会民生直接相关，优惠当初的着眼点也是消费。当然，这里可以做适度微调，比如二手房出售的时间问题，像这样的问题可以做微调。

倪鹏飞指出，我国房地产市场明年的四个目标。总体上是价稳量增，分解出来就是增加销售、扩大投资、调整结构、稳定价格。为了实现这样一个目标，我们可以回应现在社会上议论的，究竟2008年实施的住房优惠政策要不要改变。优惠政策的方向不应该变。问题的关键是前段时间出现了过度上涨，关键不在于优惠政策的问题，而在于金融部门、银行没有很好的严格执行这些优惠政策，放松了标准，使得大量的投资者或投机者进入到市场，从而形成了过度的需求扩张和市场的炒作。

2010年中国住房投资作用将增强

由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社出版的《住房绿皮书》中预测，2010年中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强。

《住房绿皮书》认为，由于全球金融和经济走势于2008年急转直下，中国住房市场在这一年初开始的调整被迫中断，住房产业虽然未被列入国家振兴产业名单但实际上依然被视为GDP止跌回升的主力军。于是，诸种关于住房产业优惠政策的出台、金融机构和金融市场慷慨注入大量的流动性、难以遏制的投机需求和一定的刚性需求集体向住房产业发力，结果是，在2008年底濒临绝境的住房产业绝处逢生，转过难熬的2008年头后，迅速爆发，短短几个月间就吞噬了住房价格在2008年近一年里的下降空间，冲上了一个新的历史峰值。

《住房绿皮书》所展现的2008年以来中国住房市场及其相关的经济、金融和政策图景是：全球经济从深度衰退到逐步回稳；中国宏观经济从急速下滑到触底回升；城市化质量提升明显，中西部地区城市化加快；住房金融市场从紧缩到宽松；住房开发企业由急剧恶化到迅速好转；住房消费、投资和投机意愿几经反复；信贷监管由紧变松，又由松变紧；住房资产与物业市场从回落调整到快速上涨；住房土地市场从热度下降到逐步回暖；保障性住房建设力度迅速加大，保障覆盖范围有所提高。

《住房绿皮书》预测2010年：全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一；中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强；城市化规模呈现高峰，城市化区域增长相对均衡；住房市场春暖秋凉、震荡增长；住宅用地市场交易量增加，交易价格上行；住房金融市场温和上行，波动增长。

《住房绿皮书》指出当前住房市场面临严峻的挑战。宏观经济：内生性增长动力不足，通货膨胀压力加大；全球经济：复苏缓慢，贸易保护主义抬头；城市发展：公共支出压力大；开发企业：风险增加，素质下降；资金充裕助长地价、房价上涨压力；需求主体：投资者蠢蠢欲动，消费者缺乏理性，市场面临需求者冲击；金融机构：宽松支持了投机，紧缩抑制了消费，风险防控手段有限；住房市场：价稳量增难以实现，市场波动频繁剧烈；土地市场：土地供给严重不足，土地价格过快上涨；金融市场：大量流动性流向楼市，市场单一导致风险过于集中；市场监管：监管任务更加繁重，监管意愿有所放松；社会保障：保障性住房建设计划难实现。

2010年住房调控增加保障房比例

《住房绿皮书》对2010年住房调控给出了详细的政策建议。指出2010年住房市场调控的主要任务就是促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展。政策目标为即“价稳量增”，具体概括为：“增加销售，扩大投资，调整结构，稳定价格”。即实现价格基本稳定、投资开发与销售量稳步增长，小户型、保障房比例大幅提升。

《住房绿皮书》提出2010年细化调控办法。供给管理：对高档物业提供者，实施重税；对普通商品房开发适当优惠，对保障房开发实施奖励和补贴政策；需求管理：实施“抑制投机、引导投资、鼓励消费和扩大保障”差别化的需求管理政策；空间管理：重点监控一线城市的国际游资的冲击和炒作，重点监控一线、二线城市的国内投机客的炒作。根据经济发展和收入水平及其变化，采取区别对待措施，指导不同区域和城市的供求政策；时间管理：针对2010年四个季度可能出现的不同的市场表现，金融、土地、财政等尤其是金融部门提前做出预案，把握节奏，采取适度的松紧政策。具体在一季度加大土地和保障性住房，适度降低一贯的贷款高增长率；第二季度，加大措施，刺激供给，同时加大保障房供给力度，适度从紧消费支持，第三、第四季度，加大消费刺激的政策；预期管理：针对根据宏观经济和住房市场形势产生预期，政府采取适当的、并且不断变化的应对措施，通过预期管理，打击市场投机行为，引导供需双双回归理性。

《住房绿皮书》提出调控的政策原则。坚持“定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策组合，时空匹配；长短结合，标本兼治”的政策原则。“定量宽松，精确投放”。主要指住房信贷(也包括土地等)要坚持数量明确的宽松政策，并进一步将投放对象加以细化，准确投放到供需对象中；“抑扬有别，重拳出击”。就是对待保障、消费、投资和投机采取不同的政策，并且进一步强化。即采取进一步的政策措施，更有效地抑制投机、引导投资，更进一步地鼓励消费和扩大保障；“多策搭配，时空组合”就是要综合利用土地、金融、财税和监管手段，协同作战并根据空间和时间不同，不断调整；“长短结合，标本兼治”。就是在将完成2010年的目标和长期目标结合起来，将解决眼前的目标问题和长远的根本性问题结合起来，结合具体措施的推出，不失时机地改革制度、体制和机制。

《住房绿皮书》提出调控的政策措施。宏观经济：微调宏观政策，刺激内生性增长，防控通货膨胀；城市发展：挖掘城市化的潜力，提高城镇化的质量；开发企业：公布住房参考价格，提高城镇化的质量；需求主体：鼓励住房消费，引导住房投资，抑制住房投机；住房市场：完善住房市场体系，鼓励住房消费；土地市场：扩大住房用地供应规模，提高用地效率；金融机构：严控投机性房贷，刺激真实住房需求；市场监管：规范市场准入条件，从严市场行为监管；住房保障：落实保障房建设计划，切实扩大保障房供给。

《住房绿皮书》还提出解决住房长期问题的对策建议。提出住房发展的总体目标是：“确保稳健发展，力争持续繁荣，促进经济增长，实现住有所居”的住房发展总体目标。着力解决国民经济中的结构性问题，重新确立住房在国民经济中的战略定位；建立促进住房稳健均衡发展的长效机制。构建三维一体的住房发展体系。重构住房市场化和保障性相结合的住房生产体系，市场化和保障性相结合的产品体系，住房发展的制度、战略、政策、监管、调控的制度体系。

具体有以下措施：完善社会保障制度体系建设，扩大保障性住房建设规模；改善城市发展的制度环境，挖掘城市化的潜力；创新房地产制度，建立完善可靠的法制体系；建立顺畅得力的监管体系，反对住房市场领域的垄断；改进政府参与市场的方式，提升政府的服务质量；建立公平合理的税费体系，实现住房分配的转移支付制度；设立住房政策委员会，建立统一灵活的调控体系；建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系；建立住房再生产各环节、商品性和保障性结合的住房体系。

2010年将成城市化发展重要转折年

中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。绿皮书认为，2009-2010年中国城市化发展的宏观背景仍然向好，中国城市化进程会继续推进，2010年将成为中国城市化发展的重要转折年。

绿皮书指出，2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响，城市化进程中住房的真实需求得到释放，同时，全国总体用地规模大幅增加，也为住房供给创造了条件。从区域来看，经济欠发达地区城市的建设力度仍然在不断加大，相对于东部发达地区而言，中西部地区城市的住房需求和供给整体上呈现“双加速”态势。

2009-2010年中国城市化发展将对住房产生进一步影响，将创造更多真实需求，进一步改善住房供给的条件，进一步刺激大城市住房需求，同时，伴随着中国整体经济形势的不断好转，中西部地区的住房需求仍然将保持较为旺盛的态势，而东部地区住房需求将得以恢复。

绿皮书还提出了未来城市化的发展对住房的影响，即：中国城市化步伐的不断加速必然不断创造住房需求，未来城市发展趋向高级化将需要更高质量的住房条件。城市化地域结构的集约化发展使得现有城市基础上的住房开发变的更加重要。城市大型化、城市集群化、城市网络化的城市化体系演化将进一步刺激大都市房地产的需求，同时促使交通沿线房产的价值不断提升。未来城市的发展将不断梯度推进和动态演化，一、二、三线城市，东部，中部，西部城市的住房需求和价格也将呈现相同的变化趋势。未来城市发展将呈个性化和多样化，那些基础条件好的宜居城市的住房需求将进一步提升。未来城市发展将更加开放和全球化，这将使得中国城市房地产价格尤其是顶级城市核心区的住房价格将与其世界城市相一致，由全球市场定价，无论是中国房地产的需求、供给还是价格都要和全球接轨。同时，中国城市住房的供给、需求、价格、周期波动受国际市场的影响程度也会越来越大。未来城市多层次化和非均衡发展将进一步凸显住房分布和住房价格的差异性，一般来看，现在发展的城市在未来可能会更好，这些地方高端房地产的投资潜力可能会更大。同时，由于城市发展具有层次性，满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。城乡一体化发展将不断深化城乡二元体制制度创新，进一步推动城乡住房市场的统一，农地和城市土地同地同价将成为一种趋势，并将对住房市场产生巨大影响，也会有助于舒缓大部分城市土地供给瓶颈，影响住房价格水平。

《住房绿皮书》还分析了中国城市化进程面临的问题与挑战，即1、城市化水平偏低；2、城市化质量不高；3、城市容积率整体较低；4、城市体系不够合理。进而研究了产生上述问题的城乡制度分割、规划不健全、行政体制不合理、道路选择偏差等政策原因，并在此基础上提出了相应的政策建议，即1、实施均衡发展的经济社会战略；2、全面协调推进城市化；3、制定面向2030年的城市体系发展规划；4、改善城市发展的制度环境；5、完善行政管理体制。