主题：降息致购房成本再度降低，楼市成交量回暖，下半年楼市形势严峻不容乐观

央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。但业内人士预计，鉴于此次降息的非对称性，如果未来1-2个月内存款准备金率不下调，部分城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失。分析人士表示，连续两次降息将强化对楼市回暖的判断，有助于继续推动刚需群体入市。在继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，有必要通过加快个人住房信息系统的建设和联网等措施，继续抑制投机投资性购房。

购房成本再度降低

以刚性需求为主的购房群体成为本次降息的直接受益者。据链家地产市场研究部测算，按照100万元的贷款总额、20年的还款期限计算，首套房贷利率如果执行基准利率，则降息前的月供款为7633元，降息后为7485元，减少了148元，总利息减少35568元。如果算上上一次降息的影响，两次降息将使购房者的月供款累计减少298元。

如果首套房贷利率执行基准利率的8.5折，则两次降息将使月供款累计减少243元。如果是购买二套房，房贷利率执行基准利率的1.1倍，则两次降息将使购房者的月供款累计减少364元。

链家地产市场研究部分析师陈雪认为，对于广大刚性和改善型需求的购房者而言，降息的累加利好正在逐渐加深，购房成本持续降低。

在此次降息的同时，央行也强调，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

不少业内人士认为，对于市场化程度较高的房贷利率来说，鉴于此次降息的非对称性，贷款利率的下降幅度大于存款利率，可能影响银行对房贷政策的把握。

强化楼市回暖判断

与切实减少的购房支出相比，两次降息对楼市预期的影响更加深远。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券报记者表示，连续两次降息可能加深业界对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态，购房者入市的积极性可能进一步提高，从而继续对楼市的成交量形成支撑。

张大伟表示，成交量对价格的支撑作用逐渐明显。此前部分房地产项目已减少或取消购房优惠，部分城市的住房成交均价出现回升。

值得注意的是，在两次降息释放的楼市回暖信号中，部分投资投机需求也在伺机入市。业内人士警示，为保证调控效果，应密切关注投资投机需求的动向，谨防其借机入市并推动房价过快上涨。同时，个人住房信息系统的建设和联网也需加快，以期尽快筑起抑制投机的“防火墙”。

但是，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，首次置业的刚性购房需求，积蓄已久的豪宅购房需求，以及因楼市回暖而产生的一小部分恐慌性购房需求，春节后支撑楼市短暂回暖的这三大购房需求在下半年很难持续；与此同时，改善性购房需求和投资投机需求在下半年也无法进场，所以，春节后楼市成交量回暖，房价小幅上涨的势头很难在下半年延续，成交量或将再度陷入谷底，下半年楼市形势严峻，不容乐观。

三大购房需求下半年难以持续

第一，首次置业的刚性购房需求量将逐步萎缩。胡景晖分析表示，春节后，降息、降低存准率、部分城市对房产交易税收的优惠，以及调控以来房价的明显回落，刺激了首次置业的刚性购房需求的集中释放，这部分购房需求由于很难快速再生，所以在经历了近半年的快速释放后，三季度开始首次置业的刚需人群总量将逐步萎缩，很难再支撑下半年楼市的继续回暖。

第三，恐慌性购房心态将逐渐平复。胡景晖分析表示，针对今年以来经济增长的放缓，政府再次出台了一系列的经济刺激政策，由于对政策的误读，以及对楼市将重蹈08、09年覆辙的担忧，伴随二季度住宅成交量价的回涨，部分人群产生了恐慌性购房情绪。但是，由于今年楼市调控的大原则依然坚定，支撑楼市成交回暖的购房需求在下半年也难以持续，所以，随着三季度楼市成交量的逐步回落，这种恐慌性购房情绪也将逐步平复，所以下半年恐慌性购房需求也很难支撑楼市的进一步回暖。