主题：厦门上半年住宅价格已触底，各区价格下调2-17%，真的有降吗？

观点四：“麻辣”价格——2012上半年住宅销售价格已触底，潜力板块销售均价反弹，向上微调。

2012年上半年厦门楼市以“以价换量”为基调，价格在波动中下探，全市住宅销售呈价跌量升态势，但从第二季度开始，价格下滑幅度开始收窄，逐步维稳。第一季度均价12821元/㎡，环比下跌7%，第二季度全市住宅销售均价12321元/㎡，环比下跌4%；从月度数据来看，销售均价从5月开始下跌幅度收窄明显；整体价格逐步维稳。从各区域住宅销售均价走势看，2012第一季度价格下滑成各区域普遍现象，第二季度，除湖里区外各区域价格或止跌小幅微涨或保持平稳运行，价格已触底。

全市住宅销售面积前三十项目占全市73%的销量，其中约2/3项目或降价促销，或低价入市取得销售佳绩。而第二季度开始，“以价换量”项目减少，季末约1/4项目价格开始出现明显上调。岛内源昌·君悦山打响降价第一枪，在2011年市场持续低迷的情况下，项目率先进行实质性降价，降价首月成交均价约16800元/㎡，降价幅度高达20%，项目声名鹊起，库存去化迅速。今年以来，项目三次加推，2#楼热销之后1#楼小幅涨价仍引顾客抢购；五六月的销量纪录让市场信心进一步提振，6月30日推出3#楼价格大飞跃，开盘均价突破2万元/㎡。岛外海投旗下双盘近期售价双双突破万元。海沧在岛内外一体化建设中具有先发优势，交通便捷，基础设施、产业配套、生活环境在岛外各片区中最为成熟。加上区域总体供应紧缺，存销比仅为4.3，供不应求现象突出。近期阿罗海城市广场及天虹商场相继开业，商业配套进一步升级，楼盘升值潜力瞬间提升，项目应声涨价，销量依然不减。

上半年房企以价换量取得成效，存量快速去化，实现资金回笼。在宽松信贷环境下，市场回暖使得开发商对后市信心倍增，价格下调已不再是销售主调。住宅销售价格在上半年已触底，部分板块项目价格止跌，甚至小幅反弹，未来房价将较为稳定，略微上涨。

2012上半年厦门住宅市场受宏观经济环境宽松和价格下调刺激，销量全面回暖，第三季度我们认为市场将有以下特点：

第三季观点1：严峻经济形势下，信贷将持续宽松，开发商继续积极拿地补充货源，一级市场争夺战升级

中央三令五申，强调坚持楼市调控，长期来看，房产税将替代限购等具有浓厚行政色彩的调控措施，而短期内调控政策难有松动，依然保持高压，“限购”紧箍咒依旧。面对复杂的国内外经济形势，“稳增长”的经济形势需要政策加大预调微调力度，整体流动性有望进一步放松，楼市将再迎利好。

2012上半年全国土地市场前冷后热，市场销量底部已过，实力房企面对宽松信贷环境，积极拿地补充“货源”，并根据自身发展战略，扩大战略布局。2012年全市拟出让地块以非居住用地供应为主，居住项目锐减， 综合体用地数量增加，形成“商服为主，居住为辅”的土地供应新格局。第三季度，在信贷环境宽松预期下，开发商受市场持续回暖、资金充足双重影响，加上居住地块稀缺，优质综合体地块出让诱惑，土地争夺战或将升级。

第三季观点2：房价止跌小幅震荡，恐高心理继续支撑销量；库存压力缓解，改善型产品推量增加，第三季销量或有回落

2012上半年全市住宅销量大幅增长，供应有所放缓，存量得到有效的去化，库存压力缓解，目前整体供需比约为9.2，处于历史低位水平，房价继续下行的可能性减小。另一方面，截至6月份末全市商品住宅存量约为266万㎡，下半年推量预计270万㎡，合计536万㎡，以过去12个月的月均销量28.9万㎡测算，约需18个月的去化周期，整体市场供应充裕，市场竞争激烈，房价快速反弹阻力大。

刚需产品仍为市场主流供应，同时第三季度大户型产品相继入市，在限购政策不变的情况下，刚需仍为去化的主力，高端客户需求释放有限，难以有效带动成交量的上行。恐高心理将继续支撑销量，但刚需上半年大量消耗，后劲或略显乏力，第三季成交量将有所回落，而价格也将止跌小幅震荡，整体保持相对平稳运行。