主题：2012是房地产行业“还债年”？那房价在三四月可以大降吗？

由于成交低迷，销售回款缓慢导致房企资金周转水平进一步降低。上述机构数据显示，2007年行业高峰期，地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍 （相当于平均用24个月回笼资金），2008年跌至谷底，周转速度减慢一半至0.26倍 （平均资金回笼周期45个月），2009年回暖后，2010年再次降低至0.37倍水平（32个月回笼资金）。

截至2011年上半年，地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降至0.28倍（43个月回笼资金），已接近2008年的低谷水平。上述机构预测，未来的持续低谷中，房企资金周转速度恐将进一步降低10%左右至0.26倍（46个月回笼资金）。

哪类房企“最难”？

除财务状况和房企的周转效率之外，房企在发展模式和区域布局方面已经开始加速分化。

规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式，在调控背景下，高端产品线遭遇更大冲击，但规模化企业优势显现。

中航证券提供的数据显示，2011年1~10月北京别墅及高档公寓预售面积同比下降46%，显著高于住宅市场12%的整体降幅，在华东地区高端、远郊项目更出现20%~30%的降价幅度。结果，绿城[简介 最新动态]中国等企业周转速度较高峰期下降50%以上，但恒大[简介 最新动态]、碧桂园[简介 最新动态]、万科受冲击较小。

根据国家统计局等部门发布的官方数据，2011年1~10月，上海、杭州累计预售面积同比降幅在20%以上，温州降幅更是接近40%；但石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市预售面积同比仍有所增长。结果，一线城市新开工面积与销售面积的增幅差距扩大到30%以上，但二、三线城市新增存货的较小。

分析指出，区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。

依据上述分析不难看出，倘若今年调控继续深化，一些追求高端化和布局集中在一线城市的房企将遭遇更大的困难。

高力国际董事陈厚桥向《每日经济新闻》记者透露，近期已经开始有很多房企在向一些机构咨询应对调控的策略，在他看来，房企的产业整合已经迫在眉睫，如加速在二、三线城市的发展，加大在商业地产方面的投入等。

除此之外，陈厚桥还指出，从布局来看，未来房企有可能纵深到三、四线城市，以增加抗风险的能力。另外，加大产业地产（传统的商业地产与工业地产的结合）方面的投入也是房企的选择之一。

卖股权换资金

就如陈厚桥所指出的，从长远战略来看，追求规模化、加大布局二、三线城市的力度可缓解房企面对调控的压力，但远水救不了近火，房企迫在眉睫的问题就在于通过何种方式来缓解资金压力。

据《每日经济新闻》记者了解，从去年下半年开始，部分开发商已经采取了一些措施。除一些龙头房企相继宣布在全国范围内实行一定幅度的降价之外，房企还在缩减开支，如雅居乐地产（03383，HK）去年年底就已经调整了部分项目的工程进度，而且未来旗下项目的降价幅度将达到10%~15%。

一个值得关注的现象是，房企选择出售股权或者旗下项目以换取资金的做法也在逐渐增多。

绿城自去年年底就已经开始出售旗下项目类缓解资金压力。据统计，依靠这些项目的出售，绿城共套现37.26亿元。去年12月26日，珠光控股（01176，HK）发布公告称将出售附属公司诚昌集团45%股权套现2.8亿元。

去年11月，海航为规避经营风险、降低房地产调控带来的压力和提高控制投资风险能力,向海航集团关联企业出售多家公司股权及土地,交易总金额达45.75亿元。

分析指出，随着资金压力的增加，集中布局一线城市的房企也需要通过出售股权来实现战略转移。北京中原此前统计的数据显示，2011年1~10月份，规模房企股权交易累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，该机构预测，2011年全年的交易额相比2010年将翻番。

东方证券的一份研究报告，以2011年6月为分析起始点、115家上市房企为样本[最新消息 价格 户型 点评]研究发现，115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月~2014年6月3年内，其中46%集中在2012年偿付。其中2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%集中在2011年12月~2012年6月。此外，2011年6月~2012年6月到期的长期借款中，2012年上半年占了63%。

“卖子”筹资

近日在某个论坛上，黄金湾投资集团副董事长全亮指出，缺钱或迫于还债的房企，最先想到的办法可能就是通过股权转让或合作开发解决资金缺口。现实也正在不断佐证，在目前的情况之下，多数缺钱的房企倾向于选择“卖身”回收资金。

某机构的统计数据显示，2月首周京沪产权交易所新增挂牌的房地产股权交易数量达到了近10宗，总市值数十亿元，其中包括3家企业转让100%股权，如上海外联发实业发展有限公司100%股权转让、上海某置业有限公司100%股权转让等。而在1月，全国公开产权市场成规模（交易额超千万）股权交易数量达到了20宗，披露市值达67.8亿元，相较于2011年1月的9宗和31亿元的成交额，皆上涨了近120%。