主题：到底谁是房市的上帝？到底谁面对房价在恐惧？惊悚黑幕门！！！

..1..计算【房价年供比】可以看清楚房价下跌的必然趋势。“顾客帝”决定房价，“短桶板”刚需决定房价。
一.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低
1.国际通行的“年供占家庭年收入的比例”为30％。银行按揭不允许超过50％。
2.在房价大涨之后，有效自住刚需的社会层次已经不是高收入者，他们的“年供能力”已经不高，不但难以快速大幅增收，而且增收的大部分也被物价上涨和不断增多的婚礼红包、恋爱、结婚、育儿费用耗掉了。各城市的恩格尔系数在30-40之间，即食品支出总额占家庭消费支出总额的百分比达到30-40。所以有效自住刚需家庭的“年供占家庭年收入的比例”难以超过50％。

3.自住刚需的“年供占家庭年收入的比例”越来越低。以前的自住性买房者有许多是高收入者，能达到60％。2011年，高收入却仍然是无房族的不多，普遍下降为50％。今后，随着房价上涨和物价上涨，自住性买房者的社会层次、经济层次都会一步一步地“下台阶”，将下降到40％。说明今后房市里，自住性买房者的年供能力将越来越低，有效自住刚需的总人数将越来越少。最终导致拐头下跌。

二.【房价/年供比】的计算
2011年春，在二线的E市，90平米 * 1.5万元 + 装修、家具、家电8万元 = 总房价143万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = 体现年供能力的【房奴录取线】为5.36万元，即“自住刚需升级到房奴”年供能力必须达到5.36万元以上。
总房价143万元 / 年供能力5.36万元 = 目前二线的E市的【房价/年供比】为27年。其含义是有效自住刚需家庭27年的节余，才可以买到一套平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。

三.【房价/年供比】27，表明房价难以再上涨了。
1.22岁就业 + 27年 + 跳槽耽误1年 = 为房子需工作到50岁。交完按揭后无法创业，无法积攒养老金，无钱赡养“四老”，无钱“被啃老”。几年后收入可能会增多，但是啃老几十万去交首付，应该去归还，否则最后要还给医院。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。这说明1.5万元已经水深火热、怨声载道了。
2.许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是镜中花、水中月，因为新房房价3万元 * 90平 + 8万元 = 装修后278万元 / 年供能力5.36万元 = 【房价/年供比】是52，22岁就业 + 52年的节余 = 为房子大众需工作到74岁，荒唐。

3.27岁买房 + 20年按揭 = 还清按揭已经47岁。男50岁女45岁后老板就不肯聘用了，所以虽然可以按揭30年，一般人不敢超过20年。目前有的银行对房龄超过15年的二手房就不办理抵押按揭了。所以，年供能力一般是20年，极限值是30年。房价受到自住性买房者年供能力的制约，所以，不是想上涨就能上涨。就像开水到100度，就不是想升温就能升温。
4.国际上合理的“房价/收入比”是不吃不喝的3-6年的家庭收入可以买已经装修而且具有土地所有权的住房，143万元 / 平均收入7万元 = 房价收入比为20。国际上合理的“每平米价格/月收入比”是1，1.5万元 / 平均月收入0.3万元 = “每平米价格/月收入比”是5。
5.2011年3月，住建部部长说：“中央今年开建的1000万保障性住房，需要资金是1.3万亿。”也就是，每套保障性住房的成本只有13万元。假如平均50平米，土地以外的每平米的成本只有2600元。 奇高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。

四.住房定价的秘密。“想光顾的有效自住刚需的年供能力及其人数”决定住房价格。
1.假设清华北大“维持生存的每年招生量”是每年50人，最高分为100。分数超过91分的有9000人，分数超过92分的有200人，分数超过93分的有100人，分数超过94分的有60人，分数超过95分的有20人，分数超过96分的有3人。根据这种“想光顾的考生的学习能力及其人数”，清华北大会将“高考录取线”定在94分。如果定在96分，老师就会“饭没了秀”。

五.高层站在“沙盘”前惊呆了，见到【自住性成交稀少价】后，“日本杯具”可能重演。
1.【房奴录取线】曾经定在0.25万元，严重供不应求，后来一路提高，目前提高到1.5万元。因为买得起1.5万元的有效自住刚需只有60人，如果超过1.5万元，就会见到【自住性成交稀少价】了。
2.如果房价要不断上涨，有效自住刚需的年供能力必须呈现5.3万元、6万元、7万元......的不断增高的态势，而且“人数”足够多，即仍然是供不应求。可是，如果房价上涨百分100，90平米 * 3万元 + 普通装修和普通配置8万元 = 总房价278万元 * 按揭百分70 * 还本付息系数1.07 / 按揭20年 = 【房奴录取线】升高到10.7万元，即家庭年收入达到21.4万元。在二线的E市，这么高的收入还是无房族，打着灯笼也找不到足够的“人数”。

七.【房价/年供比】计算的优点是，化复杂为简单，透过迷雾看清房市真相。
1.房市最可怕的是，房价呈现无边无垠的不断上涨，虽然有“房价收入比”还是都不知顶在何处，还是一头雾水，因为它采用的是无效自住刚需的收入数据，具有间接性，因为收入数据是未吃未喝的，也具有间接性。
2. 【房价/年供比】，采用的数据具有直接性，年供数据是【房奴录取线】，是自住刚需家庭收入在已吃已喝以后的节余，可以一目了然地看出自住刚需的“购买力极限在什么价位”，可以直观地看出最新房价是否已经看到【自住性成交稀少价】。

如果你是餐馆老板，顾客越来越吃不起，越来越少，你不降价就得倒闭关门。

“想光顾的顾客的支付能力及其人数”决定餐馆的价格。