主题：早出手买房才是理性的选择——陈宝存
- 发表于2010-05-04
陈宝存：土地供需决定尽早出手买房才是理性的选择
地方政策没有出尽的市场，观望是可以理解的。但是我们看到的政策在抑制需求的同时，也必将抑制房企在行业的增长，加上延缓开发速度和未来半年土地流拍的产生，土地供应矛盾是必然深化的。至于存款准备金的上调对楼市的具体影响，我认为不会有大的影响，原因在于压抑房地产的政策，对市场的信贷需求会产生下降的影响。市场预期不看好的情况下，对信贷的追求也必然下降。但是，对于少数的在售楼盘会有影响，只是，经历了09年全年与10年一季度的销售旺季，在售楼盘的销售压力已经全面缓解。
市场的直接反应就是延期开盘和停工缓建。不在追求的是工期，销售不好，已签署协议的楼号可以正常，原准备加快进入市场的楼号，施工与预售计划可以暂停。
预计的市场反应最终影响到的是房企的直接下降，但是，市场供需矛盾势必在短期内爆发，即使政策限制不合理需求，也误伤刚性需求中的改善性需求，然而需求仍会以各种可预见和不可预见的方式爆发。历史和现实都证明，善于变通的国度，越加抑制的市场越是无法抑制的。那么在供应严重下降的同时，势必是消费者与政策的博弈过程，努力突破政策限制买房也必然成为消费者的木匾。反而最没有压力的就是开发企业。
市场的观望是双方的，真正决定市场供应量的一是政策，二就是开发企业的资金投向。后者我认为是不容忽视的。房地产行业是三年不开张，开张可能吃30年的行业，一至两年的市场萧条，对中小房企来说不会成为生存的压力。反而有最大压力的是上市和、地方国有房企，而这部分企业本来就不具备抑制其资金的力量。
实际不可调控的房价和市场，究其根本原因还仅仅是土地问题。自98年至今，土地开发过程的变化是全方位的，但是有一点是影响全局的，就是18亿亩耕地红线与强烈的用地需求，不仅仅是房地产用地的需求，而是全面的经济增速压力下的建设用地的需求。市场上新增的建设用地，极少数落在了房地产开发环节。
资料显示，目前全国城镇建设用地面积占全国土地总面积0.33%.其中，城镇建设用地中30%为居住用地，仅占全国土地总面积的0.11%.对比美国、日本、英格兰土地利用结构不难发现，美国、日本城市用地分别占3.1%和4.2%，英格兰土地利用统计口径中没有城市用地的概念，但建房用地占比也达到1.8%.上述国家建成区占比均显著高于我国。
这也造成了高速发展和提高的居住水平提升愿望与实际供地的严重不平衡。尤其是京沪两地，自04年8.31大限之后，完成土地供应计划的年份只有07年，其余年份都有大量的土地供应计划无法完成。当然不能完成土地供应计划的主要原因是结束协议出让改为统一的土地招拍挂出让的准备不足，一级开发能力的欠缺导致04年至06年能上市供应的土地远远满足不了市场需求。这才是问题的根本。
资料：2008年国民经济和社会发展统计公报显示，全国情况全年土地购置面积为3.68亿平方米，比上年下降8.6% 。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积3。19亿平方米，比上年下降18.9%。连续两年的持续下降，原因是主要还是对市场的信心与土地单价的剧增。即使是增加的09年，土地购置面积仍旧是大降的局面。国土资源部公布的一个数据值得在此引用：2009年1月至11月，各地保障性住房用地供应了27．54万亩，完成年度计划供应量不足一半。国土资源部15日公布的数据显示，2010年度全国住房用地在总量上，将比往年大幅增长；在结构上，保障性住房用地将比去年增加1倍多。国土资源部15日公布的2010年全国住房供地计划显示，除西藏以外的全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷。
与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比均有大幅度增加。但是不容否认的是，一线城市的土地供应是城区的土地却不可能增加。
2010年的土地供应会随着目前的政策收紧趋势而进一步减少。年度土地出让计划在一线城市也很难完成，如果市场不能及时恢复，对二线以及以下城市的土地出让也势必造成影响。08年最艰难的是二线及以下城市的土地出让，频频流拍的结果，很多城市土地0成交。
那么，等待房价大跌的人们只能是无限的失望。理性消费者的入市将很快启动。
两则消息：
4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到27日，2377套新房仅成交1套。
北京5月2日新房（含期、现）网上签约合计套数：1440 面积：115169㎡。市场的重启是必然的，而现在阶段的重启市场消费者是理性的。根本原因是新政地方落地后，不再相信市场会有大跌的行情。
- 发表于2010-05-04
供需还是重点中的重点啦