主题：定金套牢买卖双方 房产中介十大秘密不能说

柒 业务员都会“攻心术”

案例

   刘女士至今都没有想得太明白，当初为何就如同鬼迷心窍般，硬是心急火燎地把这套房子给买下来了呢？

   由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室户，因此家中添丁之后便显得有些拥挤，换房成为必然。经过多次看房之后，刘女士对其中一套的房 子比较感兴趣，看房之后在中介面前流露出了好感。当然，这套房子也有一些地方让刘女士不是很满意，就是这套住房楼层较低，受树木遮挡，采光受到影响，一到 下午，南面房间便会昏暗下来。于是刘女士并未明确表态。

   第二天，中介打电话询问刘女士是否已经考虑清楚。在交流过程中，业务员“好心”提醒她说，自己刚刚看到新闻上说，最近房价又涨了一点点。挂断电话之前，业 务员还很略带歉意地说：“不好意思，有个客户过来签合同了，我稍晚些时候再打给你。”刘女士自己的确也看到过类似的新闻，她心里面开始有些担心，房价会不 会再涨呢？

   当天晚上，刘女士又接到了中介的电话，对方很急切地告诉她，自己刚从另外一家中介公司朋友那里得到消息，也有人看中了那套房子，如要想买到房子得先于别人 付定金。业务员还说，房东准备提价，是自己做了很长时间的思想工作，才同意以原价卖给她。一来担心房价再次上涨，还担心被别人“抢走”，刘女士马上答应了 下来，第二天一大早就把钱送了过去。

分析

   房产中介善用“攻心术”，他们往往会凭空捏造事实，给购房者增添压力，以便促成交易。

   一般情况下，在与中介业务员接触过程中，他们会观察购房者，并通过聊天等形式来了解购房者对房源的态度。一旦购房者表露出比较强烈的意愿，他们就会找到应 对之策，让购房者快速作出决定。比较直接一点的做法就是打电话给购房者，表示已经有其他人看了房，也很满意并准备付定金，如果想要得到这套房子，唯一的办 法就是抢先付定金。这种办法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果。

   而对付那些有意向、但尚在犹豫过程中的购房者，仅靠一通电话，作用可能不会很明显。不过房产中介也有办法，接连编造好几个故事，然后逐一说给购房者听，以 扰乱购房者心神，失去判断力。为了让“攻心术”发挥最大效果，中介有时候甚至还会演戏，比如专门挑人多的时候请购房者过来看房。

点评

   中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者，这提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。在现阶段，楼市买卖趋于平稳，市场中可 供选择的房源还是比较多，所以可以慢慢挑选，不必心急。即使是遇到自己满意的房源，也可先不动声色，伺机而动。一般情况下，除非价格合适，在现阶段也 不大会出现多个购房者争抢一套房源的情形。当然，购房者有必要掌握一些识破中介“攻心术”的技巧，如中介借口有人要买，但却说不出具体的情况，则很有可能 是他们随口编造的理由。

捌 “吃差价”是惯用伎俩

案例：

   因为追加需要，急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。于是他找到一家房产中介公司，双方协商以80万元的价格挂牌出售。中介得知王先生出售房产 的目的是为了筹钱，于是提出可以预先支付一笔资金，但前提是他得跟公司签订一份包销协议，以确保独家代理。而且中介还信誓旦旦地保证，两个月之后一定能够 拿到全部房款。王先生认为这个办法可行，一来可以提前取得一笔资金用于公司周转，而且还能在两个月之后得到全额房款，于是他采取了中介公司的建议。

  中介也很爽快，很快就向王先生支付了25万元的首付款， 同时给出了“贴心”的建议，即再签订一份《委托协议书》并进行公证，这样以后买房事宜均由中介公司免费代劳，而他只要安心等到最后一笔购房款到 账。此时，已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。两个月之后，王先生如愿拿到了购房款，眼见自己的卖房过程如此轻松惬意，王先生认为其服务周到而 在熟人中间说了这家公司不少好话。但一次偶然机会，王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。在一次聚会中，有朋友告诉他，自己的一个同事以92万元 的价格买了他的房子，王先生心里顿时五味杂陈。

分析：

  中介“吃差价”曾经是二手房市场上比较普遍的现象，业界曾有这样一句话，“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过“吃差价”的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。再到后来，随着买卖双方防范意识增强，“吃差价”的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈，很难完全杜绝这种现象。

   吃差价主要有两种方式，其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式，尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房 产售出，并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首 付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。当然，这种手法在房价快速上涨时期比较常见，此外税费负担也不重，因此有不少房东会发现自己居然 把房子“卖”给了中介业务员，就是这个道理。不过现阶段，在京沪深等一线城市，由于房价涨幅较小，而且税费很重，这种手法已不多见了。但在一些房价仍然处 于上涨过程中的二、三线城市，这种情况还是存在的。

点评：

   中介“吃差价”，一来是由于买卖双方疏于防范，二来也是因为房价上涨较快，给中介留下了操作的空间。其实，只需买卖双方多长一个心眼，彼此间多沟通一下，就完全可以避免这种情况。

   为了防止被中介“吃差价”，买卖双方应该做到“透明交易”，即签订服务协议时，要看清中介服务协议内容，对于委托代理情形多留一个心眼，其次在商谈房价时也要做到公开，此外签约应是三方在场，买卖双方再次核对房价。

玖 定金套牢买卖双方

案例

   邱女士碰到了一件怪事，中介曾亲口告诉她付了定金之后无法反悔，但没过两天却又通知她取回定金，这到底是怎么一回事呢？

   邱女士看中一套房，准备买下来给儿子当婚房。中介告诉她，这套房子不少人喜欢，如果诚心想买，最好是先付定金。于是邱女士付了3万元，由中介代为转交 给卖家。当天晚上，邱女士跟儿子提起买房的事，但儿子表示他跟女友对另外一套房子更加满意，所以不打算买邱女士看中的那套。第二天一大早，邱女士赶紧给中 介打电话，表示不想买那套房，要求退回3万元的定金。但中介冷冰冰地告诉她，付了定金之后如果反悔，定金要被没收。眼见定金要不回来，百般无奈之下，只好 去做儿子的工作。

   第三天，邱女士办事路过中介公司的时候，在门口碰到了房东，于是自然谈到了买房的事，房东告诉邱女士，自己并不是很着急出售这套房子，但经不住中介的软磨硬泡，这才过来把定金拿了。邱女士这才明白，几天前中介说定金不能退，不过是在诓自己。

分析

   买家付定金，卖家接受定金，这是房产中介最乐意看到的情形。房产中介一般通过定金的方式来套牢买卖双方。

   当然，从规范买卖双方信守承诺角度出发，定金的作用是积极的。在我国定金在《担保法》的定义是债的一种担保方式，在《合同法》的定义是承担违约责任形式之 一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。在合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。

   但二手房市场中存在“定金陷阱”一说，主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金，即使并未及时交给房东，或者退一步说，房东还在犹豫过程中并未收钱，买家也已经取不回那笔钱了。

   对付卖家，中介也有的是办法。如果卖家犹豫不决，中介就会以对方的确诚意要买为由，劝说卖家接受。有些甚至还误导说，如果真的不想出卖，大不了想办法退钱，也不会损失什么。但一旦卖家收了钱再反悔，中介立刻会露出另一副嘴脸。

   此外，房产中介还能把定金玩弄于股掌之中。如果有买家付了定金，但中介发现有人愿意出更高的价钱，或者可以赚到更多差价，中介会撺掇卖家赔钱违约，按照行 规退一赔一，如收了3万元的定金，则应该退回去6万元。按理说，违约金应该全部交给买家，最多收取相应的服务费，但少数中介会想法设法把这笔钱扣下了，中 饱私囊。

点评

   定金极易让自己陷入陷阱，因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言，在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定，而不能仓促行事。卖家也不要轻易听信 中介的“定金可退”的说法，因为一旦收了钱之后，中介也有的是办法让卖家被他们牵着鼻子走。当然，我们需要提醒的是，对于买卖双方而言，要讲究诚信，遵守 市场交易游戏规则，交易达成之后就一定要履行，如果反悔当然要接受相应的惩罚。

拾 中介合同陷阱何其多

案例

   项先生被中介公司告上了法庭，原因是他并未按照合同约定支付相应的佣金。

   一年前，项先生与某中介公司签订了一份中介合同，表示愿意接受对方服务并支付佣金。在签订合同的时候，项先生看到中介公司提供的合同文本比较简单，尤其是 服务内容方面，涉及甚少。项先生当时还曾提出异议，认为应该补充一些与服务有关的内容进去，以免日后发生纠纷无从对证。但该公司经办人员表示，公司墙上贴 有工作流程，从看房到协助办理贷款、过户等手续，直到最后交房，这就相当于具体服务内容。而且工作人员还拍着胸脯向他保证，如果没有过户，中介公司不会收 取任何费用。

  但事情的发展却大大出乎项先生的意料。在卖家交房之后项先生却发现，对方并未把户口迁出。于是项先生要求中介公司来解决这个问题，但对方以暂时找不到 的地方为由对他的要求不予理睬。于是项先生拒绝支付最后一笔1万元的佣金，并要求解除买卖合同。但中介表示，签订房屋买卖合同之后，就应该支付佣金，因此 认为是项先生违约在先，故把他告上了法庭。

分析

   中介合同本来就是约束中介公司自己和买卖双方的，各方的权利和义务应该是对等的。但由于合同文本均由中介公司提供，合同隐藏着许多陷阱，对买方和卖方来说，可谓是毫无公平可言。

   最常见的陷阱是，中介公司出具的合同中，绝大部分是针对买卖双方的责任，比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任，需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目，自己违约之后需要承担怎样的责任等等，则只字不提。

   更加让人无法接受的是，中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。比如，中介有义务告知购房者房屋的状况，诸如房屋是否存在漏水等瑕疵。但有的中介合同 中却写明“该物业以现状售予买方……”。但问题是有些瑕疵只有等到入住之后才能发现，比如漏雨、下水堵塞等。但此时发现问题再回头找中介，已经为时晚矣。

   对于普通购房者而言，一辈子也仅仅只有一两次购房经历，跟中介打交道的机会少之又少，因此根本无法摸清中介合同中的门道。而中介公司在要求买方和卖方签字时，也表现得很随意，似乎只是走个过场而已。但一旦发生纠纷，这份协议便对买卖双方很不利了。

点评

   买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中，千万不能急躁，也不要忙于签字，一定要将各个条 款看清楚了再签字，不明白的地方一定要预先指出来，并进行修改，避免日后的麻烦。买方和卖方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约 定违约责任。一旦中介违约，买方可据此来主张权利，要求赔偿。鉴于一般购房者对法律不是完全了解，建议购房者在购房过程中聘请专业律师进行谈判、沟通和把 关，避免日后纷繁复杂的纠纷。