主题：我来写点有关地产的事儿

那为什么房地产赚钱呢？
关于这个行业盈利的核心，除非身在其中的人，外人很难明白，都知道干房地产赚钱，但是怎么赚的，怕说明白的人不多，这也是高房价被长久诟病却扯不清的一个问题。学术界对此说法不一，像郎咸平先生就不止一次说其实土地成本就占据了60%以上的成本，还有几十项税费等等，认为开发的利润并不高。还有的学者把这个归咎于开发商缺少道德，用之类的手法，哄抬房价牟取暴利等等。说法很多，大致也就这两种。
很可惜这两种都未能抓住房地产赚钱的真正关键。

正常来说，贯穿一个房地产开发项目始终，能列到纸面上的成本大致有36项，明面税费9项，各种规划、审查费用像可研审批之类的11项，加上土地成本、建安成本，一般来相对于销售收入会大致占到70%以上，目前房地产能做到30%盈利就很不错了。这个成本是粗算成本，也就是说把花出去的钱加起来，在用总销售额去减，得百分比，这是老百姓都能算清楚的帐。所以精打细算，丢进去一亿，2年拿出来3000万的就算是很厉害的好手了，一年1500万，这个很好算。任一个项目再小，零零碎碎搞下来，也得2年，一年才15%，这相比于某些高利息的放贷实在不值一提，甚至低于很多普通行业的盈利率。这里还没有计算财务成本、融资成本、以及名目繁杂的不可预见支出。这样算下来，你会发现，毛暴利，这要叫暴利，从北京天桥20块钱批发，拿到郑州光彩买200的大姐都会笑了。但是没暴利为什么人人都在喊暴利，为什么这么多人前赴后继的加入这个行业呢？莫非这些人神经错乱了？如果这些人神经错乱了，为什么这些人前不久还在街头开个破奥拓求爷爷告奶奶的搞批文，转眼间就牛气冲天的成了什么成功人士呢？

融取资金购置地皮——抵押地皮取得开发贷款（偿还部分高成本融资）/要求建筑商垫支建筑资金——通过内部预售回笼部分资金（偿还部分高成本融资）——利用回笼资金或置换抵押物解押地皮取得预售资格——按揭贷款回笼资金——工程封顶支付工程款——收盘。假定一块地皮做价100万元一亩100亩，只要解决初期的土地购置投入，哪怕是通过高成本融资借2个月，完成招拍挂流程，其后都可以通过上述程序满足自身资金周转需求。而一个100亩的楼盘哪怕在三线楼盘也有接近10亿的销售额，3亿左右的纯利润，按照开发周期2年，其实是拿1个亿的土地投入赚3亿元纯利润，这个暴利就是如此而来。这个盈利率，连在北京天桥20块钱进货，在郑州光彩200块钱卖的大姐都会很满意了。学者们就是绕不过这个弯儿，所以很惆怅，老是抓住什么道德良心之类的事儿不放，扯不到正点上。

这是房地产盈利的核心之一，实际上在我们改革开放的过程中，有过很多能让房地产不得不大赚特赚的恶搞政策。2006年我接触过某市的一个项目，当时该地区还在实行市政府下达指标，市财政局牵头，区政府招商引资有奖励的政策。这个政策有个很好听的名字，叫换地职业，很多城市都有，就是把一些老牌儿国企，负债过重、生产停滞、职工缺吃少穿的集体打包。然后在离城区远远的地方划个工业园，如果有商愿意接收，把原厂负债清理干净，职工安置好，在工业园区重建新厂，原厂土地可以转型用于开发。市政府是这么想的，原有企业本身已经资不抵债了，不要说给市里创造利税收入，就几千号工人天天跟你要吃要喝也挺不和谐的，这搞个商过来，把厂子盘活，那些缺医少药的工人分了钱也不闹事儿了，市里还有税收增加，多好，社会多和谐。基于招商引资的一贯政策，外地的商进来还可以减免地税，享受一系列的政策。

实际上，你上进、追求的动力永远只应该来自于自己内心的渴求和兴趣，而非主流意识，比如，买房。如果你活了30年，还停留在别人有爱疯你也要有爱疯，别人有大房子你就得砸锅卖铁逼着二老给你买房子的层次，那你后20年也基本没戏，因为你天生就是个被忽悠的料，直到把自己的家当和青春消耗殆尽，说不好听点就是新一代败家子。半个世纪以前，谁有块手表、三大件儿就很牛掰了，后来就是忽悠什么摩托车，再后来这些都不时兴了，房子就出来了。真相是，每个时代耗尽财力追求的那些东西，只是经济板块发展需要的宣传，你这一波赶不上，就得攒着劲儿去努力、积累，千万不要在赶不上的一波把自己的资源耗尽耗干。同时，在一个经济高速发展的国家，他的经济板块变换是很快的，你费要死要活的赶上这一波，等你终于拥有了，人家换套路了，说现在有房没啥了，时兴买游艇了，你老丈母娘非要你买游艇才能娶她女儿，你不是非哭死。80后的一代至今没房没车没存款的，不需要去悲哀，至少你没负债，相信我，终于被你买套房不值得开心，因为我相信在这个年纪你买房也多半是被套的料，你买到的是20年的负债还是一套资产，你未必有能力去分清，这个问题不是靠感知和感觉的，很多专业人士多少年都没转过来这个筋，就别说你了。这些钱你本可以用在能让你更幸福、强大的地方，只要你活明白了，终于会独立思考，不再怨天怨地怨没个好爹，你才会睁大眼睛看这个脉动的节奏，感受经济板块的韵律，看清楚你身边有那么多和你志同道合可以一起走向成功的朋友，你会明白，一个时代的年轻人，只有用尖端知识武装到牙齿的头脑和健康的体魄、合理的储蓄、适当的开销才是值得依靠的东西。还来得及40而立。上只有拿钱赚钱是最快的，如果有人说你要把钱换成其他东西再赚钱，这是瞎扯淡，只有用钱赚钱是最短的距离，任何行业的盈利速率，都取决于钱和赚钱之间需要多少个置换环节，置换环节越多，赚钱的成本就越高、效率就越低。比如传统制造业，需要拿钱换原料、生产、最后成为产品、销售，才能换到钱，所以它的效率就比资本行业低、成本比资本行业高。而任何理论都有其利一面也有弊的一面，拿钱换钱的环节越少，风险也就越高。你要花钱买一样东西的时候，是涉及大额消费，你要问自己我是拿钱换钱，还是消费爽一下，这个有分别，如果是爽一下那无所谓合算不合算，如果是拿钱换钱，你要考虑有没有更短的环节，可以替代你现在的这种消费，这必须成为你的一个本能思考。

话题远了，其实地产是相对于传统行业拿钱换钱的环节较少的，其中只有一个土地购置环节是拿钱换了其他东西，其他环节基本上都是直接拿钱换钱，而且是拿别人的钱换钱，有人说那还得盖房子呢，如果考虑垫资问题，这个环节其实也是拿钱换钱，同样是拿别人的钱换钱而已。