主题：MOHO姓商还是姓住，看来还是挺重要的

但当黄楠开始潜心研究购买哪套商务公寓时，问题来了：商务公寓有多种物业形态，住宅用地与商业用地两种用地性质也决定了物业本质的区别。一会儿限购一会儿不限购，一时间，他有些找不着北……

自去年起，黄楠相中的商务公寓项目在深圳房地产市场上抢足了风头。据中原地产数据显示，去年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，商务公寓供应占比达49%，接近2010年的3倍。在成交方面，商务公寓的表现更是出彩，去年全市一手写字楼市场体现成交的23个项目中，有13个属于商务公寓，全年商务公寓共成交11.45万平方米，占写字楼成交面积的48%，成为成交最旺盛的写字楼物业类型。

今年，深圳的一手商务公寓推盘量依然大于写字楼。据南方日报记者不完全统计，深圳在售一手商务公寓项目至少有12个，待售项目至少有7个。在售项目中，6个项目地处福田、罗湖，余下分布在南山、龙岗、宝安。而在待售项目中，南山占据半壁江山，4个项目分布其中，余下3个项目分居盐田、宝安以及福田。

前景 性质不同，升值空间大不同

美联物业深圳营业部副总经理姜奇夫说，与住宅混搭在一起的商务公寓，在定位方面往往比较尴尬，从办公用途角度说，他们的功能比纯粹办公的商务公寓弱得多，不能算作商业市场上的有效供应。除非此类项目的地段特别好，周边又有很强的办公氛围，否则，买家还是会以居住为首要目的购买。如此一来，这样的商务公寓后续升值空间也敌不过纯办公商务公寓。

美联物业全国研究中心研究总监徐枫认为，商业性质的商务公寓在北京、上海的供应量很大，但在深圳还处于起步阶段，本地商务公寓具有存量较小、管理方偏弱等特点，市场现状鱼龙混杂。

美联地产提供的监测数据显示，今年1?5月，深圳商务公寓的租金回报率均保持在5%以上，高于二手写字楼租金回报率。徐枫表示，由于商业性质公寓供应量小，产品有稀缺性，作为投资而言，前景被看好。

“据了解，购买成本才是阻碍置业者选择商务公寓的最大因素，而不是使用年限。”徐枫说，近期如黄楠这样的“刚需”转投商务公寓的也为数不少，特别在上海等地。商务公寓一般都是小户型，30?70平方米的一房、两房产品较多，如此一来，总价较低。作为过渡型物业，此举可以提倡，但需做好水电计费等使用成本提高的准备。

中联地产市场研究总监周庆亮认为，如果厘清了商务公寓的概念，这类物业还是较为抢手的。目前市场上放盘的商务公寓很少，而且其租金水平正紧随甲级写字楼明显上涨，回报率相当可观。他以金润大厦为例，限贷限购政策出台前，其所租用的商务公寓月租为3.2万元，目前租金已飙升至4.3万元/月。

周庆亮称，目前福田、罗湖等老牌商务中心区已基本饱和，根据区域规划，建议置业者可关注龙岗中心城以及前海等片区的商务公寓项目。

提醒 投资商务公寓要留心眼

相对于住宅产品或者写字楼等业态的单一功能来说，公寓则是一种多元化的产品，这也意味着它的升值潜力更高。同时，以中小户型为主的商务公寓总价较低，投资门槛也相对较低，大众可承受。