主题：房价无法下降 明年房价理论上会暴涨
- 发表于2012-10-29
二则从今年前9月房地产开发情况与9月价格数据显示，房价总体上呈现小幅度回调态势，暗示房价处于探底回调过程。自2012年8月份开始，房价环比涨幅连续2个月收缩。自2012年3月房价止涨下跌后，保持连续第6个月同比下跌，跌幅为1.40%，比上月缩小0.20%，表明均价跌幅不断缩小。自今年1月份开始，房地产开发投资增速继续下滑，增长回落，表明中央房地产调控取得初步效果，市场博弈进入相对僵持阶段。
- 发表于2012-10-29
二则从价格控制目标与人均收入增长率看，房价上涨速度的确超过人均收入增长。因此，理论上已经开始大幅度上涨。三则从开工面积看，如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，房价才会暴涨。四则从调控政策看，如果现有政策保持不变，房价存在暴涨的可能性，但是现有政策变了那就不一定会暴涨。
- 发表于2012-10-29
另外是很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的10%，地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。五则从市场需求的购买力看，需求没法像前几年那样爆发式增长，因为限购限贷政策之下很多投资需求被抑制了，仅靠自住需求无法撑起暴涨格局。其实，除了上面房价会出现暴涨的因素外还非常多，譬如货币政策，如再来个10万亿。譬如稳增长的经济刺激计划，再来个4万亿。譬如城市化与土地制度等因素。
- 发表于2012-10-29
记者：今年第四季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨？
谢逸枫：今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零，房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。
- 发表于2012-10-29
一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。
- 发表于2012-10-29
二是从房企资金链层面上看，部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。
- 发表于2012-10-29
四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的市场基础。而如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。因此，以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。因此，今年第四季到2012年第一季房价基本企稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持震荡后爬升的格局。今年房地产价格变化不大，全年价格增长在3%-5%。
- 发表于2012-10-29
记者：今年第四季度楼市房价是否还有下降空间？
谢逸枫：今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看，价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与9月前的价格折扣，明显相对小，甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后，房价逐步小幅度攀升，房价已经触顶见底转向回稳上升趋势，下降空间基本没有了。二是前9月各大房企资金回笼情况不错，很多企业已经渡过难关。
- 发表于2012-10-29
况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松，说明大房企不差钱，房价缺乏下降动力，第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个，90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容，而商品房预售制度不可能取消，商品房预售款监督更是难短期完善，中央房地产调控已经转向微调与维稳并存局面，新的严厉政策不可能再出台，而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容，房企由悲观转向谨慎乐观的心态。
记者：你对现在房价的现状怎么评价？
谢逸枫：从数据上显示看，当前房地产市场总体平稳，房价延续了涨幅稳中回调的趋势。从房价发展趋势上看，触底震荡爬波格局，后市有望企稳。一则房价处于筑底回稳局面，自2012年6月起，房价止跌回涨后，均价保持连续第4个月环比上涨。但环比均价涨幅不断收窄，而同比降幅亦不断缩小，说明房价已经见底。