主题：老帖子了，不过还是很有看头：良心开发商吐露内情

 前 言
一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词——他们唯利是图，不遗余力地压榨老百姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心；他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得；同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观……
凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，原因无外乎在既有的体制下住房承载了国人过多的不可承受之重。
作为这个群体中的一员，扪心自问，良知尚在，故受朋友之邀，将自己从业10余年的经验汇编成文，并发表于贵地，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。
愿大家都能有一个美满的“家”。
——一位血管里流淌着道德血液的开发商
2011年8月3日

购房陷阱一：售后返租，看上去很美
住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。
先解释一下什么叫售后返租
售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定的租赁合同。
举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8%的租金作为回报。而这3年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初10000元一平米的物业，只要你签订了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。

先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：
1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。
2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业来打动购房者。
3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。
4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开始的这3年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，的风险也只能由购房者自己承担。

购房陷阱二： 精装修房，怎么算怎么不划算
现在很多开发企业在鼓吹要做精装修房，要倡导绿色环保，要做品质企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，比如在国外一些发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋势，至于需要多少年才能成为主流，谁也不能说清楚，倒是这些鼓吹精装修房的企业在这里面有不少不能说的秘密。毕竟天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，商人无利不起早，没什么可得房产商们卯足了劲，玩命吆喝干什么？
让我们看一看为什么房产商热衷于做精装修房：
1、国内到目前为止，还没有一个关于精装修房的交房验收标准。没有标准就意味着有空子可以钻，有空子可以钻就意味着有利可图。所以市面上一些开发企业报出的装修标准（一般为硬装）2000元一平，3000元一平都是开发企业自己的标准，反正没有国家标准，就只喊高的，不喊对的。
2、精装修房是开发企业的二次利润所在。如果开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗？这话信得过，母猪也上树。对于开发企业来说规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，而精装修的价格又比市价高出不少，可想而知这里面的利润到底有多丰厚。
3、一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往是承包出去的。
4、保证开发企业自身的品牌价值。这是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。一些品牌开发企业为了让业主不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身的品牌价值，所以热衷于提供精装修房，甚至有些企业为了不破坏产品的外立面，强行搭售空调。
总而言之，精装修房概念在国内还处在萌芽状态，尤其是一些2、3线城市，在层面，又缺乏统一的标准作为依据，所以导致目前精装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒霉。
在这里我建议购房者不要轻信非品牌房产企业的精装修产品，可以多花点时间和精力，找一个口碑不错的装修公司完全能胜任爱家的装修工作，更关键的是这样可以节约不少的开支。可以说这是很划算的事情。

购房陷阱三： 土地性质，重点要搞清楚
这里有必要解释一下：
目前我国采用的是土地批租制，土地权分两种：集体和国家，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。
土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、、文化、体育、卫生、军事和用地为国家无偿划拨。
市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。
酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。

比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：
1、商业房是不能的。
2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。
3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。
4、根据《物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。
又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：
1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。
2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。
在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，如果有必要可以索要《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程开工许可证》。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房、，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？

让我们这么来看政策的目的。
1、限购，很大程度上就是限外，而且主要集中在一线城市（北京、上海、广州、深圳）和一些省级及副省级城市（大部分在东部的经济发达省份）。这些城市的资源承载能力已经快要达到极限了，按照既有的政策，这些城市人口只会不断膨胀，长此以往，城市病的恶化是时间早晚的问题。所以从城市资源有限的角度考虑，限外是必须的，而且期限不会短。

2、政策阶段性的推，为的就是不调控过度导致房价大跌，而且每次都留点口子，故意在引导。东部、一线城市限购，资源会往中西部、二、三线城市涌，这点我认为是政策制定之初就预计到的也是决策层想看到的结果。目的是为了我国的城镇化战略，缩小东西部、城市间的发展差距。

3、用手段强力压制过快上涨的房价，给保障房上市解决低收入家庭住房问题赢得时间。

4、人保部一直在调最低工资标准，在十二五期间有类似日本的“收入倍增”计划提出。如果收入在增加，而房价涨幅低于收入增加和通货膨胀率，其实住房的相对价格也在跌。

所以注定这是一次长期的调控。

建保障房的目的就是为了消耗产能过剩，而且要快，因为国内产能过剩情况很严重。

今后房地产市场双轨制是肯定的，这点我再08年就说了，当时温总理到新加坡访问，主要考察了当地的住房供应体制。现在在上海和重庆实行的房产税今后是一定会全国推广的，主要还得税制改革，给地方一个稳定的收入来源。住房市场的两极化发展不可避免。