主题：楼市反弹真的到来了 量价齐升成此次主导趋势
- 发表于2012-08-07
可以说，全国性的楼市反弹已成事实。“史上最严”房地产调控措施两年努力促成的房价合理回归短短三个月内即被“收复失地”。时隔两年，楼市再次反弹，个中缘由是什么呢？
国家统计局高级统计师马晓明对此的解释是：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。
- 发表于2012-08-07
关键的是，我国GDP增速从2010年一季度高位(同比增长12.1%)开始一路下行，特别是今年二季度的“破八”已经超预期地加重了市场中的悲观情绪，甚至有人估计中国经济将有可能硬着路，反正就是对中国经济的未来不看好，这段时间股市的一再下挫就是这种情绪的集中体现。有意思的是，楼市反弹和房价上涨不奇怪，奇怪的是楼市反弹出现在了世界经济和国内经济都大喊“跌破相”的特殊当口，购房者的逆势选择和房价的反经济周期走向在世界上都是绝无仅有，也有违基本经济规律。那么，造成购房者心理预期逆转的根本原因又是什么？
- 发表于2012-08-07
2008年世界经济危机呼啸而来，房地产调控政策来了个180度大转弯，调控转眼变成了救市。随着2009年4万亿的推出，我国经济迅速复苏，房地产价格出现“报复性飞涨”，而且“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标，房地产调控的“新国十条”和“国八条”出炉，限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势方面，以北京五环附近的住宅房为例，每平米从2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1万5，到2010年的3万，到2011年底回落到2万6，直到今天又超过3万，可以说是一路狂奔。
- 发表于2012-08-07
2008年世界经济危机呼啸而来，房地产调控政策来了个180度大转弯，调控转眼变成了救市。随着2009年4万亿的推出，我国经济迅速复苏，房地产价格出现“报复性飞涨”，而且“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标，房地产调控的“新国十条”和“国八条”出炉，限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势方面，以北京五环附近的住宅房为例，每平米从2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1万5，到2010年的3万，到2011年底回落到2万6，直到今天又超过3万，可以说是一路狂奔。
- 发表于2012-08-07
按理来说，房地产调控的根本目的是一要保增长二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，从上面的历史回顾中我们看到，房地产调控政策一路左右摇摆，而房价是越调越高。另外，在上面的历史中，明眼人都能看到，从2005年到现在，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长下的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。
- 发表于2012-08-07
市场是最好的老师，它教导中国老百姓到底应该如何去思想和行动。正是基于中国房地产与CPI之间的反向逻辑，购房者心理预期出现了逆势改变。进入2012年，中国经济开始超预期下行，特别是二季度，当时很多人预计GDP增速可能“破七”，CPI数据更是从2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，这种对经济的悲观预期和CPI的一路狂泻，以及近期货币政策的不断放水加速了购房观望者的担忧，担忧经济困难时期，政府又会扛起房地产救市的大旗，而且房地产调控政策的历史一再告诉他们，这种担忧很可能不是多余的。
- 发表于2012-08-07
特别是金融危机之后，地方融资平台和土地出让金成为地方政府弥补收支平衡的重要资金来源。而两年的房地产严厉调控使得地方政府的两大资金来源严重削弱，造成地方政府财政收支日趋紧张。数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，缩水超过4000亿元。这种情况在一线城市尤为严重，北京上半年土地成交72块，出让金额144.8亿元，同比下降55.7%，只完成全年计划的16%，仅为去年全年的13.7%。而支出方面，今明两年全国地方融资平台偿债额将达到4.5万亿元，而地方融资平台债务中至少有一半是拿土地作抵押。地方政府的这种财政窘况和对土地转让收入的过度依赖更是从另一个方面强化了购房消费者的心理预期。从去年下半年以来，各地地方政府松绑房地产调控政策的蠢蠢欲动更是为此做了最好的注解，芜湖、佛山、扬州，到最近的珠海、广州，不一而足。
- 发表于2012-08-07
客观地看，这次楼市反弹缺乏暴涨的基础，理由大家已经说的很多了，在此不再重复。今年以来，温总理已经七次特别强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但购房者好像还是害怕再次成为“傻子”，不是钱太多，也不是房价已经下落到合理区间，当下急忙入市确实是悲壮的无奈的选择。因此，从某个角度讲，此次购房消费者恐慌性入市折射出民众对政府房地产调控缺乏信心，如果此次的房地产调控再次失败，必将严重吞噬政府公信力，我们再也输不起了！
- 发表于2012-08-07
对于当下地方政府与房地产市场的这种关系，有人用“臭鱼效应”进行了形象论述：房地产市场就是“臭鱼”，地方政府就是“猫”，除非把臭鱼从猫的身边拿走或者给猫罩上笼子，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃，显然很是困难。在宏观经济持续下滑、财政压力不断增大，中央房地产政策并没有实质松动的情况下，忍耐许久的那些猫可能忍不住又要悄悄出手了。对此，我们要问的是，笼子究竟在哪里呢？
国家统计局7月18日公布的70个大中城市住宅销售价格数据表明，时隔8个月后，70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数首次出现上涨。而且，从与5月份的环比数据来看，新房5月份上涨的城市有6个，而6月份有25个；二手房5月份上涨的城市有18个，而6月份蹿升为31个。
另据《华夏时报》报道(2012年7月21日)，在北京，随着楼市回暖，一些之前以价换量的促销楼盘摇身一变成了涨价先锋，大部分热销楼盘5-7月的三个月时间涨价幅度已经超过20%。然而，既使这样，涨价似乎并没有影响到这些项目的销售，售楼处里仍然热闹非凡。