主题：厦门楼市完成了“冰封→阳春→炎夏”的现实蜕变。

--2012年上半年厦门房地产市场分析

倏忽间，2012年已然过半，鹭岛楼市半年来的发展可谓峰回路转。从1月供需僵持，促销少人理的冰封期，到2-4月刚需释放，多盘齐入市的复苏期，再到5、6月交易爆发，突破历史成交高位的回潮期，楼市一如气候变化，完成了“冰封→阳春→炎夏”的现实蜕变。

冰封（1月）：供需僵持，全线蛰伏

古谚有云：“大寒小寒，冷成一团。”与天气一道，厦门楼市也在年初进入了冰点。2012年伊始，受春节淡季及限购顺延等利空因素影响，楼市延续了上年末的清冷。

“限”字当头，楼市开局惨淡

1月国内经济增速减缓，国房景气持续回落，“限”字调控继续执行，各地春节楼市普遍低迷，楼市似稳实危，楼市外部环境严峻依旧。本月土拍市场沉寂，住宅成交量近十个月以来首次低于13万㎡。整月仅5盘入市，总体销售一般，少数楼盘试图以降价带动成交，反使观望情绪升级。较多开发商避开春节前夕的1月开盘，购房者则翘首期盼降价潮来临，双方僵局持续。一、二、三级市场全线蛰伏。

供需均减下，厦门商品住宅库存量相对稳定，在335万㎡到340万㎡间徘徊；异地客群大撤退下，本地客群市场占比相对抬升，攀至近年来的高峰值，达到63.4%；本地客群购买层次相对较高，120-144㎡的大户型占比提高到34%。实际上，本地客群的购买量比之正常月份有减无增，市场低迷，可见一斑。

关键事件：厦门限购令延续，楼市举步维艰

1月初，厦门市政府办公厅明确，厦门市住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。限购的延续虽在意料之中，但仍给本就严峻的市场吹来一股寒潮。购房者无心看房，坐等房价下跌；房企信心不足，不愿入市，供应明显降低。楼市成交锐减。

阳春（2-4月）：以价换量，成交步步高升

春节过后，万物复苏，僵局渐趋解冻。2-4月，地方试水微调，土地市场不再沉寂，“以价换量”策略频出，开发商让步促销撬动市场，各区成交量止跌上扬，楼市处处暖意弥漫。

地方频繁微调，角力从未停止

在多重压力之下，地方政府迫切渴望楼市调控放松，前有佛山，后有芜湖，在楼市政策一片维稳声中，地方政府频繁“试水”微调政策。但中央明确指出，“限购令”短期内不会微调及放松，亦绝不会放松调控政策。在房地产调控这个问题上，各方之间的试探与博弈从未停止。

政府推地试探，无奈冷清收场

市场胶着状态下，4月13日厦门迎来首场土拍会，推出3幅岛内办公商业用地，但并未受到热捧，在短短的十几分钟内以一幅流拍两幅底价成交的结局迅速收场。这主要是由于地块出让要求高，潜在买家少。

“以价换量”试水成功，降价潮蔓延

土地市场的冷清并未影响楼市，在源昌·君悦山、联发·杏林湾1号等楼盘共同验证了“以价换量”策略的明显成效后，降价热潮迅速蔓延，聚拢人气的同时也在一定程度上促进了项目的去化。各大开发商趁热打铁，降价跑量成风，“日光”、“时光”楼盘再现。

供需互动频繁，成交稳步上升

众多楼盘集中抢客，价格上的妥协换来了刚需一族的频频出手，楼市逐渐升温。城市年轮（中国）机构统计数据显示，2月住宅成交相比1月略有上升，逼近19万㎡；3月日均成交逾百套，月住宅成交超39万㎡，成为厦门楼市一路下滑后的首次抢眼逆转；4月岛内外多盘加入促销队伍，全城优惠，供应持续高涨，虽成交数据略低于3月，但依然保持了日均百套以上的记录。住宅·莲花尚城等推出后即引起市场热抢，岛外刚需盘持续热销。

随着市场热度的提升，市场客群也发生了明显的变化。城市年轮（中国）机构统计数据显示，2-4月间，本地客群占比下降至40%到45%，而省内异地客户则明显增多，稳定在40%上下，这部分客群中多数在厦门工作生活，只是户籍在省内其他城市，属于合理的刚性需求。受此影响，市场成交的住宅户型面积在80-90㎡间的明显增多，由1月的10%左右增至20%，而户型面积偏大的120-144㎡的占比则从1月的35%降至约25%，刚需占比明显提升。

关键事件：信贷定向宽松，价格促销成大势

这段时间楼市逐步向好，除了季节性因素外，很重要的是信贷对刚需购房的支持，主要表现在：首套房贷回归基准利率；存款准备金率2月下调；央行表态支持刚需贷款，且信贷额度再次释放。同时，各楼盘不断推出各种价格优惠，以价换量成为楼市成交的主动力。

炎夏（5-6月）：供需放量，连破纪录

春末夏初，凤凰花红火绽放。5、6两月的厦门楼市热闹非凡，土地市场争相追逐，入市楼盘扎堆放量，价格暗战愈演愈烈，住宅成交屡破纪录……

金融政策定向宽松，规划利好纷纷落定

年内两度降准，三年来首次降息，有力增强了楼市信心，成功实现了市场预期转向。稳增长已成首要任务，促进消费，加大投资等各项举措持续扩充，刺激经济发展的同时，也不可避免地会给楼市带来利好。

龙厦高铁开通、厦门轨道交通规划获批等各项利好陆续落定，一个连接厦、漳、泉、龙的一小时城际生活圈已然形成，岛内外一体化持续升级。

土地市场终破冰，高溢价率再现

6月厦门市土地市场迎来反转，场面堪称火爆，多幅住宅地块遭遇百轮疯抢，最高溢价率达104%。阳光城集团摘得翔安隧道口大幅商住地块，龙湖地产强取灌口三幅宅地，异地房企大鳄强势进驻厦门，为厦门楼市带来提升的同时，也进一步激化了区域市场的竞争。住宅地块的激烈争夺，在一定程度上可以解读为近期楼市有所转好，开发商恢复拿地信心。

推盘密集，住宅成交“现疯狂”

5月的厦门楼市也攀上了推盘高峰，更多的开发商加入“以价换量”大军，楼市迎来新一轮促销潮。中海旗下寰宇天下、万科旗下海沧万科城纷纷强势入市，聚镇等岛外刚需项目应时推出，多能实现快速去化。

城市年轮（中国）机构统计数据显示，住宅成交量刷新历史纪录，达到近55万㎡，环比增加58.79%，同比增120.32%，正式实现完美翻盘。受红五月士气鼓舞，6月住宅成交面积再次冲破记录，达57.38万㎡。在降准、降息等一系列利好刺激下，多数在售楼盘已收窄优惠幅度，房价渐有回升之势。

5-6月份的市场成交热度明显提高，城市年轮（中国）机构统计数据显示，市场上的可售住宅总量从5月初的约333万㎡，减少到6月底的309万㎡，不仅新入市的房源快速去化，此前积累的库存也明显消化。但客群主体并未明显变化，仍以刚需为主。省内异地客群仍维持在40%左右；80-90㎡住宅的刚需户型占比继续提升至26%，120-144㎡的大户型占比缩减至23%。市场向刚需回归的大趋势并未转变，成交热度提升的同时，投资客并未大批进场，市场向好有其真实的需求基础。

关键事件：信贷规划利好频频，楼盘优惠明显减少

5月，央行再度降准，6月央行三年来首次降息，加上高铁等规划利好不断传来，市场预期明显转向，购房者担心房价反弹，加快购房脚步。需求大盛下，各楼盘优惠力度普遍减小，部分楼盘如源昌·君悦山等开始提价。对于小幅的价格提升，购房者仍能接受。

小结：据城市年轮（中国）机构统计，2012年上半年厦门共成交商品房28217套，277.73万㎡，其中住宅19720套，217.95万㎡，总体看来，市场成交量处于逐月攀升阶段。供应集中放量，开发商“以价换量”策略频出，上半年住宅成交均价较之2011年下半年的13000元/㎡回落明显，在11500元/㎡左右运行。上半年二手房市场共成交住宅11270套，面积118.33万㎡，均价呈现小幅上涨，供需互动增加，市场整体回暖。

龙年上半年的厦门楼市犹如节气变化一般：从1月的冰天雪地，市场沉寂；到阳春的东风解冻，局部复苏；再到炎夏的蓬勃繁茂，楼市红火，终于“完美蜕变”，跌宕起伏下，开发商与购房者之间的博弈还将不断演绎，持续进行。

后市展望：决战金秋，后市谨慎乐观

上半年的楼市演绎了一部跌宕婉转的“节气乐章”，进入七月，小暑大暑将至，从当前形势看来，城市年轮（中国）机构认为，下半年的楼市将呈现“回暖”转为“回稳”的走势，市场成交仍将“谨慎乐观”。

政策：支持刚需置业，十八大或有新举措

上半年政策总体仍紧，但已结构性放松，突出表现在首套房贷利率持续下滑，部分地方政府出台政策保护刚需。随着住宅成交量的持续上涨，即便是保持当前的调控力度，房价也会止跌反弹，且当前中国经济增长已完成筑底，估计后期政策面主要还以保稳为主。十八大前后，为促成“稳中有进”的楼市发展形势，调控政策有望以引导合理需求为突破点再度释放，楼市的成交回潮将得以重现。