主题：不要再拿什么平均收入来糊弄我们了！房价应该以中等收入为准！

许多人在房地产分析中，都非常喜欢使用“房价收入比”这个词。从字面上来理解，房价收入比是指房价与居民（家庭）收入之比。可能正因为这个概念太过直观，因此以下特殊之处，则往往少有考虑，从而造成这一概念严谨不足，误人不浅。

房价收入比应以中等收入为准

国际上对“房价收入比”的计算，有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。

所谓中位数，是指将一组数据按大小依次排列，把处在最中间位置的一个数（或最中间位置的两个数的平均数）。中位数较平均数的优点是其不易受到极大数和极小数的影响，反映了一组数据的中等水平。在高收入人群与低收入人群收入差距较大时，使用中位数比使用平均数更为科学。

但是，由于我国居民（家庭）收入以及住房面积和房价的统计中，均少有中位数的公布，而只可得平均数。因此，在对国内房价收入比的计算时，往往只能用收入和房价的平均数代替中位数。而“平均收入”、“平均物价”等平均一族的概念，在中国早已成过街老鼠，人人喊打。这种不满是情有可原的，因为我国的收入分配之不均已经达到让人瞠目结舌的程度。例如即便官方数据也显示，城镇最高收入10%和最低收入10%居民的收入差距为9倍左右。

并且，由于我国“中产阶级”主要包括收入较高的工薪阶层等，而他们往往是政府税收的主要承受者。高收入群体和低收入群体则灰色收入和非正规收入较多。因此，在中国也有了“中产阶级下流化”的现象和说法（日本作家三浦展在《下流社会》中的用词）。

房价收入比应考虑收入分配差距

   在计算房价收入比时，只考虑工薪为主的工资收入也是不完整的，应考虑个人（家庭）的总收入。但是，由于中国尚无严格的家庭综合收入统计，而更多的是工资收入统计。正像“个人所得税”沦落为“薪资税”一样，在计算房价收入比时，仅考虑薪资收入，偏差也在所难免。根据大多数经济学家的观点，我国现行的收入统计体系显著低估了我国居民的真实收入。并且这些收入统计体系外的收入在各个阶层中的分配并不是均匀的。例如，根据王小鲁在2010年的一项研究，全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元，比按国家统计局住户收入统计调查结果高出9.3万亿元。其中，在多出的收入中，“灰色收入”高达5.4万亿元。在经过此调整之后的城镇最高收入10%和最低收入10%居民的收入差距在31倍左右，而不是官方统计的9倍。

简单而言，所谓“持久收入理论”是指居民的消费支出不是由他的现期收入决定的，而是由他预期到的长期收入决定的。而由于中美两国的收入增长速度差异较大，因此只计算房价与当期收入之比，可能存在误导性。

试举一例，假如一人（家庭），无论他选择中国还是美国生活，今年他的年收入是10万，据上述房价收入比，现在中国的平均房价100万，美国的平均房价则为50万。如果他选择生活在中国，假定他的收入按照平均年增长速度10%增长，十五年内他的总收入为约318万元（不考虑贴现因素），而假定其在美国时的收入增速为3％，则十五年内他的收入为186万元。按照单年计算的房价收入比为10和5，而十五年综合考虑的“房价收入比”就为0.31和0.27，相差幅度大为减少。

欲有的放矢地制定房地产调控政策，对房地产现状的把握至关重要。房价收入比是衡量居民购房能力的重要指标，但在使用这一指标之前，以上问题不能不察。

平均收入容易被拉高拉低

的确应该以中等收入为准

同意~不过LZ，好多字啊

中等收入也会坑人的