主题：小产权房合法化将带来新的希望

剑门碧玉 于 2013-11-25 23:28:08 发布在 凯迪社区 >房产家居

  当代中国城市化进程中，进城农民不像上很多国家和地区进城农民一样，在政府、疏于看管的飞地上自行搭起一个个杂乱的棚户区，俗称“农民圈了政府的地”。中国农民一开始进入的就是土地和房屋物有其主的城中村或城郊村。而1978年以来的中国城市化进程中，尤其是1998年城市住房私有化以来，我们坚持的是一个独具中国特色或者说全恐怕只有中国独此一家的土地和房产政策：不论原有土地性质是名义国有还是名义上集体，也不论其原土地性质是耕地还是建设用地，用于房地产开发和工业建设的土地交易都只能政府统一征收统一出让。也就是政府垄断土地一级供应。凭着这一点，各级政府把土地作为最重要的生财工具，不仅与民争利，而且不断给自己脖子上套枷锁：低价从农民手中征地——土地储备和抵押贷款形成巨额地方债——土地廉价甚至倒贴出让用以招商引资，导致工业产能严重过剩，然后成本转嫁到房地产——房地产价格居高不下，倒逼农民和市民在拆迁征地过程中不断提高要价，如此循环往复。和地方也形成不可调和的矛盾冲突——官员任期有限，地方无度借债，只管借钱不管还钱，最后这些钱还不起，被迫滥发钞票抵债，导致通货膨胀，变成政府和民间之间的冲突。也是循环往复。

若不改革土地制度，危机必积重难返。因此，不论从和地方财政内部危机看，还是从公民私有财产权利保障的人类大趋势看，土地私有、自由交易只是个时间问题。土地私有化和自由交易，不仅能够有效提高农民的土地收入份额，而且能够遏制产能过剩，并且还能够通过市场导向使部分有能力有条件的城市居民回流乡村，改变中华人民共和国成立以来前三十年人口固化不动甚至逆流动（知青下乡）、后三十年人口、财富和文明由乡村向城市单向度流动的现象。

政府垄断一级土地导致一次性40、50（商业）或70年（住宅）土地出让金和政府收取的税费最高占到房价总成本的六七成，因此，巨大的现实需求和价格落差使得不经政府之手、城中村或城郊农民（一般是在村委甚至镇一级政府支持下）自建房屋或向开发商引进资本合建房屋进行出租或出售就成为遍布中国大地的普遍现象，这种房屋俗称“小产权房”，也称“永久产权房”，不在政府正式机构登记备案，不交任何税费，也不能向银行抵押或按揭贷款。由于价格相对低廉并且脱离一切形式的政府，小产权房的出租或出售成为仅次于正式房地产市场的另一个繁荣的地下市场。对于小产权房的规模有各种估计，一般估计它的总量已经总到整个房地产市场的四分之一甚至三分之一。

 小产权房不仅在中小城镇普遍存在，在超大城市也普遍存在。2007年年中的报道显示，北京有一定开发规模的小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，尽管政府管理部门对如此多的小产权房表示出忧虑，一再发出风险提示，建议不要购买小产权房，并且一再强调要制止和打压小产权房，但是小产权房依旧星火燎原。2007年时，北京郊区成批开发的房屋售价多在每平方米2500元至4000元之间，而同一地区的小产权房普遍比大产权房价格低30%左右。据当时《中国商报》记者报道，位于房山区周口店镇某村的楼盘，售价仅为800多元／平方米，还是现房，而交通不及这个地方便利的房山区窦店镇和韩村河镇的一些商品房，因为是大产权，手续齐全，每平方米售价竟高达3000多元。这样算，由村镇集体发放“永久使用权”或“永久租赁权”（怎么理解都可以）的商品房价格，只是那些由县级以上政府发放有限期使用权（70年后自动续租土地，要不要再交土地出让金另说）的四分之一。

六年后的2013年，再看这些房屋的价格，有恍若隔世之感。因为北京通州、顺义、怀柔、密云已经由当初的“远郊”变成了名副其实的“近郊”，商品房价也由当初的三四千元每平米变成了六环以内都在2万元以上每平米。而“远郊”则早已变成了河北的燕郊、香河、大厂等地。

  小产权房是继土地承包后农民另一伟大革命

六年后的2013年，再看这些房屋的价格，有恍若隔世之感。因为北京通州、顺义、怀柔、密云已经由当初的“远郊”变成了名副其实的“近郊”，商品房价也由当初的三四千元每平米变成了六环以内都在2万元以上每平米。而“远郊”则早已变成了河北的燕郊、香河、大厂等地。

  小产权房是继土地承包后农民另一伟大革命

 小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它也是农民自我城市化的一场革命。农民通过小产权房的模式将城里人吸引过来，或者更严格地说是小产权房使进城农民有租房落脚之处，形成城乡居民你中有我、我中有你的新城格局，农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地补偿的土地收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。购买小产权房的城市人口则把城市文明带入乡村，人口的聚集效应创造出大量服务业就业机会，当地农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。

小产权房使城市居民购房成本、农村进城居民及大学毕业生租房成本大幅度降低！这不正是我们孜孜以求的“城乡统筹”、“城乡融合”、“缩小城乡差距”、“城乡一体化发展”吗？这样的创新意义，将比当年的土地联产承包更伟大、更持久也更彻底；其对社会公共福利的增进效果也更直接、更大、更持久和广泛。

小产权房无需通过专门立法确权

  对于星火燎原般的小产权房，无论是赞成者、反对者，还是中立者，绝大多数人都有一个基本共识，都认为小产权房并不被现有法律所允许，并认为这个问题需要通过专门的立法或者修改法律来解决。事实并非如此。

 《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地法》第八条均明确规定：城市的土地属于国家。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家的以外，属于集体；宅基地和自留地、自留山，也属于集体。宪法和法律规定农民的土地和宅基地归村集体，他们当有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。当然，政府对于农民转换土地用途可以严格规范，是对于耕地应设定严格限制。可以对耕地实行总量承包制，在保证耕地总量不变的前提下，允许农村和农民适当变更土地用途，进行土地优化配置。